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房地產(chǎn)市場該期待怎樣的政策松動？
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-9-1
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- 中研網(wǎng)訊：
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應該說目前房地產(chǎn)行業(yè)房價下降、投資開發(fā)趨于理性、開發(fā)企業(yè)汰弱留強的調(diào)整現(xiàn)狀是有利于行業(yè)的長期健康發(fā)展的，但是成交極度萎縮和房價大跌預期的持續(xù)無疑是不利于經(jīng)濟穩(wěn)定的，因此我們認為政策調(diào)整的著力點將是刺激有效供給和有效需求，而并非前一陣市場爭論激烈的拯救開發(fā)商。
事件描述：
今年7月中，長沙出臺《長沙市經(jīng)濟適用住房貨幣補貼實施方案》、《關(guān)于促進長沙市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》；7月中下旬，東莞市房管局發(fā)布通知，符合首套貸款房人均面積低于當?shù)仄骄降南M者購買第二套房可以享受"首套房貸"的優(yōu)惠政策；杭州市將放寬對經(jīng)濟適用房申請者的年齡限制；保險法修訂草案中，拓寬了保險資金的運用渠道，規(guī)定保險資金可以投資于不動產(chǎn)；8月25日，有媒體發(fā)表了《中國房地產(chǎn)協(xié)會透露：樓市"救市"今年無望》的文章。再加上前期房企熱盼"救市"的聲音，一時間，市場關(guān)于針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策能否松動的爭論開始熱烈起來。
評論：
房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟的影響舉足輕重。自98年房改以來，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)的地位始終沒有改變。作為需求市場，房地產(chǎn)業(yè)可以拉動鋼鐵、建材、機械、化工、陶瓷、紡織、家電等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接影響60余個行業(yè)�？紤]到房地產(chǎn)開發(fā)投資通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和拉動消費對GDP的拉動，當前房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的總貢獻率超過20%。由于其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，房地產(chǎn)開發(fā)投資的大幅波動，可以帶動其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)波動，最終必然會引起經(jīng)濟的波動。此外，由于開發(fā)商和個人購房者的資金中有相當一部分為銀行貸款，所以實際的房地產(chǎn)開發(fā)投資中至少超過40%的來自于銀行貸款，因此保持房地產(chǎn)開發(fā)投資的平穩(wěn)增長，對國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。我們也不難看出房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中舉足輕重的地位。
圖表1 房地產(chǎn)投資和GDP的關(guān)系
保障房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的政策松動或微調(diào)值得期待。自07年三季度以來，由于政策調(diào)控的累積效應和之前房地產(chǎn)市場的過度透支性繁榮，行業(yè)迎來了整體性調(diào)整，成交量較大幅萎縮，部分地區(qū)房價跌幅較大，至目前為止，市場觀望情緒依然十分濃厚，成交量沒有起色，房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛開始縮減全年的開發(fā)計劃，雖然上半年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高達33.5%，但我們認為下半年會有一個明顯的回落過程。
由于宏觀政策取向由"兩防"轉(zhuǎn)變?yōu)?一保一控"已經(jīng)明確，胡主席就下半年經(jīng)濟工作提出六點要求的講話中明確提出引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、銀監(jiān)會主席劉明康也指出關(guān)注房地產(chǎn)市場變化滿足合理信貸需求，結(jié)合我們在上文中分析的房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟增長的重要性，要保經(jīng)濟增長則很有必要保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展，因此我們認為下半年針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策松動是可以預期的大概率事件，這在我們之前的行業(yè)報告中已有判斷。
政策松動的目的是刺激有效需求，而非拯救開發(fā)商。應該說，相對于07年的非理性繁榮，目前房地產(chǎn)行業(yè)房價下降、投資開發(fā)趨于理性、開發(fā)企業(yè)汰弱留強的調(diào)整現(xiàn)狀是有利于行業(yè)的長期健康發(fā)展的，也是政策調(diào)控希望看到的結(jié)果，但是成交極度萎縮和房價大跌預期的持續(xù)無疑是不利于經(jīng)濟穩(wěn)定的，因此我們認為刺激成交和轉(zhuǎn)變預期是政策松動的方向，也就是說政策調(diào)整的著力點將是刺激有效供給和有效需求，而并非前一陣市場爭論激烈的拯救開發(fā)商。我們無法預期可能出臺的具體政策，但是針對提升保障性、自主性和改善性等剛性需求購房者購買力從而刺激有效需求的財稅、信貸政策無疑有較大空間，此外，繼續(xù)支持、加大保障性住房供給力度從而提升有效供給也將是中長期的政策方向。
成交量回升還需要開發(fā)商的價格配合。并非政策松動就一定能帶來成交量的顯著回升，還需要開發(fā)商在房價上做出一定的讓步來進行配合，雖然經(jīng)過了近一年的調(diào)整，但是除了個別城市以外，房價調(diào)整的幅度并不大，很多城市07年初至今的房價漲幅仍然比較大、開發(fā)商的毛利率仍然處于歷史較高水平，房價仍具有下降的空間。因此政策只有在開發(fā)商在價格上做出讓步的積極配合才能真正刺激成交的釋放。我們預期政策出臺的時點和節(jié)奏將會審慎，在房價下調(diào)成交仍不能有效放量和行業(yè)洗牌淘汰部分落后"產(chǎn)能"之后逐步推出也許是較好的選擇。
圖表2 我國07年以來的房價指數(shù)和98年以來的上市公司毛利率情況
關(guān)注產(chǎn)品面向剛性需求的龍頭公司。若未來政策方向符合我們預期，則樓市回暖將值得期待，因此我們現(xiàn)階段需要關(guān)注的仍然是有能力并且積極應對調(diào)整的龍頭公司，他們一方面能夠利用行業(yè)整合提升市場集中度和增加低成本儲備，另一方面能夠充分享受有效需求提升帶來的收入和利潤的增長。因此我們重點關(guān)注保利地產(chǎn)、萬科和華發(fā)股份，在行業(yè)整體萎靡的情況下他們上半年的銷售仍保持了平穩(wěn)增長，此外他們面向剛性需求的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也有望分享政策松動帶來的積極效應。 - ■ 與【房地產(chǎn)市場該期待怎樣的政策松動？】相關(guān)新聞
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