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促進二手房成交或成地產(chǎn)政策著力點原應(yīng)分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-8-26
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- 中研網(wǎng)訊：
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行業(yè)調(diào)控成效卓著
1、房價漲幅明顯放緩今年初以來，房價瘋漲的趨勢得到了明顯的遏制，國家發(fā)改委的數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，全國房屋銷售價格同比漲幅連續(xù)7個月下降，環(huán)比漲幅在0.3%以下。住宅方面，新建住房與二手房價格同比也是連續(xù)下降，并且二手房銷售價格下降速度逐漸超過新建住房。
2、囤地、囤房現(xiàn)象顯著改善，供給增加開發(fā)商瘋狂囤地、炒房者跟風捂房待漲，造成大量住房供給最終并未形成有效供給，進而引起樓市房源緊張，價格暴漲。在國家一系列的宏觀與行業(yè)調(diào)控政策實施后，銷售與融資不暢使開發(fā)商資金偏緊，囤地熱情全無，大幅減少在新增土地儲備方面的投入，同時擴大了對已有項目的開發(fā)支出，存量土地的開發(fā)得到加速。從數(shù)據(jù)上看，上半年土地購置面積增速持續(xù)下降，完成開發(fā)土地面積增速由7.6%提高到了9.9%。房價虛高的另一元兇---炒房者也得到了慘痛的教訓(xùn)，意識到炒房的巨大風險，投資購房者少之又少，囤房現(xiàn)象得到很大程度的抑制。此外，多家中介機構(gòu)二手房掛牌量持續(xù)上升，實質(zhì)性的住房供應(yīng)得到明顯增加。
3、銀行與地產(chǎn)的緊密聯(lián)系有所緩解上半年嚴控房地產(chǎn)信貸成果顯著，一方面，銀行貸款中房地產(chǎn)開發(fā)貸款有所下降。央行的2季度貨幣政策執(zhí)行報告中的數(shù)據(jù)顯示，2008年上半年，新增貸款2.5萬億元，比上年同期多增3681億元，而房地產(chǎn)貸款新增卻同比少增1706.6億元。其中，開發(fā)貸款和購房貸款同比分別少增684.3億元和1022.3億元。在銀行降低了房地產(chǎn)貸款的同時，我們看到，開發(fā)商對銀行的依賴度也有所降低，開發(fā)商加大了自有資金的投資力度。在開發(fā)商資金來源結(jié)構(gòu)中，自籌資金和其他資金比例持續(xù)上升，而國內(nèi)貸款比例持續(xù)下降，銀行與地產(chǎn)過于緊密的聯(lián)系有所緩解。
需鞏固調(diào)控成果，緊縮加劇可能性不大
1、政策沒有過猛，并未危及企業(yè)生存很多人認為國家對地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控過緊，可能會影響很多企業(yè)無法正常經(jīng)營，危及生存。我們認為，事實上政策并未過猛，開發(fā)商資金雖然偏緊，但結(jié)構(gòu)性因素居多，并未威脅到多數(shù)企業(yè)的生存。上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速為30.9%，高于去年大牛市的水平，刨除建安、人工上漲等價格因素，實際投資額增速在22%左右，下降9個點，開發(fā)商資金總體偏緊，開支有所縮減，但22%的增速仍然較快。綜合今年以來土地市場的蕭條情況來看，縮減的開支大部分在于購買新的土地儲備，對原有項目的建設(shè)投資仍然保持較快的增長，可見開發(fā)商資金僅是結(jié)構(gòu)性緊張，并未危及生存。相反，緊縮的政策引導(dǎo)了資金流向現(xiàn)有項目建設(shè)，遏制了企業(yè)的盲目擴張，對大多數(shù)企業(yè)來說，非但沒有造成破壞性影響，而且促進了企業(yè)的健康發(fā)展。
