關(guān)于房價(jià)走勢問題是個(gè)很復(fù)雜的問題，我關(guān)注了很多年，包括國外資料、中國的一些資料，關(guān)注了不少，但是我也是簡單的了解。我主要從民生角度去關(guān)注房地產(chǎn)，我簡單講幾點(diǎn)，因?yàn)樵谧�開發(fā)商比較多，既然從上海跑過來了，路費(fèi)花了不少，如果不說實(shí)在的東西、玩虛的，我自己感到窩囊，大家也都會(huì)不高興。

　　現(xiàn)在大家都認(rèn)為房價(jià)預(yù)期還是比較理想，就是短期內(nèi)就會(huì)上漲了，但是不能理想化了，說北京是國際大都市，加上奧運(yùn)會(huì)的拉動(dòng)，全世界人都會(huì)來北京居住，我要說的是，恰恰就因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)，可能想來北京居住的人反而不來居住了。舉例來說，奧運(yùn)會(huì)的一個(gè)原則是不擾民。剛才一位開發(fā)商也說了，說北京最安全，到北京后很多監(jiān)控設(shè)備，非常安全。別忘了，外國人是最尊重隱私權(quán)的，在攝像頭下，他們感受到的可能不是安全感，而是不安全感。另外就是我們股市的下跌，從6100點(diǎn)下跌到2300點(diǎn)，我從去年9月25日到10月初發(fā)出呼吁，我說股票不能買了，要拋了，事實(shí)驗(yàn)證了這些。

    現(xiàn)在，我認(rèn)為，北京房價(jià)是我呼吁股票下跌時(shí)的那個(gè)階段，相當(dāng)于股市6000點(diǎn)時(shí)的位置，這個(gè)可以在以后驗(yàn)證，而且房價(jià)一旦下跌，會(huì)比過去下跌的速度更快更深，因?yàn)楣墒邪阎械仁杖胝叩呢?cái)富壓縮了，這個(gè)龐大的群體損失慘重，購買力受到削弱。另外，過去房價(jià)連續(xù)的暴漲，透支了未來的購買力。從周期來看，美國從有房地產(chǎn)以來到現(xiàn)在，平均18年一個(gè)周期，一個(gè)周期上漲幅度平均才20%左右，而深圳去年一到五月就超過了50%的漲幅，這是對未來消費(fèi)的透支。

　　特別注意，股市從6000多點(diǎn)下跌到2000多點(diǎn)，套住了大部分中等收入者，這些人是購買住房的核心消費(fèi)群體，這些人被套住了，他們對房地產(chǎn)需求是會(huì)有很大影響的，剛才有人提到剛性需求，需要注意的是，這些潛在的需求不能轉(zhuǎn)化為實(shí)際需求是沒有用的。有些人需求房子，但是沒有能力買，這些需求是無效需求。剛才有不少人講到城市化，但是，應(yīng)該認(rèn)識到，我國的城市化與發(fā)達(dá)國家的城市化的有很大區(qū)別的，世界上發(fā)達(dá)國家的城市化是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度不得不城市化了，我們城市化是什么？把縣劃給市，一掛牌就城市化了，這個(gè)城市化并不代表你土地稀缺，也不代表你購買力的同步增長。

　　另外，我們城市基礎(chǔ)建設(shè)比較落后，包括北京這樣的大城市有多大的擴(kuò)張承載力？我們看電影，西方國家的下水道，十八世紀(jì)的下水道都可以走十幾人，而我們現(xiàn)在下水道呢？另外我們的大城市如果這樣擴(kuò)張，肯定會(huì)出問題。北京的供水問題，沙塵暴問題，北京基礎(chǔ)設(shè)施問題，對未來的房價(jià)都會(huì)有影響。

　　大家都提到人口因素，這是導(dǎo)致房價(jià)上漲的因素，我國六十年代、七十年代成長起來的人，他們有錢就買房，這跟日本情況相似，日本在1945年以后形成了人口高峰期，到七幾年形成購買力，房價(jià)上漲，我國也是這樣，六七十年代人支撐了這個(gè)周期的房價(jià)上漲，而八十年代以后人的消費(fèi)呢？八零年出生的人現(xiàn)在28歲，進(jìn)入他們的消費(fèi)期，他們這些人是獨(dú)生子女時(shí)代，跟過去多子女時(shí)代有著明顯過渡，如果這兩年房價(jià)調(diào)整，如果房價(jià)再走不出來，房地產(chǎn)市場就應(yīng)該警惕了，如果不警惕，那么就會(huì)進(jìn)入下一個(gè)周期，將來獨(dú)生子女結(jié)婚，雙方父母兩套住房傳給孩子，那么就會(huì)出現(xiàn)房屋供應(yīng)大而消費(fèi)需求降低的時(shí)期了。

　　我不是與大家有仇，我是很坦蕩的人，所以要講真話。另外我還有一點(diǎn)要補(bǔ)充，這十年來我們住房保障體系沒有建，這個(gè)帳是要還的，從07年開始國家已經(jīng)認(rèn)識到，這個(gè)帳不還要導(dǎo)致很大的危險(xiǎn)。中央在認(rèn)識到對社會(huì)穩(wěn)定的危害性后，就開始加大住房保障建設(shè)，香港1997年以后房價(jià)大跌，就是因?yàn)樽》勘Ｕ霞哟蠛髮?dǎo)致的，而中國住房保障體系必然要加大供應(yīng)。

