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北京房?jī)r(jià)發(fā)展態(tài)勢(shì)深度分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-8-25
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 北京 房?jī)r(jià) 樓盤 特價(jià)房 樓市 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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從2007年初開始，樓市一片慘淡，京城各個(gè)樓盤項(xiàng)目都展開了花樣繁多的促銷活動(dòng)，如買房送車、送物業(yè)管理、送車位等等。最近，開發(fā)商借奧運(yùn)的東風(fēng)，打折力度越來越大，特價(jià)樓盤從二環(huán)到六環(huán)都有分布。盡管現(xiàn)在的房?jī)r(jià)下調(diào)已經(jīng)從暗降到了明降的階段，但遠(yuǎn)未觸及開發(fā)商的成本。
從年初的死不降價(jià)，到二季度花樣翻新的促銷，開發(fā)商一直避諱價(jià)格直降，但進(jìn)入7月份以來，尤其到了8月份，京城特價(jià)房蜂擁而至，各大樓盤紛紛推出“直降”計(jì)劃，京城樓市真的在降價(jià)了！
中原地產(chǎn)李文杰認(rèn)為，目前北京房?jī)r(jià)已經(jīng)比年初跌去10%-15%，預(yù)計(jì)年內(nèi)還要降價(jià)10%，從表面上看來，開發(fā)商似乎將不得不面臨賠錢賣房。
“就以去年高價(jià)拿地的地價(jià)來折算，開發(fā)商的開發(fā)成本，算上各種活動(dòng)經(jīng)費(fèi)和回扣，最好地段最好的房每平米的成本不會(huì)超過6000元，基本上在1000-6000元/平米之間�！币晃辉跀�(shù)家地產(chǎn)公司擔(dān)任過銷售總監(jiān)的地產(chǎn)人士告訴記者。目前的降價(jià)，仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能觸及開發(fā)商的暴利空間。
特價(jià)房蜂擁
進(jìn)入8月，北京各大樓盤爭(zhēng)先推出特價(jià)房，力度從6、7月份的“買就送”到了“直跳”，個(gè)別樓盤直接降價(jià)，價(jià)格每平米下降1000-4000元不等，折扣則突破9折，甚至最低打到6.6折。
北京國(guó)企天鴻地產(chǎn)率先于7月29日掀起“直跳”旋風(fēng)，在門戶網(wǎng)站公然打出廣告——讓房?jī)r(jià)回到兩年前！天鴻旗下位于北京東五環(huán)外的萬象巴德公寓，3期新盤每平米從此前的13000元降至8960元，每平米直降4000元，價(jià)格已降到2007年初水平。
隨后主要地產(chǎn)網(wǎng)站都在顯著位置列出北京特價(jià)房源信息，諸如“現(xiàn)價(jià)均價(jià)下調(diào)2000”、“直降3200元/平米”、“最高降價(jià)18萬”的廣告信息蜂擁而至。
而降價(jià)風(fēng)潮已經(jīng)不僅限于五環(huán)外的近郊和大戶型，開始波及四環(huán)內(nèi)，甚至二環(huán)部分樓盤價(jià)格也開始松動(dòng)。最新開盤的中信誠(chéng)，地處菜市口東南角，未來地鐵7號(hào)線和4號(hào)線將在此處交叉匯集。但目前適逢房地產(chǎn)盤整時(shí)期，生不逢時(shí)的中信城僅以均價(jià)每平米18500元低價(jià)入市。之前南二環(huán)已經(jīng)開盤的同類型樓盤最低均價(jià)也達(dá)到21000元/平米，周邊的西絨線胡同26號(hào)，起價(jià)34000元/平米，均價(jià)達(dá)40000元/平米，中信城低于周邊達(dá)21500元/平米。
