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房市不振流拍蔓延情況深度分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-8-23
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- 中研網(wǎng)訊：
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朝陽(yáng)洲自納入儲(chǔ)備用地后，5年來幾乎沒有大規(guī)模出讓土地。
前不久南昌市出臺(tái)了關(guān)于朝陽(yáng)新城的規(guī)劃，陸續(xù)開始了老城區(qū)最大的一片土地開發(fā)。出人意料的是，今年朝陽(yáng)洲首次推出的3宗地，竟然有2宗出現(xiàn)流拍，只有面積最大的那塊地成交，而且還是底價(jià)成交。
此次拍賣只有兩家開發(fā)商到場(chǎng)，已經(jīng)成功拍賣的JDP0805號(hào)地塊，位于彭澤路以西、云錦路以南，土地面積為84.533畝，是3塊土地中最大的一塊，以起拍價(jià)成交（每畝260萬），總價(jià)格2.2億元不到，樓面地價(jià)達(dá)到1500元/平方米。該地塊由一家不太知名的企業(yè)獲得（據(jù)說是從事路橋建設(shè)的）。南昌知名地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)老樓認(rèn)為，目前周邊樓盤均價(jià)約為4000元/平方米，1500元/平方米的樓面地價(jià)，加上建安成本、相關(guān)規(guī)費(fèi)和稅收，按照目前的房地產(chǎn)行情來看，開發(fā)商的利潤(rùn)空間可想而知。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這個(gè)成交價(jià)格比較理性，較為能夠反映出土地的價(jià)值。
另外，JDP0806號(hào)地塊，位于云飛路以北、江韻路以東，土地面積為73.739畝；JDP0807號(hào)地塊，位于云飛路以北、彭澤路以西，土地面積為74.118畝，這兩塊地因無人競(jìng)價(jià)而流拍。南昌市地產(chǎn)交易中心有關(guān)人士稱，這兩塊地也位于臨江的第三排，離江還有200米遠(yuǎn)的距離，加上基礎(chǔ)設(shè)施方面沒搞好，吸引力就不高。過段時(shí)間，流拍的地塊可能還會(huì)拿出來賣。
地價(jià)增幅開始放緩
與前兩年開發(fā)商瘋狂拿地，"地王"頻出的局面相比，土地市場(chǎng)交易更加理性。目前，據(jù)國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度，全國(guó)35個(gè)主要城市地價(jià)總體水平為1806元/平方米，同比增長(zhǎng)11.94%.
相比第一季度的12.12%，全國(guó)主要城市的地價(jià)增幅開始放緩。
在上月的全國(guó)國(guó)土資源廳局長(zhǎng)會(huì)議上，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史表示，今年上半年土地供應(yīng)總量下降，價(jià)格漲勢(shì)也總體趨緩，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)降溫，"總體來看，土地市場(chǎng)運(yùn)行符合宏觀調(diào)控目標(biāo)的預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地和工業(yè)建設(shè)用地影響不大。"
第二季度，綜合地價(jià)的增速雖然同比有所放緩，但環(huán)比增幅出現(xiàn)小幅提升--35個(gè)主要城市地價(jià)總體水平環(huán)比增長(zhǎng)1.59%.而第一季度這一數(shù)據(jù)為1.54%.
分類來看，居住用地價(jià)格上漲較為突出。第二季度，商業(yè)、居住、工業(yè)地價(jià)分別為2829元/平方米、2020元/平方米和573元/平方米，同比分別增長(zhǎng)11.08%、15.82%、6.66%.
中國(guó)三大經(jīng)濟(jì)最活躍的地區(qū)--長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海當(dāng)中，環(huán)渤海地區(qū)綜合地價(jià)同比上漲18.28%，而漲幅最小的長(zhǎng)三角僅上漲了5.64%.
上述35個(gè)城市中，綜合地價(jià)增長(zhǎng)率同比增幅超過20%的有昆明、長(zhǎng)春、重慶、�？�、寧波、北京和南昌。其中昆明的增幅達(dá)到48.21%.
此外，重慶（32.56%）和深圳（12.14%）綜合地價(jià)的同比增幅雖然位居前列，但環(huán)比卻出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，分別為-0.24%和-0.28%.