　　希望有不同意見我們可以交流，不要拿磚拍。另外我有個(gè)針對性的建議，就是怎么來解決這些問題，但是因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系不說了。

　　現(xiàn)在很多人有一種看法，認(rèn)為國家宏觀經(jīng)濟(jì)這一塊，房地產(chǎn)是不能不景氣的，如果用這種思路去判斷房地產(chǎn)，就會(huì)得出房價(jià)只漲不跌的結(jié)論，但是事實(shí)不是這樣，不管哪個(gè)國家，房地產(chǎn)運(yùn)行都有周期，這一輪房地產(chǎn)周期，像歐美、美國，都是從97年開始，美國從2006年第一季度泡沫破滅，英國、荷蘭、西班牙等國從2006年第四季度開始下跌，我們國家這一次周期基本是同步，現(xiàn)在全球化趨勢越來越強(qiáng)。但是歐美房價(jià)下跌時(shí)，中國房價(jià)反而漲得更兇，累積的泡沫更嚴(yán)重。這一輪房價(jià)就走到頭了，我斷言，就像我去年十月初呼吁股市空倉的時(shí)候一樣，我不敢說跌多少，但要有調(diào)整。

　　我要修正一個(gè)錯(cuò)誤，很多人認(rèn)為房地產(chǎn)對于宏觀經(jīng)濟(jì)很重要，宏觀經(jīng)濟(jì)不能讓房地產(chǎn)不景氣，這是錯(cuò)誤的認(rèn)識。我們國家最大的問題是什么？內(nèi)需，消費(fèi)不足。8月9 日李克強(qiáng)副總理說了一句話，內(nèi)需是一個(gè)根本問題。中國內(nèi)需為什么拉動(dòng)不起來，跟房價(jià)有關(guān)系，我們國家的經(jīng)濟(jì)這些年主要靠投資和出口拉動(dòng)，兩個(gè)比例占75%到80%之間，而且每年以20%多的速度往上漲，內(nèi)需一直拉動(dòng)不起來。一套房子相當(dāng)于消滅一個(gè)中產(chǎn)階級，如果房子是20萬，賣到100萬，就抑制了消費(fèi)，如果房價(jià)不是暴漲這么多年，人們還能余出幾十萬消費(fèi)到別的領(lǐng)域，但是，高房價(jià)把這消費(fèi)抑制住了。

    另外我們國家保障體系不健全，醫(yī)療不健全，教育不健全，這些東西市場化后都漲得厲害，本身就抑制了公眾的購買力、消費(fèi)需求。另外房價(jià)過快上漲，它增加了通貨膨脹的壓力，國家領(lǐng)導(dǎo)人說過一句話，抑制通脹是今年的首要工作。中國通貨膨脹根源在哪？房地產(chǎn)，房地產(chǎn)跟幾十個(gè)行業(yè)有關(guān)，它一漲，像鋼材、水泥都漲，而且導(dǎo)致國家宏觀調(diào)控對過剩行業(yè)的抑制沒有任何效果。鋼材從三萬一噸開始抑制，一直到突破五萬噸，為什么抑制不�。糠康禺a(chǎn)的拉動(dòng)。

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來說，這樣的論證肯定會(huì)出新很大爭議，但至少說明一個(gè)問題，房地產(chǎn)對于通貨膨脹推動(dòng)作用和對消費(fèi)的抑制作用正在受到?jīng)Q策層的關(guān)注。前幾天有關(guān)部門明確表態(tài)，半年內(nèi)不會(huì)出臺刺激房地產(chǎn)的政策，而且中央也不會(huì)救樓市。另外，中國房地產(chǎn)行業(yè)高度分散，對于政府來講，也希望房地產(chǎn)業(yè)有個(gè)大的洗牌，任何房子都能賣好價(jià)錢這個(gè)行業(yè)是不正常的，中央不會(huì)讓這個(gè)狀態(tài)持續(xù)下去，房地產(chǎn)業(yè)洗牌是必然的結(jié)果。我本身是在證券報(bào)，對于政策走勢非常關(guān)注，房地產(chǎn)抑制是必然的，中央寧愿犧牲短暫的經(jīng)濟(jì)增長也是值得的，如果房地產(chǎn)不打壓一段時(shí)間，中國經(jīng)濟(jì)再往前走走不動(dòng)了，根本沒有辦法往前走了。

　　這一次房價(jià)下跌也不是中央要打壓，是自然下跌，是真漲不動(dòng)了，透支了未來十年的消費(fèi)，所以要有比較長時(shí)間的低迷期，這不是三年能夠結(jié)束的。

　　房地產(chǎn)領(lǐng)域的利潤率有多高我不確定，但我知道一點(diǎn)，深圳在每平米一萬時(shí)，利潤率不會(huì)低于40%，半年不到已經(jīng)到平均2萬一平米，高出了一萬，在這中間，建設(shè)成本沒有提高，土地出讓金早交了沒有變化，人力成本沒有提高，稅費(fèi)沒有變化，那么這一萬誰拿去了？另外我堅(jiān)持認(rèn)為，中國，尤其是北京，北京房價(jià)相當(dāng)于去年股市六千點(diǎn)的位置，至于將來走到哪里我不知道，因?yàn)樵诠墒辛�千點(diǎn)的時(shí)候，有人說會(huì)達(dá)到一萬點(diǎn)，有人說會(huì)達(dá)到一萬五千點(diǎn)。

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