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2008年下半年穗樓市階段性探底?
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-8-23
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- 中研網(wǎng)訊：
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有專家稱，未來(lái)樓價(jià)將呈波形走勢(shì)，亞運(yùn)前回升至高點(diǎn)
本報(bào)連續(xù)三日對(duì)廣州樓市的調(diào)查出爐后，引起社會(huì)各界強(qiáng)烈關(guān)注。政府部門、開發(fā)商、普通老百姓都在關(guān)注---下半年廣州樓價(jià)是漲還是跌？后市又將走向何方？
對(duì)此，有專家指出，樓市階段性底部可能在下半年會(huì)被突破。還有專家認(rèn)為，未來(lái)廣州樓價(jià)的"路線圖"將呈波形走勢(shì)，今年下半年開始持續(xù)下調(diào)，直到明年下半年，受亞運(yùn)因素影響，再次回升到高點(diǎn)。
現(xiàn)狀
奧運(yùn)后樓市備受關(guān)注
市民陳先生前不久在天河區(qū)某樓盤簽下認(rèn)購(gòu)合同，甚至已經(jīng)交了1萬(wàn)元定金，最近卻打起退堂鼓，打算寧愿放棄定金，也要"再等等"。
關(guān)于下半年樓市將何去何從，宏觀政策是否會(huì)作調(diào)整，市場(chǎng)需求是否能放量等問(wèn)題，早從六七月開始就擺上臺(tái)面。
采訪中，不少地產(chǎn)專家和開發(fā)商認(rèn)為，奧運(yùn)是一個(gè)關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。隨著人們關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)移到奧運(yùn)賽事，樓市勢(shì)必降到冰點(diǎn)。而奧運(yùn)后宏觀政策是否調(diào)整，也將對(duì)樓市產(chǎn)生極大影響。奧運(yùn)之后，廣州樓市將迎來(lái)"金九銀十"的傳統(tǒng)銷售旺季，屆時(shí)將掀起一場(chǎng)關(guān)乎生死的大會(huì)戰(zhàn)。
烽火未起，坊間就有傳言稱，奧運(yùn)過(guò)后，國(guó)內(nèi)將有大量"熱錢"出走境外，屆時(shí)樓市將再次面臨跌價(jià)狂潮。
面對(duì)傳言，不少人仍對(duì)樓市信心百倍。他們認(rèn)為，"奧運(yùn)"在很多樓市觀望者的心理上是個(gè)時(shí)間臨界點(diǎn)，一旦奧運(yùn)過(guò)后，樓市的剛性需求就會(huì)開始釋放，房?jī)r(jià)將在需求的支撐下，走穩(wěn)健上升路線。
一些持幣待購(gòu)的購(gòu)房者在琢磨，現(xiàn)在的廣州樓市到底處于怎樣的狀態(tài)，是站到跳臺(tái)上，還是平地緩行。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜分析稱，現(xiàn)今的樓市正處在關(guān)鍵調(diào)整期，具體表現(xiàn)為一個(gè)有價(jià)無(wú)市的觀望狀態(tài)。從供需層面分析原因，主要在于有效需求不足。近年來(lái)的樓市過(guò)度投機(jī)、買漲不賣跌心理造成了房?jī)r(jià)虛高，在去年下半年開始對(duì)泡沫進(jìn)行擠壓時(shí)，由信貸真空造成的觀望，逐步演變成了現(xiàn)在由信心真空造成的觀望。樓市的調(diào)整不可避免，為避免由于信心崩潰而崩盤，開發(fā)商在價(jià)格上不肯輕易做出讓步。"多空雙方角力正勁，看誰(shuí)能笑到最后。"
有專家表示，自住型買家如有合適房源，價(jià)格也能承受，具備了買房的能力，可以入市。前幾年樓市都有降價(jià)呼聲，而事實(shí)證明，降價(jià)只是局部，樓價(jià)持續(xù)上漲趨勢(shì)更明顯，很多購(gòu)房人因此錯(cuò)過(guò)購(gòu)買時(shí)機(jī)。
分析
樓價(jià)并未跳水，只是"做俯臥撐"
"雖然聽說(shuō)樓價(jià)比以前便宜，但是我現(xiàn)在去看樓，還是覺得自己買不起，還是再等等。"越秀區(qū)的白領(lǐng)莊先生計(jì)劃用60萬(wàn)元在市區(qū)購(gòu)買自己的第一套房，跑遍市區(qū)多個(gè)樓盤，仍然下不了決心。如新港西路，一套五六年樓齡的二手房單價(jià)仍然要1萬(wàn)元，跟去年上半年的新房?jī)r(jià)格差不多。
