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房地產(chǎn)資金鏈調(diào)查情況分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-8-28
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融資難 房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的痛
關(guān)于山西省房地產(chǎn)資金鏈情況的調(diào)查
很顯然，當前的房地產(chǎn)行業(yè)正呈現(xiàn)出"微妙"的態(tài)勢。經(jīng)過多年的改革與發(fā)展后，房地產(chǎn)行業(yè)深層次的矛盾逐漸顯現(xiàn)出來。其中，房地產(chǎn)行業(yè)的"資金鏈"問題，今年更是被炒得火熱。記者日前到山西省采訪，雖然山西省房地產(chǎn)行業(yè)相較于深圳、長三角、珠三角而言，并非在風口浪尖上，但記者在繁忙的煤都里也找到了些許答案。
"資金肯定是有些緊張"
據(jù)中國人民銀行太原中心支行7月9日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2008年5月末，山西省房地產(chǎn)貸款余額為226.25億元，較2007年同期減少18.96億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額75.82億元，較2007年同期減少6.71億元。
業(yè)內(nèi)人士對此分析認為，目前，山西省的房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚，同時，金融機構(gòu)對信貸投放較為謹慎，使得房地產(chǎn)貸款余額有所下降。但從總體運行情況來看，山西省房地產(chǎn)貸款余額整體運行平穩(wěn)，說明房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控的效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)。
"資金鏈斷了，我認為這個提法不確切。宏觀調(diào)控是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，資金鏈不可能從整體上斷了，無非是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)在一些項目上受到了影響。資金緊張的現(xiàn)象肯定是有的。"農(nóng)行山西省分行房貸處副處長康巍告訴記者。
中保地產(chǎn)是山西土生土長的房地產(chǎn)企業(yè)，總經(jīng)理趙增貴告訴記者："影響當然是有的。我們公司目前正開發(fā)的一個19萬平方米的小區(qū)就沒有申請到開發(fā)貸款，當然，這并不能全歸咎于銀行，在如今的宏觀調(diào)控形勢下，各個環(huán)節(jié)、各個部門都卡得嚴。即使這個項目封頂后，也很難貸款買地做下一個樓盤，斷頓至少一年時間。"
建行晉中市住房城市建設(shè)支行行長賈中毅對房地產(chǎn)信貸情況可以說是了如指掌，他給記者細數(shù)了一下這幾年建行在房地產(chǎn)開發(fā)貸款上的情況。他說，在山西，2007年末，建行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額15.1820億元，比年初下降3623萬元；2008年6月末，余額為13.3294億元，比年初下降了1.8527億元；在2003年至2007年5年間，貸款余額新增除2006年為3.7881億元外，其余年度均為下降走勢。
賈中毅分析認為，從住房城市建設(shè)支行的實際來看，目前的主要問題有兩個，一是受國家宏觀調(diào)控政策及產(chǎn)業(yè)政策的影響，以及貸款規(guī)模約束，貸款新增乏力，貸款總量徘徊不前，投放呈逐年下降態(tài)勢；二是當前緊縮的信貸政策與旺盛的信貸需求存在矛盾。目前，儲備的待審批項目及待投放項目較多，經(jīng)統(tǒng)計，今后兩年內(nèi)有近30億元的需求，去年已審批尚未投放的有7350萬元，從2008年綜合經(jīng)營計劃來看，今年總行并未給單獨下達計劃，這將導(dǎo)致今年的貸款投入只能從到期貸款及退出客戶中予以解決。
