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我國房市現(xiàn)狀及存在問題深度分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-9-4
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最近幾個月，是中國房市的多事之秋，如“拐點”論、徐滇慶和牛刀的深圳房價賭局鬧劇、房市“朱堅強”說等等都引起了社會各界的極大關(guān)注。同時，由于我國房市目前正在面臨著一輪新的調(diào)整，因而其走勢和發(fā)展也越來越引起各界的關(guān)注。我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀究竟如何？存在哪些主要的問題？其未來的發(fā)展趨勢和走向又怎樣？這些問題是當(dāng)前許多老百姓、投資者、地產(chǎn)商和政府決策者都迫切希望了解的問題。本文擬就這些問題進行一個粗略的梳理和分析。
一、我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
應(yīng)該說，從2007年和今年以來我國房市的實際運行狀況和走向來看，我們可以判定：我國的房市目前進入了調(diào)整期，步入了此輪房地產(chǎn)周期的下行階段，也就是像某些業(yè)界人士所說的開始步入“拐點”。當(dāng)然這個“拐點”只是此輪短周期的“拐點”，而不是我國房地產(chǎn)長周期的“拐點”。從房市的運行層面來看，我國房市目前的現(xiàn)狀包括以下幾個方面：
1.泡沫成份開始收縮，市場價格在高位運行的同時面臨較大的下降壓力，一些城市的房價開始下降
2007年以來，在緊縮政策調(diào)控下，我國的房市的泡沫成分開始收縮，一些城市的房價雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。深圳、廣州、上海、北京、東莞等城市的房價從2007年四季度開始下調(diào)。其中深圳房價在2007年11月環(huán)比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均價11014元/平米，回落至2007年初的水平，與2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%；而且據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，深圳的房價還會進一步探底。廣州也出現(xiàn)了類似的情況，2008年3月，商品住宅均價為9316元/平米，與2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海雖然價格仍然較為堅挺，但銷量也出現(xiàn)了不同程度的下跌，顯示其價格堅挺的基石并不牢固。據(jù)上海房地產(chǎn)研究機構(gòu)佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上海平均成交價格從08年6月下半月的17258元下滑到13207元，環(huán)比下滑了23.5%。而據(jù)搜狐網(wǎng)報道，北京的多數(shù)樓盤的房價開始松動，并出現(xiàn)了普遍的打折促銷現(xiàn)象，一些樓盤的價格也較去年高峰時有了較大的下降。東莞房價則距從最高點下降了約40%，基本回到了2006年初的價格。而根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局的調(diào)查顯示，繼多個月份出現(xiàn)漲幅回落之后，今年5月份，全國70個大中城市新房和二手房價格的環(huán)比漲幅又分別回落0.6和1.5個百分點。與此同時，萬科、招商、和記黃埔地產(chǎn)等地產(chǎn)商為加快資金周轉(zhuǎn)紛紛調(diào)低價格、打折銷售。同時一些炒家為盡快脫手、回籠資金，也大幅降低房價進行拋售。
2.成交量萎縮，空置率上升
與房價下調(diào)相對應(yīng)的是，購房者觀望情緒嚴(yán)重，房市成交量大幅萎縮，房地產(chǎn)商空置率大幅上漲。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計顯示，今年1月至5月，上海月平均成交面積為83萬平方米，而2007年月均成交面積為174萬平方米，同比下降52%；其中今年5月成交量為100.89萬平方米，雖然環(huán)比4月份增長8%，但同比去年4月則下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量僅33.62萬平方米，環(huán)比下滑22%，只相當(dāng)于去年同期成交的三成。
據(jù)焦點網(wǎng)新聞中心根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2008年7月1日-16日，北京市期房網(wǎng)上簽約住宅簽約平均每天為164.63套，而去年同期平均為393.07套，同期下降58.12%。
2008年上半年，深圳樓市成交量仍然處于下降通道之中。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，2008年6月深圳一手房成交面積為28.3 萬平米，環(huán)比下降30.3%，同比也下降45.5%。
廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全市十區(qū)一手住宅成交量僅239.78萬平方米，與去年同期的427.82萬平方米相比大幅度下降44％，而與2006年同期相比降幅更達52％。從單月來說，今年上半年單月成交量最大的是6月，為64.64萬平方米，其它月份全部低于40萬平方米，成交量最低的2月僅23.12萬平方米，而去年同期，每個月樓市成交量平均都在60萬-75萬平方米之間，足見當(dāng)中的差距。同時，天津、杭州、南京、武漢、重慶、成都、沈陽、長沙等許多城市的成交量也開始萎縮，空置率不斷攀升。
3.緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，房地產(chǎn)金融風(fēng)險加大
目前，我國房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力。據(jù)相關(guān)經(jīng)濟學(xué)家分析，目前我國房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。一些中小地產(chǎn)商隨時面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。同時，近年來，房貸一直被我國銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項目，各大銀行為了爭奪此項業(yè)務(wù)展開惡性競爭，不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴大。房貸業(yè)務(wù)“一枝獨秀”的繁榮背后，是潛在的巨大風(fēng)險。據(jù)統(tǒng)計，我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數(shù)的比例高達90％，這意味著房地產(chǎn)市場的絕大部分風(fēng)險系在金融機構(gòu)身上。并且，由于房價下跌，一些購房者將拒絕償還銀行貸款。而這些風(fēng)險最終無疑都會轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而導(dǎo)致我國的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，加劇我國經(jīng)濟波動。
4.市場開始走向分化，一些實力較低的房企正在被洗出市場
一是土地制度方面監(jiān)管的加強，實力較小的房地產(chǎn)很難拿到地，即便拿到地，也要及時支付地款。二是，信貸緊縮，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來源，一些中小房地產(chǎn)又不能通過股市發(fā)行股票來獲取資金。三是，房價下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。四是，由于利率提高，一些中小房地產(chǎn)無力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息。五是，一些中小房地產(chǎn)不具有品牌競爭力。六是，大型房地產(chǎn)更具有實力進行價格戰(zhàn)，通過價格戰(zhàn)來清洗市場。這些因素的共同作用將會使房地產(chǎn)市場走向分化，一些實力較低的房企將被清洗出市場，從而提高市場集中度。1月22日，北京市建委對擬注銷資質(zhì)證書的862家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單進行了公示；根據(jù)名單，此次擬注銷的大多數(shù)還是中小開發(fā)企業(yè)。此外，其他城市也紛紛出現(xiàn)了一些中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉現(xiàn)象。當(dāng)然，在一些二線、三線城市，中小房地產(chǎn)企業(yè)還是有其存活的基礎(chǔ)的。
5. 房地產(chǎn)中介經(jīng)營困難
由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來自房市的競爭加劇和規(guī)范性制度約束增強，一些房地產(chǎn)中介出現(xiàn)了經(jīng)營困難和倒閉。去年以來，隨著“中天置業(yè)卷款逃逸”事件和“長河地產(chǎn)關(guān)門倒閉”事件的發(fā)生，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一時風(fēng)聲鶴唳。今年1月11日，創(chuàng)輝租售上海所有門店一夜之間全部關(guān)門。而在東莞，創(chuàng)輝租售在最近兩個月內(nèi)關(guān)閉了近130家店面。創(chuàng)輝租售在廣州的100多家門店已張貼《公示》，聲稱因股權(quán)調(diào)整需要暫時停止?fàn)I業(yè)。在北京，地產(chǎn)中介巨頭中大恒基關(guān)店50家，信一天等退出北京市場；北京的一些小中介也提前關(guān)店。