近日，崇文門附近的國(guó)瑞城、富貴園兩大樓盤，也聯(lián)手舉辦“夏日超值大禮包”促銷活動(dòng),推出了最低折扣7折以下的限量特價(jià)房等優(yōu)惠措施，并成為北京首家最低折扣突破7折的在售樓盤。
明降升級(jí)
而在各大樓盤的業(yè)主論壇中，無數(shù)業(yè)主都在擔(dān)心和不滿新開樓盤降價(jià)導(dǎo)致自己手中已有房產(chǎn)的縮水，并叫喊著如何向降價(jià)開發(fā)商討回此前的多付款。
在萬年花城的業(yè)主論壇，有業(yè)主爆出個(gè)別新推特價(jià)樓盤降價(jià)幅度每套達(dá)40萬，而天鵝灣新推特價(jià)房，其中一棟大戶型，降價(jià)幅度接近80萬。
“我買的保利百合花園的房，當(dāng)時(shí)選了一套南北通透的，每平米16500元買的，可我最近從售樓處獲悉，同類型的房目前報(bào)價(jià)每平米15000元，目前保利還在做一些迎奧運(yùn)打折活動(dòng)，每套房還能再降價(jià)1萬元左右�！北＠俸匣▓@一業(yè)主說，據(jù)了解，他正在聯(lián)系別的業(yè)主，希望能讓保利百合花園給前期購(gòu)房者送裝修，以平衡目前降低的房?jī)r(jià)。
“主要周邊有新項(xiàng)目低價(jià)入市，給我們帶來了很大的銷售壓力�！币恢麡潜P銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，因去年先期入市的樓盤售價(jià)較高，目前面對(duì)降價(jià)，最擔(dān)心會(huì)給公司前期項(xiàng)目帶來惡果。
“但撐下去很難，銷售形勢(shì)確實(shí)不好，目前的樓市，確實(shí)有個(gè)別樓盤在直接降價(jià)了，而已經(jīng)不僅僅限于7月份以前花樣翻新的促銷了�！痹撠�(fù)責(zé)人告訴記者。
而在今年年初，面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入回調(diào)的局勢(shì)，盡管銀行收緊銀根，但開發(fā)商們?nèi)栽趫?jiān)持，不肯降價(jià)；但進(jìn)入第二季度，許多開發(fā)商眼看政府態(tài)度堅(jiān)決，一方面貸款無門，一方面資本市場(chǎng)融資難以獲批，更重要的是購(gòu)房者進(jìn)入觀望中，陷入資金鏈緊張狀況中的開發(fā)商們不得不花樣百出。當(dāng)時(shí)北京各個(gè)樓盤項(xiàng)目都開始不同程度地展開促銷活動(dòng)，如買房送車、送旅游、送車位甚至買房送房，希望能夠回籠資金緩解資金鏈問題，但促銷攻勢(shì)下，北京樓市并未出現(xiàn)往年的購(gòu)銷兩旺。
而據(jù)搜房網(wǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人統(tǒng)計(jì)，7、8月份，京城入市新盤無論環(huán)比還是同比仍出現(xiàn)大幅度下降。奧運(yùn)會(huì)作為空前的體育盛會(huì)，必定會(huì)分散人們對(duì)樓市的注意力，8月樓市供需雙雙觀望，新開盤項(xiàng)目數(shù)量大減。購(gòu)房者觀望現(xiàn)象將會(huì)繼續(xù)導(dǎo)致簽約量的走低，甚至更低。
而此時(shí)，部分無力支撐的開發(fā)商終于松動(dòng)了一直拉緊的價(jià)格底線，開始了真槍實(shí)彈的降價(jià)。
“北京樓市量?jī)r(jià)齊跌已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，從目前北京市的樓市來看，8月的價(jià)格已經(jīng)比今年年初的價(jià)格跌去了10%-15%�！崩钗慕苤赋�。
降價(jià)難觸6000元/平米成本