全國(guó)各地土地流拍頻現(xiàn)
其實(shí)自去年底開始，全國(guó)出現(xiàn)了數(shù)十宗土地流拍現(xiàn)象。今年以來，中國(guó)各地土地流拍的新聞，更是一直沒有間斷過。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全國(guó)一線城市有超過40塊土地流拍，并已經(jīng)向二、三線城市等蔓延。北京、上海、深圳、廣州、廈門、南京等地屢屢出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，并有大量土地以底價(jià)成交，土地購(gòu)置面積下降得厲害。
今年初，北京土地儲(chǔ)備中心公開招標(biāo)3幅土地應(yīng)者寥寥。
4月，上海出讓的8幅土地中有2幅因無人報(bào)價(jià)而流拍。
4月8日，廈門市掛牌出讓10幅地塊中4幅遭遇流拍。
在廣州，截至今年7月初，總共才三場(chǎng)土地拍賣會(huì)一場(chǎng)比一場(chǎng)更要冷清。在今年廣州首場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，廣州金沙洲一住宅地塊曾一度出現(xiàn)了沒有開發(fā)商報(bào)名的情況。在2月1日舉行的廣州第二場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，兩塊南沙限戶型大型住宅地中，一幅遭遇流拍，一幅以底價(jià)成交，冷清收?qǐng)觥Ｔ?月30日舉行的廣州第三場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，廣州推出了三幅爛尾用地，拍賣成績(jī)比前兩次賣地會(huì)還要差，其中一幅商業(yè)金融用地流拍，兩幅住宅用地則是底價(jià)成交。而廣州有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，廣州只完成全年供地計(jì)劃的15%。土地一級(jí)市場(chǎng)僅出讓8宗商住地塊，不及2007年同期的50%。土地成交量只有50萬平方米，是近三年來的同期最低水平。
在深圳，第二季度共掛牌出讓34宗土地，只成功出讓了24宗，其他的10宗土地可能需要重新掛牌。4月8日，位于寶安和龍崗曾多次流拍的5幅居住用地，今年再次在深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛牌出讓，最終4幅流拍、1幅以24萬平方米總價(jià)為6.9億元的低價(jià)成交……
在南京，今年上半年，土地市場(chǎng)普遍趨冷，拍賣的三十一塊地，二十四幅以底價(jià)成交。今年4月28日，南京出讓的5幅江寧住宅地塊中有1幅流拍。
在無錫，無錫市國(guó)土資源局自6月19號(hào)發(fā)布10幅地塊的出讓公告后，20天規(guī)定時(shí)限內(nèi)沒有一家開發(fā)商前來報(bào)名競(jìng)買。至7月11日揭牌，作為2008年度無錫市市區(qū)第四批國(guó)有土地使用權(quán)公開掛牌出讓會(huì)推出的10幅地塊，除9幅由意向受讓單位非競(jìng)拍式直接獲得外，還有1幅無人要。
各地土地頻繁流拍現(xiàn)象，正說明在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷情況下，開發(fā)商不但普遍遭遇到了資金緊張的問題，而且已經(jīng)普遍改變了土地市場(chǎng)的預(yù)期，改變了地價(jià)走勢(shì)的預(yù)期。
流拍向二線城市蔓延
房市萎靡不振，觀望氣候彌漫，直接影響了土地交易市場(chǎng)。2007年頻頻出現(xiàn)的天價(jià)拿地現(xiàn)象已被今年各地上演的土地流拍所代替。
戴德梁行近日發(fā)布的《華南區(qū)第二季度土地市場(chǎng)分析》認(rèn)為，延續(xù)第一季度的調(diào)整態(tài)勢(shì)，今年第二季度開發(fā)商進(jìn)入觀望狀態(tài)，開發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)流標(biāo)現(xiàn)象仍然頻現(xiàn)，土地價(jià)格開始回歸理性。
報(bào)告認(rèn)為，即使地價(jià)回落，如果開發(fā)商對(duì)大勢(shì)走向沒有十足的把握，也不敢貿(mào)然拿地。
從各地塊出讓情況來看，第二季度成都共有4宗地塊流拍，為商業(yè)用地或工業(yè)用地，貴州有1宗住宅地塊流拍，說明流拍已經(jīng)呈現(xiàn)出向二線城市蔓延的趨勢(shì)，而不僅限于北京、上海等一線城市。
已有一些地王開發(fā)商退地
除新地流拍、開發(fā)商拋盤或讓出權(quán)益之外，已有一些拍得"地王"的開發(fā)商紛紛退地。昔日的"福州地王"、"上海地王"、"南京地王"等，不惜以被扣罰數(shù)千萬元乃至上億元人民幣土地出讓金或保證金的高昂代價(jià)，紛紛退地自保。