眾所周知，面對過熱且弊端凸顯的房地產(chǎn)行業(yè)，國家的宏觀調(diào)控政策不斷推出。首先，央行采取了緊縮的貨幣政策，連續(xù)提高存款準備金率，控制信貸資金的投入，防止市場資金流動性過剩等手段；加上嚴厲的房地產(chǎn)信貸調(diào)控措施，包括提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資金占比、禁止別墅類高檔住宅項目的支持、控制寫字樓及商業(yè)用房項目支持以及不得向"圈地"、"囤地"的開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款等一系列措施，使開發(fā)企業(yè)從銀行獲取貸款十分困難。
其次，國家出臺清算開發(fā)企業(yè)土地增值稅、土地出讓實行"招拍掛"，加上近兩年鋼材、水泥等建筑材料和市場勞動力成本的大幅上升，都使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤降低，自籌資金中的利潤再投資減少。
三是去年以來股市持續(xù)低迷，同時證監(jiān)會也放緩了批準企業(yè)上市的步伐，特別是出臺了嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過上市圈錢來買地，囤地的行為，使得開發(fā)企業(yè)股權(quán)融資困難。同時，銀監(jiān)會叫停為企業(yè)發(fā)行債券作為擔保對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更是雪上加霜。
四是嚴格的商品房預(yù)售制度和銀行數(shù)次提高貸款利率，提高購買第二套住房者的首付款等措施，使開發(fā)企業(yè)獲得的預(yù)售款大大減少。
五是自去年以來受宏觀調(diào)控影響，房市普遍較為低迷，成交量萎縮，市場觀望氣息濃厚，開發(fā)企業(yè)資金回籠較少，資金無法按預(yù)期實現(xiàn)周轉(zhuǎn)。六是國家出臺了未出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書的規(guī)定，使開發(fā)企業(yè)再也無法拖欠土地出讓金。
雖然不斷出臺的政策使房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨于緊張，但毫無疑問的是，這將使房地產(chǎn)行業(yè)逐步過渡到一個新的更加理性的運行期。
銀行業(yè)要優(yōu)中選優(yōu)
這次在山西采訪，記者深切感受到目前商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)信貸不僅紛紛提高了門檻，而且更加小心謹慎。
康巍告訴記者，今年的信貸規(guī)模較往年有縮減，銀行也對企業(yè)提高了準入標準。以前，準入項目標準最低是3萬平方米，開發(fā)企業(yè)所有者權(quán)益是1000萬元人民幣�，F(xiàn)在提高到5萬平方米和5000萬元人民幣。因此，不少中小開發(fā)商或原積累不足的開發(fā)商，就很難達到這個條件。在現(xiàn)有的信貸規(guī)�？刂葡拢覀儺斎灰獌�(yōu)中選優(yōu)，將有限的資源用到更好的企業(yè)上。此外，在投放標準上，我們要求企業(yè)必須四證齊全。針對實力不強的房地產(chǎn)企業(yè)，行里內(nèi)部規(guī)定，資本金要求40%至50%，如果是百強企業(yè)可按國家規(guī)定的35%。
顯然，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景微妙、資金鏈日趨緊張，從而使得商業(yè)銀行都采取了極其審慎的態(tài)度。
賈中毅有著與康巍差不多的想法。他認為，現(xiàn)在最重要的是要密切關(guān)注政策變化，加強調(diào)研監(jiān)測，高度警惕房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風險。在綜合分析的前提下，判斷信貸支持的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈情況，區(qū)分不同情況做出"積極支持"、"維系關(guān)系"，還是"果斷退出"的選擇。同時，還要嚴格實行封閉管理，保障存量項目貸款的資金安全。此外，還要嚴格貸款準入標準，明確市場目標，降低房地產(chǎn)企業(yè)違約風險。對于那些資質(zhì)低、負債率高、成長性不明朗的企業(yè)一定要排除在外。要將有限的資源投向綜合實力強，經(jīng)營業(yè)績好，在市場波動中抗風險能力強的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。