在杭州，據(jù)杭州市信息中心監(jiān)測的８家中介公司的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示：6月杭城二手房市場成交量較上月下降46%，成交量比上年同期亦減少了35.7%；杭州中介行目前的處境十分嚴(yán)峻，已經(jīng)處于普遍虧損的尷尬境地，6月份，中介公司幾乎都處在虧損狀態(tài)。在溫州，據(jù)溫州市產(chǎn)權(quán)登記管理中心數(shù)據(jù)，溫州市今年一季度二手房交易收件為1669件，比去年同期的2412件減少了約30%。如此成交狀況，加之低傭金的現(xiàn)狀，也造成了部分品牌中介關(guān)閉門店收縮戰(zhàn)線，一批紅牌子悄然關(guān)閉。如目前海螺置業(yè)就從去年鼎盛時期的30多家門店收縮至目前的20余家，經(jīng)紀(jì)人隊伍也進行了裁員。同時，國內(nèi)的其他一些城市也出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介經(jīng)營困難和關(guān)停門店的現(xiàn)象。
二、我國房市的主要問題
從我國房市的發(fā)育、發(fā)展過程來看，我國房市的主要問題是：
1.市場發(fā)育不良，泡沫化程度較高
我國的房地產(chǎn)市場市場化發(fā)育時間較短，而且在發(fā)育過程中，受到許多不健康因素的影響（如官商勾結(jié)、房地產(chǎn)商炒作等），導(dǎo)致了其發(fā)育不良、利潤率太高而不可持續(xù)發(fā)展。據(jù)權(quán)威部門提供信息，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率遠高于各行業(yè)的平均利潤率，并且一直在快速增長。國際上房地產(chǎn)利潤率一般維持在5%左右，高的有6%-8%，而中國房地產(chǎn)的利潤率高達30%-40%。而按國家統(tǒng)計局計算，中國房地產(chǎn)利潤率增長每年都在30%以上，2001年增長41%，2002年增長56%，2003年增長32%。在國外人們購一套適于居住的房屋僅是年工資的3-5倍，而國內(nèi)工薪階層購一套房的費用多是年工資的10倍-20倍。由于在前期獲取了巨額的暴利，使得多數(shù)房地產(chǎn)商未能擺正其定位和心態(tài)，以為暴利會一直延續(xù)下去，拒絕接受價格下降的現(xiàn)實。并人為將房價炒高，致使我國房價遠偏離其真實價值和居民收入水平，出現(xiàn)了較嚴(yán)重的泡沫。據(jù)統(tǒng)計，我國的房價收入比（即一套房屋的價格與一個家庭年收入之比）超過10，遠高于國際水平。按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應(yīng)低于30%。（日本的房價在發(fā)達國家最高，其房價收入比約為4-5:1,美國及其他發(fā)達國家房價收入比是3:1；舊金山、東京、紐約、倫敦、悉尼等城市的房價收入比約為4.4-8.5:1，而我國深圳、北京、上海房價收入比都超過13:1）。
2. 土地的供應(yīng)不規(guī)范，政府機會主義行為嚴(yán)重
政府在我國房地產(chǎn)市場的發(fā)育和發(fā)展中起著非常重要的作用。然而，我國政府在以下方面卻是機會主義的：
一是在土地轉(zhuǎn)讓和使用中政府為了增加收入，某些官員為了私利而采取機會主義行為。他們以低價從農(nóng)民手中圈得土地，然后以高價轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。據(jù)統(tǒng)計，07年政府的轉(zhuǎn)讓土地所得超過7000億元。
二是政府在與地產(chǎn)商的交易中不能履行契約或隨意更改契約。
三是政府的調(diào)控政策沒有延續(xù)性和穩(wěn)定性，很多政策的出臺都是違反市場經(jīng)濟規(guī)律的（如要求開發(fā)商公開建房成本等）。
四是政府在土地交易中黑箱操作，腐敗嚴(yán)重。我們的國土管理部門和各級政府在過去20幾年的房地產(chǎn)發(fā)展中，土地供應(yīng)很不合理。而且在土地交易中存在很大的黑箱操作和腐敗行為。這些行為嚴(yán)重阻礙了我國建立起一個公正、公平、高效、廉潔的土地交易市場。
3.供需結(jié)構(gòu)失衡
目前我國的房地產(chǎn)存在較嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)失衡。具體表現(xiàn)為：
一是新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過剩。據(jù)對北京、上海、天津、西安、武漢、杭州等城市房屋銷售情況調(diào)查，去年銷售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超過60%，中小套型住宅比例偏低。同時，據(jù)建設(shè)部門統(tǒng)計，2006年初，在40個重點城市新上市的商品住房中，套型建筑面積在90平方米以下的住房面積所占比重為19.18%；2007年10月份，這一比重有所提高，但也只有25.77%，與現(xiàn)行政策規(guī)定的調(diào)控目標(biāo)還有較大的差距。
二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開發(fā)廉租房為政策重心。同時經(jīng)濟適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經(jīng)濟適用房為主存在很多問題（發(fā)達國家和香港政府主要以提供廉租房為主）。