北京的房?jī)r(jià)終于下降了！這對(duì)眾多無力購(gòu)房者無疑是一件值得慶賀的事情，而對(duì)一些開發(fā)商來說，在推出特價(jià)房時(shí)，也紛紛聲稱賠本出售，降價(jià)是否真的觸動(dòng)了開發(fā)商的利潤(rùn)空間？還是僅僅觸動(dòng)了其暴利空間？
李文杰認(rèn)為，在2008年上半年，樓市跌去的部分還只是業(yè)主利潤(rùn)的部分，但是到了下半年，當(dāng)前價(jià)格下跌已經(jīng)開始令賣房人賠本出售了，這種情況的出現(xiàn)無疑是成交量長(zhǎng)期低迷造成的結(jié)果。
“房子每平米的成本基本上在1000-6000元/平米之間，越是大型的開發(fā)商，其開發(fā)成本就越低�！鄙鲜龅禺a(chǎn)人士告訴記者，目前的降價(jià)，只是小幅調(diào)整，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有觸及到開發(fā)商的利潤(rùn)空間。
如此看來，開發(fā)商的利潤(rùn)空間還遠(yuǎn)沒有觸及。
該人士告訴記者，目前開發(fā)商最發(fā)愁的是銀行貸款難的問題，許多開發(fā)商當(dāng)時(shí)拿地都是空手套白狼，利用銀行貸款作為啟動(dòng)資金，隨后再循環(huán)貸款，以便于每個(gè)月償還利息，但目前銀行收緊銀根，導(dǎo)致部分開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，開發(fā)商的利息償還隨之出現(xiàn)問題。
“但開發(fā)商寧愿將房屋折價(jià)抵押給民間信貸機(jī)構(gòu)以獲取資金，也不愿意降價(jià)，開發(fā)成本低，使他們即使押房也有利可圖�！痹撊耸扛嬖V記者，這是房地產(chǎn)商能夠死撐著不降價(jià)的根本原因。而因?yàn)槊耖g信貸機(jī)構(gòu)利息較高，將會(huì)分去開發(fā)商的暴利，更多開發(fā)商目前仍在尋求各種辦法從銀行貸款。
下半年仍要降價(jià)
盡管部分開發(fā)商松動(dòng)了價(jià)格底線，但更多的開發(fā)商還希望能死撐著不降價(jià)。
據(jù)記者了解，有不少開發(fā)商取消了8月的銷售計(jì)劃�！凹热皇袌�(chǎng)低迷，不如給員工放暑假，將銷售計(jì)劃安排在金九銀十�！币晃坏禺a(chǎn)商認(rèn)為，北京仍然存在較強(qiáng)的剛性需求，如果堅(jiān)持到9月份，購(gòu)房者可能會(huì)結(jié)束觀望。
實(shí)際上，目前雖然許多樓盤推出了特價(jià)盤，但記者在踩盤時(shí)了解到，因?yàn)椴簧贅潜P的特價(jià)僅限于部分尾盤，并針對(duì)VIP客戶，許多購(gòu)房者仍然難以買到如愿的特價(jià)房。
富貴園雖然聲稱推出了最低折扣7折以下的限量特價(jià)房，但據(jù)記者了解，其僅有三四套一樓的特價(jià)房，130平米送70平米地下室和60平米花園，原價(jià)25000元/平米，送后相當(dāng)于7折17000元/平米。保利地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人指出，2008年下半年樓市整體市場(chǎng)平穩(wěn)，局部地區(qū)有升有降，局部地區(qū)在2007年存在開盤價(jià)格過高的情況，目前仍有降價(jià)空間。
李文杰則認(rèn)為，目前北京樓市的成交量比2006-2007年的平均月成交量少50%以上，北京市購(gòu)房投資者所占購(gòu)房人中的比重或許超過40%甚至更多，這一輪的回調(diào)始于成交量，始于擠掉投資者的泡沫，因此按照這個(gè)估計(jì)，樓市當(dāng)前的10%-15%的調(diào)整是不夠的，到年底前，應(yīng)該還有10%的減價(jià)空間。至于明年的樓市，應(yīng)該更多的關(guān)注經(jīng)濟(jì)整體的上升幅度，如果今年價(jià)格一次調(diào)整到位，2009年可以預(yù)見將會(huì)平穩(wěn)發(fā)展，如果今年仍未調(diào)整到底，那么2009年這種調(diào)整將還會(huì)持續(xù)。