客戶選擇方面，賈中毅說，我們對房地產(chǎn)行業(yè)實行名單制管理，貸款投向重點是：優(yōu)先支持資質(zhì)等級高，信用良好，信用等級A(含)的客戶，綜合實力強的房地產(chǎn)企業(yè)；積極支持滿足中等收入家庭需要的普通商品住房項目；積極介入經(jīng)濟適用住房、限價房等保障性住房項目，逐步增加保障房貸款占比。
中小房地產(chǎn)企業(yè)更需自身挖潛
雖然近年來房地產(chǎn)企業(yè)一直在探討多元化融資之路，但是過分依賴銀行資金的格局并沒有多少變化。據(jù)"2007房地產(chǎn)藍皮書"顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)仍具有明顯的依賴銀行貸款特征。那么，在當前形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新的融資渠道又在哪里？
賈中毅告訴記者："從資本市場方面看，一是上市融資、二是發(fā)行公司債、三是委托貸款。由于每家企業(yè)的實際情況不一樣，企業(yè)間分化也比較明顯�？傮w而言，開發(fā)商融資的難度是越來越大，但其自救的途徑還是非常多，除了債權(quán)融資，還有股權(quán)融資、信托和私募。不少公司通過項目合作，產(chǎn)權(quán)市場掛牌交易等方式實現(xiàn)股權(quán)融資。而在一些開發(fā)商看來，只要股權(quán)價格便宜一點，融資還是比較簡單，生存也比較容易。當然，對開發(fā)商而言，更為主動的自救途徑就是加速產(chǎn)品銷售速度。"
據(jù)記者觀察，從目前公司債獲準發(fā)行的房地產(chǎn)公司中，我們不難發(fā)現(xiàn)這其中多為萬科、保利地產(chǎn)、金地集團、中糧地產(chǎn)等一線房企，鮮有中小房企的身影。這主要是因為小型房企普遍存在信用級別差、凈資產(chǎn)額偏低、現(xiàn)金流不穩(wěn)定等種種問題，因此，多數(shù)中小房企目前還難從公司債的發(fā)行中分得一杯羹。而這也意味著在這個"大魚吃小魚"的市場大潮中，這些中小房企將難逃被兼并重組的命運。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，中小房地產(chǎn)企業(yè)在各個環(huán)節(jié)都可能遇到資金周轉(zhuǎn)不靈的情況，很多在資金上難以為繼的中小房地產(chǎn)企業(yè)靠賣項目或者引進戰(zhàn)略投資者來自保。
看來，資本市場只是大企業(yè)的樂園，對于大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)，融資渠道仍然主要依靠銀行貸款。
中保地產(chǎn)總經(jīng)理趙增貴告訴記者："目前我們只能依靠銀行融資。像我們這樣的中小企業(yè)由于內(nèi)部管理水平等問題，很難達到上市的水平。"
對此有專家指出，不管中小房地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸如何依賴，也要想辦法割舍這種情感，否則，只能陷入更加被動的境地。中小房地產(chǎn)企業(yè)要走出困境，更重要的是內(nèi)部挖潛，提高資金使用效率。
綠地集團太原置業(yè)有限公司在2006年10月登陸太原，正式開發(fā)的商品房項目只有半山國際花園一期項目。其財務(wù)經(jīng)理龍俊輝告訴記者，在山西商品房開發(fā)貸款市場競爭并不算激烈，因而公司在申請、審批、發(fā)放半山國際花園一期貸款過程中，貸款未感受到宏觀調(diào)控的影響。雖然如此，我們公司仍然加大內(nèi)部挖潛的工作，并有一些很實際的舉措。一是加大報批報建工作力度，盡力縮短報批報建時間。二是在確保項目品質(zhì)的前提下，加快工程建設(shè)速度。三是加快銷售速度，盡量縮短銷售周期。希望通過以上措施加快項目的開發(fā)速度，縮短開發(fā)周期，從而加快資金周轉(zhuǎn)速度，降低資金占用成本，提高資金的使用效率。記者帶著關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)"資金鏈"緊張的諸多問題來到山西。通過兩天的實地采訪似乎找到了一些答案。但更讓記者深有體會的是，目前無論從宏觀經(jīng)濟形勢和政策層面還是需求層面，都不支持房價持續(xù)高漲，房地產(chǎn)的暴利時代已很難為繼，在長達10年的房價上漲之后，中國房地產(chǎn)市場開始向理性回歸。
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