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廣州六成樓價漲跌情況分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-8-28
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- 中研網(wǎng)訊：
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越秀大跌成交價降近兩成
7月份廣州一手住宅成交量繼續(xù)萎縮均價下跌,均價為9122元/平方米；其中，天河區(qū)12536元/平方米的成交均價環(huán)比略漲，為全市最高；十區(qū)總成交量下降3.5%，中心六區(qū)一手住宅成交下降兩成……7月份，廣州市十區(qū)一手住宅成交(交易登記)均價為9122元/平方米，比6月下降447元/平方米；二手住宅成交均價為4257元/平方米，同比上升2.6%，環(huán)比下降6.0%。
花都大漲蘿崗堅守
在十區(qū)中，僅海珠、天河、番禺、花都四個區(qū)漲價，越秀區(qū)12084元/平方米的成交均價比6月份大降2929元/平方米，降幅達19.5%;天河區(qū)12536元/平方米的成交均價環(huán)比略漲，為全市最高；花都區(qū)6692元/平方米的成交均價則大漲了38%；而蘿崗區(qū)在龍光峰景華庭這個全市最低價限價房大量成交的情況下(成交面積占7月一手住宅總成交面積9.13%),其成交均價仍然高達7025元/平方米，只比6月小降4.6%。
從成交價位上看，7月份廣州十區(qū)成交的一手住宅中，18000元/平方米以上樓盤成交占6.3%，比6月份7%的比例又有所下降；而14000~18000元/平方米區(qū)段，占10.6%，比6月份增加了5個百分點；10000~14000元/平方米區(qū)段，占22.5%，比6月份減少了5.3個百分點；10000元/平方米以下區(qū)段占比則連續(xù)擴大，在近幾個月以來第一次超過60%，達到60.6%,比6月增加1個百分點。
同時，市國土房管局抽取6月和7月成交面積均大于3500平方米的13個典型樓盤的成交情況顯示，均價上升的有3個，下跌的為9個，持平的1個，成交均價總體下降3%。其中，白云區(qū)南湖半山豪廷成交均價環(huán)比(7月比6月)下降最多，達到10.1%；番禺信業(yè)花園成交均價則環(huán)比上漲最多，達到4.4%。
7月份，廣州市十區(qū)房屋交易登記13414宗，同比減少24.4%，交易登記面積129.98萬平方米，同比減少28.5%，交易登記金額93.64億元，同比減少22.9%。十區(qū)一手住宅成交上，價格堅挺的越秀、荔灣、海珠、天河、白云、黃埔中心六區(qū)合計成交35.1萬平方米，同比下降27.1%，環(huán)比6月也萎縮10.12萬平方米，降幅達22%；尤其是越秀、荔灣環(huán)比降幅明顯，分別大降47%和71%。
二手住宅成交面積為46.08萬平方米，同比減少22.9%，比6月43.85萬平方米出現(xiàn)小幅度的上升。同時，7月份二手住宅成交面積占住宅總成交面積43.2%,比6月份39.7%的占比明顯增加，“這反映出一手樓觀望氣氛濃重，且由于市區(qū)一手樓價格堅挺、量少，二手住宅更受青睞�！�
金九銀十房價可能挺不住
“今年廣州樓市成交量大幅下降已成定局”，有業(yè)內(nèi)人士昨日表示，根據(jù)國土房管局公布的數(shù)據(jù)，今年前6個月廣州一手住宅成交量已同比減少43%，“現(xiàn)在雖然買賣雙方一直在僵持，但房價下行趨勢比較明顯”……
“金九銀十”在即，迫不及待的開發(fā)商也加快了建設速度，一大批新房達到了預售條件。7月份廣州市十區(qū)批準預售的住宅達到90.88萬平方米、9613套，比6月份分別大增59%和76%。
并且與6月份相比，7月份批準預售的住宅平均每套面積也在“縮小”，只有94.5平方米，而6月份為104平方米，“這一定程度上說明中小戶型供應增加”。
就各區(qū)而言，黃埔、越秀等過去幾個月曾出現(xiàn)“零”住宅批準預售的區(qū)域7月份也有了新批準預售的樓盤；十區(qū)中只有海珠、天河、番禺、蘿崗略有下降，荔灣新批準預售的住宅面積比6月大增11倍，7月份新批準預售住宅最多的是白云區(qū)，達到18.42萬平方米，比6月大增2.6倍。
前6個月廣州一手住宅
成交量已同比減少43%
“今年廣州樓市成交量大幅下降已成定局”，趙卓文昨日表示，根據(jù)國土房管局公布的數(shù)據(jù)，今年前6個月廣州一手住宅成交量已同比減少43%，“7月份數(shù)據(jù)又是萎縮的，8月份適逢奧運，成交更加低迷。”
趙卓文認為，9月、10月作為樓市傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”十分關鍵，“現(xiàn)在尚未降價太多的市場面臨方向性選擇，要么將價格堅挺、成交少的局面熬下去直至成交恢復，要么開發(fā)商頂不住而大幅降價促成交”。他表示，現(xiàn)在雖然買賣雙方一直在僵持，但房價下行趨勢比較明顯，從奧運期間開始，已經(jīng)有開發(fā)商“熬不住，開始促銷了”，但促銷效果不好。