去年9月，福建融信地產(chǎn)以總價(jià)9.04億元、每畝單價(jià)近2000萬元的高價(jià)拍得白馬路地塊，樓面地價(jià)高達(dá)9953元/平方米，成為轟動(dòng)一時(shí)的福州"地王"。到今年3月初，融信地產(chǎn)不惜損失7000萬元土地保證金，將昔日高價(jià)拍得的土地退還。
6月下旬，始于今年4月的退地風(fēng)波的主角上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司，愿意承擔(dān)或?qū)p失達(dá)到1.1億元的土地出讓金定金的風(fēng)險(xiǎn)，正式退訂其于2007年9月以超出底價(jià)3.14億元250%達(dá)11.04億元拿到的"普陀地王"即普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)東南地塊（折合樓板價(jià)約1.64萬元/平方米）。
在南京，因?yàn)槟玫氐拈_發(fā)公司沒有按時(shí)繳納土地出讓金，去年11月16日被一家開發(fā)商競(jìng)價(jià)拿到的南京江寧文華街附近的兩幅住宅地塊，在時(shí)隔不到8個(gè)月后的7月，已經(jīng)被國(guó)土部門依法收回，開發(fā)商可能被沒收5490萬。而其實(shí)，截止到2007年底，南京市共解除了8幅地塊的土地出讓合同，對(duì)延期付款地塊收取違約金1億多元。
在廣州，有輿論稱，此前的一個(gè)"地王"開發(fā)商，最近正談轉(zhuǎn)讓的事情。如果轉(zhuǎn)讓不成，則考慮如何退地。"地王"退地，正以極具沖擊力的方式，打擊土地市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)曾經(jīng)高熱的土地市場(chǎng)降溫。
從嚴(yán)土地政策在下半年或?qū)?qiáng)勢(shì)發(fā)威
國(guó)務(wù)院今年1月出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，被市場(chǎng)認(rèn)定為土地新政。該通知明確規(guī)定了土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)；對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。
緊接著出臺(tái)的國(guó)土資源部與國(guó)家工商總局制定的新版土地出讓合同（限高又限低的容積率規(guī)定和開發(fā)時(shí)間不超過3年），從7月1日起，已經(jīng)正式啟用。
上月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部、財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、審計(jì)署五部門又聯(lián)合印發(fā)通知，要求各地繼續(xù)組織開展國(guó)有土地使用權(quán)出讓情況專項(xiàng)清理和檢查工作。通知還要求各地對(duì)2008年供應(yīng)的建設(shè)用地情況進(jìn)行清理，對(duì)地方各級(jí)人民政府及其所屬部門制定的土地管理、招商引資、優(yōu)化投資和經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境等方面的規(guī)范性文件中違反土地管理法律法規(guī)和政策規(guī)定的進(jìn)行清理，并加強(qiáng)對(duì)閑置土地有關(guān)處置政策執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，嚴(yán)格按照《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》規(guī)定，實(shí)施責(zé)任追究。
數(shù)據(jù)顯示，1998-2007年間開發(fā)商在全國(guó)購(gòu)買的房地產(chǎn)用地達(dá)到28億平方米，但目前進(jìn)入施工階段的僅有17億平方米，未開發(fā)的土地超過三成，高達(dá)11億平方米。2008年初國(guó)務(wù)院下發(fā)的集約利用土地的通知中明確指出土地閑置滿兩年將被無償收回，閑置滿一年不到兩年的將征收土地出讓金20%的閑置費(fèi)；而新版土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定商品住宅項(xiàng)目原則上開發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過3年。也就是說，由于國(guó)家加緊房地產(chǎn)閑置土地的處理，迫使全國(guó)約11億平方米的房地產(chǎn)用地，可能被迫在一年內(nèi)開工建設(shè)。但由于市場(chǎng)前景不明，加上銀行信貸收緊，一年之內(nèi)如此多的土地要進(jìn)行開發(fā)也不是件容易的事，看來，今明兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的確存在不少不確定因素。
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