“按照開發(fā)商的成本和目前房?jī)r(jià)計(jì)算，如果真要擠掉開發(fā)商的暴利，房?jī)r(jià)至少還需要降兩年，但這要看政府的決心，是不是真要去動(dòng)開發(fā)商的奶酪�！鄙鲜龅禺a(chǎn)行業(yè)人士告訴記者。
調(diào)查
二手房頂不住了
當(dāng)京城一手樓市面臨“寒冬”，降價(jià)回款之際，二手房市場(chǎng)各家中介公司的日子也一樣不好過，從今年7月起，北京市場(chǎng)二手房交易價(jià)格也出現(xiàn)了今年以來的首次下跌。這迫使二手房中介公司一方面縮減門店、裁減員工以節(jié)流，同時(shí)也開始走出傳統(tǒng)的二手房業(yè)務(wù)，嘗試在一手房代理領(lǐng)域分得一份羹。
二手房成交價(jià)格略降
在北京的新房供量以及成交量持續(xù)縮減的背景下，7月份，北京市場(chǎng)二手房交易價(jià)格也出現(xiàn)了今年以來的首次下跌。
根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月北京二手商品住房買賣成交量環(huán)比6月下降了10.9%，成交價(jià)格下跌3.6%。
“掛牌價(jià)格并沒有下降，主要是成交價(jià)格有所下滑。”華亮經(jīng)紀(jì)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，隨著一手房不斷促銷降價(jià)，北京二手房業(yè)主信心不斷動(dòng)搖，甚至使某些業(yè)主產(chǎn)生了恐慌的心理，導(dǎo)致成交價(jià)格開始小幅下滑，少數(shù)物業(yè)成交價(jià)格甚至出現(xiàn)了幅度較大的下調(diào)。
據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，有一位客戶在CBD商圈有一套房，去年原本可以205萬售出，但該客戶沒有及時(shí)出手，隨后該區(qū)域房?jī)r(jià)一直有下跌趨勢(shì)，加上該客戶心理素質(zhì)較差，眼看房子從去年掛牌到今年上半年，一直沒有售出，客戶擔(dān)心房?jī)r(jià)不斷下跌，即從5月份開始不斷在看房過程中給意向購(gòu)房者下調(diào)房?jī)r(jià)，最后竟以185萬元將該處物業(yè)轉(zhuǎn)手。
“北京二手房?jī)r(jià)格一向比一手房抗跌，目前一手房降價(jià)，二手房?jī)r(jià)格也小幅回落，短期內(nèi)北京房?jī)r(jià)下調(diào)趨勢(shì)已在所難免�！本┱箵�(dān)保地產(chǎn)分析師戴曉光認(rèn)為。
二手中介公司
分羹一手樓盤
眼看二手房市場(chǎng)行情慘淡，京城一些二手房中介公司開始嘗試代理一手樓盤，希望在此市場(chǎng)領(lǐng)域中分得一杯羹。
據(jù)記者了解，目前大小經(jīng)紀(jì)公司都開始涉足一手樓盤的代理，或者與開發(fā)商合作，共享資源。
“以前樓市景氣的時(shí)期，開發(fā)商大都不愿意理睬經(jīng)紀(jì)公司，因?yàn)楫?dāng)時(shí)房子賣得很好，他們不需要我們的資源，而我們幫他們賣房子還要拿他們的返點(diǎn)，但現(xiàn)在很多開發(fā)商開始和我們聯(lián)系合作，以便共享客戶資源�！比A亮經(jīng)紀(jì)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。
戴曉光則告訴記者，因?yàn)橐皇謽潜P和二手房交易均不景氣，擔(dān)保公司的業(yè)務(wù)也受到極大影響，一些擔(dān)保公司也開始做起了售樓業(yè)務(wù)，通過利用自身擁有的投資客戶資源，與開發(fā)商合作，將其運(yùn)用到一手樓盤的銷售中，以拓展業(yè)務(wù)。
個(gè)案