對于目前樓市的情況，趙卓文建議，開發(fā)商目前需要采取實質(zhì)性的吸引買家的措施；政府宏調(diào)要松綁，“現(xiàn)在有七八個緊箍咒”，政府應對市場的靈敏度要提高，可以在減輕二手房交易稅費、緩推限價房、減少賣地以及增強擴大金融工具融資渠道上松綁；市場供應的住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)要調(diào)整，“現(xiàn)在普通的商品房、中小戶型住宅多，都是老一代的產(chǎn)品”，而適合有錢人的、投資類的產(chǎn)品少。
據(jù)透露，目前的樓市情況已引起地方政府注意，“畢竟土地收入占地方財政的1/3”，國內(nèi)多個城市政府部門已召開樓市形勢分析會研究對策。
止跌or虧本？業(yè)內(nèi)看法不一
對于這些高價地進入開發(fā)建設階段，業(yè)內(nèi)解讀不一。合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江認為，這些項目都是廣州樓價高位時期賣出的，地價很高，在目前的樓市調(diào)整期可能會出現(xiàn)兩種情況：一是開發(fā)商如期開發(fā)，而面粉貴面包自然貴，到一兩年后使廣州樓價止跌回升；二是如果大經(jīng)濟環(huán)境不佳，開發(fā)商會延期開發(fā)這些項目，待市場轉(zhuǎn)暖再開發(fā)，廣州樓價止跌回升的時間會久一些。
但同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認為，房地產(chǎn)業(yè)本身就是高風險高回報的行業(yè)，“天價地虧本機會大”，而且根據(jù)歷來的經(jīng)驗，樓市繁榮期一般只有兩三年，而衰退和恢復期長達四五年，“高價地開發(fā)商勢必趁現(xiàn)在房價還居于高位而抓緊時間開發(fā)，否則，越拖可能前景越有風險”。
同時，對于區(qū)域房價走勢，趙卓文認為，這最終還是市場供求關系決定。其中，市中心的房價將比較抗跌，一方面，這些地塊成本高，另一方面，供應少、需求大；而番禺、花都、白云區(qū)外圍等遠郊地區(qū)成本不高，供應量大，目前需求有限，所以，房價下降的空間比較大，尤其是非優(yōu)質(zhì)的普通物業(yè)。
諸多地王拿到“準生證”
廣州今年已有59樓盤獲用地批準
3年內(nèi)450多萬平方米住宅供應市場
去年被開發(fā)商“搶”走的廣州諸多“地王”如今已經(jīng)繳清地價款拿到了“準生證”。記者昨從廣州市國土房管局獲悉，截至8月份，今年廣州已經(jīng)有59個住宅項目、共2259842平方米用地獲得《建設用地批準書》，這些項目最遲3年內(nèi)竣工。以市區(qū)住宅平均容積率2計算，3年內(nèi)廣州將有450多萬平方米住宅供應市場。而這大致相當于今年廣州一手住宅成交量的六成多，并且其樓面地價都相比以往要高不少，最高達到8000多元/平方米。據(jù)了解，房地產(chǎn)項目獲得《批準書》，說明開發(fā)商已交齊地價，項目通過了規(guī)劃，待完成報建后就能取得施工證進行施工了。
市區(qū)供應量略大于郊區(qū)
在這些被批準建設的住宅項目中，以市中心六區(qū)的住宅項目為主，共有43個，用地面積達1337162平方米，占總量59%；花都和番禺兩區(qū)則有16個，占總量的41%。
在這六個區(qū)住宅項目中，以白云、海珠項目為主，其中白云區(qū)共有12個項目，8個位于金沙洲，其余也離市中心較遠，地塊面積都較大，最大的當數(shù)白云區(qū)石井鎮(zhèn)橫沙牛掩崗地塊，達到298938平方米，但以越秀區(qū)、海珠區(qū)為代表的老城區(qū)多為“蚊地”。
大部分為高地價項目
記者發(fā)現(xiàn)，今年獲批建設的住宅項目絕大部分都是去年和今年初通過公開出讓的住宅用地。如金沙洲8個項目、番禺7個項目都是去年和今年初土地拍賣的用地，包括金沙洲地王、番禺地王和花都地王以及西灣路水泥廠地塊都獲得建設資格。此外，去年廣州出讓的地王中，只有個別地王地塊尚未繳清地價款，拖欠地價款的開發(fā)商正在積極融資，或?qū)で蠛献鳌?
值得關注的是，這些項目都是在廣州土地市場地價高位時期賣出的，大部分項目地價都在3000~8000多元/平方米之間。如保利開發(fā)的金沙洲“地王”地價高達8112元/平方米；花都鳳凰路“地王”地價達5659元/平方米；番禺7幅地塊中除了限價房地塊外，地價全部高于3000元/平方米。
尤其是金沙洲地價較高，其商品住宅地塊平均樓面地價達到約6000元/平方米。若按照地價占房價四成的理論計算，其未來房價將達到15000元/平方米。獲批準建設的金沙洲8個項目，包括1個限價房樓盤和7個商品住宅樓盤。據(jù)悉，這些即將進入開發(fā)階段的8個樓盤總占地面積422160平方米，將成為未來兩年廣州住宅供應的熱點區(qū)域。
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