2、鞏固調(diào)控成果，放松幾率小樓市調(diào)控以來，輿論界質(zhì)疑聲音不斷，房價下跌危及銀行乃至金融體系，是救世論者最大的理由，而我們在前面的《市場焦點問題剖析》報告中已經(jīng)提出，房地產(chǎn)目前并不能危及國家銀行體系。事實上，上半年我國銀行業(yè)發(fā)展仍然較快，同時壞賬率持續(xù)下降，資產(chǎn)質(zhì)量也得到顯著改善，保持良好的發(fā)展態(tài)勢，調(diào)控并未帶來嚴重不良后果。相反在解決房地產(chǎn)發(fā)展過熱帶來的囤地、炒房、房價過高、漲幅過快、引導(dǎo)企業(yè)健康發(fā)展等方面取得了顯著成效，這樣的政策需要堅持。
同時，放松調(diào)控可能會造成嚴重的后果。部分開發(fā)商在自身資金鏈緊張的情況下，仍不愿意降價銷售，期待政策支持市場回暖、維護暴利是重要因素。放松緊縮并不能對樓市交易產(chǎn)生刺激，其間接后果是延長擠出房價泡沫的時間，而且，開發(fā)商在并未危及存亡的時候得到資金支持，將可能被誤解為政府支持房地產(chǎn)行業(yè)暴利、擔憂地產(chǎn)拖垮銀行、不敢對行業(yè)實施嚴厲調(diào)控的信號。
這樣一來，囤地、炒房等現(xiàn)象將再度風行，造成房價再度暴漲，非但使得前期調(diào)控成果化為烏有，同時，亦將使得房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控變得異常艱難，市場泡沫膨脹得更劇烈，最終不得不痛下決心以崩盤來化解行業(yè)風險。因此，為了行業(yè)的長期發(fā)展，政策走向應(yīng)當是支持市場的理性調(diào)整，放松的可能性很小。當然，房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域性比較強，個別城市若出現(xiàn)調(diào)整過度的現(xiàn)象，適當?shù)亟o予區(qū)域性的調(diào)整也未嘗不可。
3、行業(yè)信貸緊縮再加劇可能性不大國際原油、農(nóng)產(chǎn)品價格下跌，國內(nèi)通脹預(yù)期有所降低，進一步緊縮的宏觀調(diào)控出臺可能性較小。一方面，上半年商品房和土地市場成交冷清，土地流拍現(xiàn)象頻頻發(fā)生，地方政府財政收入大幅縮水，而且更嚴厲的行業(yè)信貸緊縮還可能導(dǎo)致現(xiàn)有項目無法正常開發(fā)，這顯然不是政府愿意看到的；另一方面，央行在2季度貨幣政策執(zhí)行報告中指出，控制通脹的同時保持經(jīng)濟又快又穩(wěn)的增長，是宏觀調(diào)控的首要目標，可能會根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢加強貨幣信貸總量微調(diào)與結(jié)構(gòu)優(yōu)化。因此，短期內(nèi)對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸緊縮我們判斷不會加劇。
可能會促進二手房交易
1、增加的供給未真正有效行業(yè)調(diào)控以來，確實以前的很多問題都得到了改善，房價沒有再快速上漲、開發(fā)商加快了項目開發(fā)、囤房囤地有所減少，供給逐步得到增加，發(fā)展趨勢逐漸轉(zhuǎn)好。但由于房價始終維持在較高的水平，二、三級市場成交量持續(xù)低迷，這些轉(zhuǎn)好的現(xiàn)象并沒有真正改善居民的住房問題，增加的供給并未形成市場的有效供給，相反，這些供給很多成為了空置房。國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國商品房、商品住宅空置面積自去年10月以來持續(xù)上升。這并非國家前期實施的政策無效，而是由于過去房地產(chǎn)行業(yè)積累的問題太多，需要多項政策相互配合加以解決，而這些政策綜合作用的傳導(dǎo)機制又較為復(fù)雜，效果最終傳導(dǎo)至解決住房問題上，將是一個漸進的過程。