盡管出現(xiàn)了種種樓市利空的表現(xiàn)，但相對(duì)去年來(lái)說(shuō)，廣州的樓價(jià)還沒有出現(xiàn)普通人所期望的大跌。像莊先生這樣認(rèn)為樓價(jià)仍然高不可攀的購(gòu)房者大有人在。
廣州寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同說(shuō)，目前，廣州樓市的確還沒有出現(xiàn)樓價(jià)全面大幅下降的態(tài)勢(shì)，但部分樓盤已經(jīng)出現(xiàn)20%-30%左右的降價(jià)，只是處于輪番降價(jià)的狀態(tài)，并沒有形成恐慌性拋盤、崩盤和全面大幅度降價(jià)的趨勢(shì)。
根據(jù)陽(yáng)光家緣和中介公司提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年廣州一手房單價(jià)上漲了3446元，二手房單價(jià)上漲了1927元。但到今年6月份，一手房單價(jià)比去年12月份下降了1017元，下降幅度不足去年上漲幅度的一半。而二手房單價(jià)則只下調(diào)了23元，回調(diào)幅度僅為去年上漲幅度的1%.
合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江作過(guò)這樣一個(gè)比喻："跳水臺(tái)有10米高，跳水都是從高位跳下去，但是俯臥撐只有幾十厘米的波動(dòng)，廣州樓市的波動(dòng)也就是幾十厘米俯臥撐的波動(dòng)。"
回看廣州樓市發(fā)展軌跡，實(shí)際上已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)一輪的漲跌。1993年到1997年的上升期過(guò)后，一直到2003年，廣州樓價(jià)一直處于"陰跌"狀態(tài)，2003年廣州10區(qū)商品房均價(jià)4439元/平方米，達(dá)到歷史低位。2004年開始，廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)才重新進(jìn)入上行通道，每年的同比漲幅均超過(guò)兩位數(shù)。
如今，廣州樓市再次站在十字路口上，將拐向何處？
"中國(guó)的樓市和中國(guó)的經(jīng)濟(jì)一樣，還有很長(zhǎng)的發(fā)展時(shí)間。"著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家張曙光此前以廣州為例說(shuō)，"近期'兩限房'放1000個(gè)號(hào)，但廣州至少有1000萬(wàn)人口，而兩限房的放量?jī)H占到人口數(shù)量的萬(wàn)分之一，如此來(lái)看，只要需求存在，房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)不向前發(fā)展。"
而在不少人看來(lái)，廣州樓價(jià)"跳水"的可能性不大，也不可能跌回2003年甚至2005年的水平，2010年廣州亞運(yùn)會(huì)將是樓價(jià)堅(jiān)挺的"馬其諾防線"。
廣州市經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)處長(zhǎng)張學(xué)奎指出，現(xiàn)在覺得房地產(chǎn)會(huì)下滑，很重要的因素是擔(dān)心奧運(yùn)會(huì)后經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)比較大的緊縮，但廣州還是會(huì)有很好的發(fā)展空間，市場(chǎng)預(yù)期還是比較樂觀的。今年、明年和后年城市基礎(chǔ)建設(shè)力度還是非常大的，而2010年廣州還要舉辦亞運(yùn)會(huì)。
黃韜根據(jù)自己多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)作出判斷，廣州房?jī)r(jià)未來(lái)將呈波形走勢(shì)，今年下半年開始持續(xù)下調(diào)，一直到明年下半年，受亞運(yùn)因素的影響，將會(huì)再次回升到高點(diǎn)。
預(yù)計(jì)
將有更多開發(fā)商讓利促銷
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在貨量進(jìn)一步增加、樓市趨"冷"的下半年，市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求的現(xiàn)象，在這種情況下，開發(fā)商可能會(huì)進(jìn)一步采取各種優(yōu)惠、降價(jià)等促銷策略。