“找業(yè)務(wù)員就會(huì)有折扣”
“如果你有意愿購(gòu)買，戶型130多平米的房，可以給你算到12000元/平米。”8月21日，在電話中，萬年花城的售樓人員告訴李女士。
李女士較早看中萬年花城的房，但因?yàn)閮r(jià)格從開盤時(shí)的均價(jià)4500元/平米直奔15000元/平米，李女士一直沒有舍得出手。近日，李女士在網(wǎng)上看到萬年花城樓盤價(jià)格開始做特價(jià)，忍不住前來咨詢。
萬年花城位于北京花鄉(xiāng)，占地82公頃，總建筑面積約200萬平米，作為緊鄰北京西南三環(huán)的領(lǐng)袖大盤，名盤效應(yīng)引領(lǐng)該盤近年來價(jià)格上漲迅猛。
進(jìn)入8月份，因?yàn)闃鞘谐掷m(xù)低迷，北京多個(gè)樓盤挖空心思以?shī)W運(yùn)為由頭，紛紛推出特價(jià)房。“中國(guó)每產(chǎn)生1塊金牌，開發(fā)商通過焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布4套特價(jià)房，普遍低于市場(chǎng)價(jià)兩成�！背^20個(gè)樓盤加入了焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的該項(xiàng)特價(jià)房活動(dòng)。這些樓盤包括萬年花城、歐郡香水城、天鴻東潤(rùn)楓景、天鵝灣、東外公館、孔雀城、保利西山林語、納丹堡和橡樹灣等。
其中萬年花城特價(jià)房?jī)r(jià)格從15000元/平米降到12000元/平米，每套房差不多降價(jià)40萬元不等；東潤(rùn)楓景幾乎所有戶型降價(jià)20萬到50萬不等；天鵝灣因?yàn)槭谴髴粜�，最大的一套特價(jià)房降價(jià)接近80萬。
這些借奧運(yùn)為由頭降價(jià)的樓盤引起眾多老業(yè)主的不滿。萬年花城一位業(yè)主甚至發(fā)帖呼吁：“救救我們?nèi)f年的業(yè)主！救救我們的房子！房子降了40萬？斷供還是退房？”并要求開發(fā)商要不送家具電器，要不退房，要原款退房。
“正是擔(dān)心以前的老業(yè)主難以平衡，所以目前很多開發(fā)商盡管銷售業(yè)績(jī)很差，但也不敢輕易降價(jià)。”萬年花城一售樓人員告訴記者。
記者于8月20日分別聯(lián)系了萬年花城、天鵝灣等樓盤的售樓處，相關(guān)人士均稱已經(jīng)退出焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)的特價(jià)房活動(dòng)。
但8月21日，意向購(gòu)房者李女士仍從萬年花城一售樓人員處證實(shí)，目前意向客戶通過業(yè)務(wù)員買房，仍有許多戶型可以享受特價(jià)折扣，即每平米直降3000元，均價(jià)12000元/平米。
據(jù)記者了解，目前許多樓盤售樓處雖然對(duì)陌生客戶聲稱沒有特價(jià)房，以避免因?yàn)榻祪r(jià)消息引起老業(yè)主的退房或者斷供。但實(shí)際上售樓處將折扣和特價(jià)房直接下放到業(yè)務(wù)員手中，給一些VIP客戶或者意向客戶相應(yīng)的折扣，從而更容易在目前淡季下將尾盤出手。
“現(xiàn)在表面上還是僵持，但有部分樓盤開始對(duì)VIP客戶和意向客戶降價(jià)了，是真的降價(jià)。”一樓盤售樓人員告訴記者，為了避免影響老業(yè)主的情緒，許多樓盤降價(jià)并沒有大肆宣傳，就算找奧運(yùn)會(huì)為由頭，也不敢大力推廣。
但該人士認(rèn)為，很多樓盤的降價(jià)可能會(huì)持續(xù)下去，找業(yè)務(wù)員就會(huì)有折扣，主要是近期新開盤的樓盤價(jià)格壓低了，嚴(yán)重影響了2007年和2008年初入市的樓盤的銷售，當(dāng)時(shí)的開盤價(jià)比較高。
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