2、下一步可能會刺激成交量我們在中期策略報告里提出了調(diào)整將持續(xù)兩年左右、未來我國房價仍將高位運行的觀點，這一觀點目前得到了初步驗證。延續(xù)這一看法，成交量萎靡的情況短時間內(nèi)將很難有所改變。我們認為，這一局面持續(xù)時間太長，將造成很多不良影響，這是政府所不想看到的。
首先是低迷持續(xù)時間過長，空置面積將持續(xù)上升，累積的房源過多，造成行業(yè)后期軟著陸難度較大；其次，土地財政現(xiàn)象短期難以改變。二級市場的低迷必然使得土地市場遭遇寒流，對于眾多以賣地為重要收入來源的地方財政來說，這同樣也是他們不能接受的；再次，我們前面說到，增加的供給實際并未真正有效，反而成為空置房。居民住房問題并未得到真正的改善，過去的政策效用在解決住房問題上顯現(xiàn)的時間將會比較長，成交繼續(xù)萎靡，住房問題短期內(nèi)將更加突出。因此，我們判斷，隨著市場繼續(xù)萎靡、甚至更加蕭條，政府將會有充足的動力來刺激樓市成交量。
3、著力點將在二手房市場房地產(chǎn)的一手房市場呈現(xiàn)多方博弈的利益格局，政府、開發(fā)商、消費者之間存在著微妙的關(guān)系，通過政策促進這一市場的交易，很難取得好的成效。首先，目前不宜放松行業(yè)信貸緊縮。其次，由于開發(fā)商仍處強勢地位等原因，減稅、補貼等政策又難以使購房者得到真正的實惠，政策效果將不甚明顯。相比之下，二手房市場具有較多的優(yōu)勢，容易取得較好的調(diào)控效果，因此，我們認為，二手房市場很有可能是政策的著力點。
首先，二手房市場具備良好的基礎(chǔ)。從總量上看，二手房成交量雖然沒有一手房那么大，但也不小。北京上半年的二手房月成交面積占銷售面積的31.97%，而且總量比較穩(wěn)定，交易量有保證；另外，今年上半年，市場掛牌量明顯上升，房源數(shù)量也同樣有保障。
其次，二手房市場發(fā)展有重大意義，需要支持。今年上半年，市場掛牌量明顯上升、成交卻未有大幅提高，二手房市場并沒有充分發(fā)揮與二級市場共同調(diào)節(jié)房屋資源合理分配的功能。這其中的原因除了觀望，另外一個很大的原因就是稅費較高，一套二手房稅費占到成交金額的10%左右，這無疑對二手房的正常流動造成沖擊。降低稅費必將盤活存量房，對降低空置率，調(diào)整住房分配起到積極作用。
再次，此前的二套房信貸政策不如人意的地方在于改善性需求被一并打擊。對二手房交易進行減稅或者補貼等措施能彌補這個缺憾，這些政策將直接使購房者受益，很多的改善性需求能在這里得到滿足。
最后，通過消化存量房調(diào)整住房供應(yīng)，能夠避免累積房源過多對后期地產(chǎn)行業(yè)的巨大沖擊。
有人說以前上調(diào)二手房交易稅是為了打擊炒房行為，降低稅費等方式將刺激投資需求，二手房市場會不會再度成為炒客們的天堂？我們認為，這大可不必擔心。
首先，隨著不斷的加息，炒房的成本已經(jīng)非常高，而且央行已經(jīng)明確表態(tài)打擊投資需求，相信敢頂風而上的不在多數(shù)；其次，目前房價并沒有大跌，仍然處于較高的位置，而且面臨很大的下行風險，房價下跌的幅度可能遠遠超過在二手房市場交易降低的稅費等，此時炒房并非明智之舉，相信此時選擇炒房的人更是少之又少。降低稅費等刺激二手房交易，并不會引起炒房熱。
結(jié)合上述分析，我們認為，促進二手房流動確實很有可能會成為下一步的政策走向，而降低交易環(huán)節(jié)的稅費是政策重要選擇之一。從另一個角度來看，中介行業(yè)的發(fā)展壯大也是房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展所必須的，近期世聯(lián)地產(chǎn)A股IPO申請過會，或許是個積極的信號。
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