"我對(duì)廣州下半年樓市并不樂觀。目前的市道，對(duì)開發(fā)商只會(huì)越來(lái)越不好，而對(duì)消費(fèi)者只會(huì)越來(lái)越好。"韓世同說(shuō)，從廣深兩地樓市的現(xiàn)狀來(lái)看，樓價(jià)基本上已經(jīng)進(jìn)入下行通道，市場(chǎng)也已經(jīng)基本進(jìn)入買方市場(chǎng)。但這僅僅是市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的起始，而非終結(jié)。開發(fā)商要有充分的思想準(zhǔn)備，才能熬過(guò)長(zhǎng)期的困境。
他指出，廣州下半年樓市有效需求不足的狀況依然難以改變，樓市階段性的底部可能在下半年會(huì)被突破，因?yàn)榻鼛讉�(gè)月開發(fā)商資金回籠并不理想。例如，萬(wàn)科停止低價(jià)促銷策略后，成交量不斷回落，業(yè)績(jī)和任務(wù)將迫使這些開發(fā)商再次深度降價(jià)促銷。
韓世同認(rèn)為，9-10月會(huì)是開發(fā)商全面發(fā)力推盤的黃金旺季，估計(jì)還有較多開發(fā)商讓利促銷，樓市可能會(huì)出現(xiàn)成交回升的狀況，但樓價(jià)則可能回穩(wěn)或微跌。這段黃金季節(jié)如果銷售良好，將會(huì)持續(xù)保持到年末；但如果不盡如人意，則將會(huì)出現(xiàn)進(jìn)一步的降價(jià)促銷行為，以加速資金回籠和沖擊年度業(yè)績(jī)。
廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文說(shuō)，從宏觀經(jīng)濟(jì)面上看，"要拉動(dòng)內(nèi)需，房地產(chǎn)業(yè)就必須繁榮起來(lái)。房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的枷鎖早晚要松動(dòng)。"
趙卓文說(shuō)，奧運(yùn)后樓市將迎來(lái)"金九銀十"的銷售旺季，廣州市民的置業(yè)信心會(huì)有所恢復(fù)，老百姓抵御通脹的最佳利器還是房子。下半年，開發(fā)商通過(guò)組織各種營(yíng)銷活動(dòng)，樓市有望形成新熱點(diǎn)，市民信心可以逐漸恢復(fù)。
記者手記
理性回歸
今年以來(lái)，樓市冷風(fēng)呼嘯。曾經(jīng)以F1的加速度飆升的廣州樓市如今如老牛拉車，甚至在奧運(yùn)期間止步不前。一時(shí)間人們都在問(wèn)：房?jī)r(jià)會(huì)跌成什么樣子，何時(shí)出手才能抄底？
這些問(wèn)題，暫時(shí)沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。不過(guò)，不管未來(lái)廣州樓市拐向何方，老百姓買得起房、愿意買房最重要。當(dāng)前，不少有需求的市民仍望樓興嘆，一些能買得起房子的人也在觀望。誠(chéng)如萬(wàn)科的王石所言，如果一個(gè)城市的中產(chǎn)階層都買不起房子，那么這個(gè)城市的房地產(chǎn)行業(yè)遲早要受到懲罰。
市民關(guān)注房?jī)r(jià)漲跌，但市場(chǎng)千變?nèi)f化，購(gòu)房者只能根據(jù)自己的實(shí)力做出選擇，對(duì)于未來(lái)的發(fā)展、家庭的情況，只有自己才最清楚。
市民關(guān)注未來(lái)廣州樓市的發(fā)展，而樓市與大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境密不可分，大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境好了，房地產(chǎn)業(yè)就會(huì)好。
在樓市充斥迷局的今天，我們欣喜地發(fā)現(xiàn)，樓市正在逐漸回歸理性，購(gòu)房者理性購(gòu)房，開發(fā)商也更理性賣房。讓有消費(fèi)能力的高收入群體為高房?jī)r(jià)買單，讓中、低收入群體乃至"夾心層"得到和諧的關(guān)懷---這正在成為廣州多層次梯級(jí)住房消費(fèi)市場(chǎng)的未來(lái)取向。那些無(wú)力在市場(chǎng)中購(gòu)置、租住住房的市民，仍有賴政府將地價(jià)收入轉(zhuǎn)化為保障性住房建設(shè)來(lái)解決。
到今日為止，我們的廣州樓市調(diào)查暫告一段落，我們還將持續(xù)關(guān)注廣州樓市的發(fā)展。我們也希望，普通老百姓能夠通過(guò)自己的努力，在廣州圓住房之夢(mèng)。
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