三是二手房市場和租賃市場發(fā)育緩慢，二手房的供給亦不能滿足需求。
4.房地產(chǎn)業(yè)對金融依賴程度較高，蘊藏著較大的金融風(fēng)險
我國的房地產(chǎn)對金融的依賴程度很高，遠遠超出發(fā)達國家對金融的依賴程度，積累了大量的金融風(fēng)險。主要表現(xiàn)在以下方面：
一是房地產(chǎn)信貸增長過快。2007年10月末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達4.69萬億元，同比增長30.75%；比年初增加1.01萬億元，占同期商業(yè)銀行全部新增人民幣貸款的28.9%。其中，個人住房貸款余額2.6萬億元，比年初增加6192億元，同比增長35.57%。住房公積金委托貸款10月末余額達到4502.2億元，比年初增加960億元，同比增長34.87%。
二是房地產(chǎn)商自有資金比重低。我國的房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，投資商多數(shù)欠缺資金，例如上海，房企的自有資金2001年僅為18.84%，2002年為17.53%，2003年為16.94%。據(jù)統(tǒng)計，我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數(shù)的比例高達90％；同時，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負債率遠高于世界公認的50%舉債的警戒線，多數(shù)企業(yè)達到75.8%，個別地產(chǎn)超過80%。這意味著房地產(chǎn)市場的絕大部分風(fēng)險系在金融機構(gòu)身上，使得我國的房地產(chǎn)金融面臨著較高的金融風(fēng)險。
三是商業(yè)銀行過度競爭。目前，房地產(chǎn)貸款，尤其是個人住房貸款仍是各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行間的業(yè)務(wù)競爭日益激烈。為了爭取更多的市場份額，部分商業(yè)銀行基層行采取變通、變相或違規(guī)做法，降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少審查步驟，放松真實性審核，嚴(yán)重影響銀行資產(chǎn)安全。2006年有關(guān)部門對16個城市的住房貸款抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，平均22.31%的借款人辦理貸款時未曾與銀行直接見面。鄭州、北京、杭州、廣州等城市該比例分別高達46.31%、35.4%、32.83%和32.2%。
四是住房貸款管理薄弱，“假按揭”貸款風(fēng)險顯現(xiàn)。少數(shù)銀行的分支行對房地產(chǎn)貸款“三查”制度不落實，甚至為了規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)貸款的政策規(guī)定，與開發(fā)商和中介機構(gòu)共同虛構(gòu)住房按揭貸款合同，將不符合政策規(guī)定的開發(fā)貸款轉(zhuǎn)換為住房消費貸款，將一些銷售困難的樓盤以“假按揭”方式幫助開發(fā)商套現(xiàn)。
5.房地產(chǎn)市場秩序混亂
我國目前的房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和服務(wù)管理的各個環(huán)節(jié)，都不同程度地存在違法違規(guī)行為。尤其是一段時期以來，個別開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)誤導(dǎo)市場預(yù)期，人為造成市場緊張，惡意哄抬房價，帶來一些項目的房價短期內(nèi)非正常上漲。而且隨著房市的不景氣和房價的下跌，一些原來被遮掩的問題開始暴露，為減少損失，一些房地產(chǎn)商和中介機構(gòu)就加大了其機會主義行為，使得市場秩序的混亂程度在短期內(nèi)可能進一步加劇。
三、此輪調(diào)整的必然性
綜合來看，此輪房市調(diào)整有其必然性和合理性。主要基于以下理由：
1.房價過高，漲速過快是行業(yè)調(diào)整的內(nèi)在原因
從2004年初，我國的房地產(chǎn)業(yè)進入一個新的周期，伴隨著住房市場化、貨幣化的深化、城市化的不斷推進、人均收入的不斷提高和對外開放的擴大，使得我國住房方面的需求極大被釋放，進而使我國的房地產(chǎn)投資額、建設(shè)面積和房價也大幅上升。其中2004年-2007年投資額增長率分別為29.6%、20.9%、25.3%、30.2%。而房價的漲幅也是過大過快，2004年-2007年全國平均房價的漲幅分別為14.4%、6.5% 、5.5%、9.7%；而一些城市的房價的漲幅則遠遠高于全國平均漲幅，2007年，北京、深圳的房價漲幅分別達到了44.5%、51.2%，其它不少城市也出現(xiàn)了大幅上漲情況，這樣的上漲速度顯然難以持續(xù)。
而根據(jù)我們的測算，2007年底深圳的房價收入比達到17，北京、上海也分別達到14和13，這意味著一個普通的三口之家需要10多年不吃不喝才能買一套普通住宅，房價泡沫已經(jīng)非常明顯。國內(nèi)多數(shù)大中城市的房價收入比也超過了10，而發(fā)達國家城市房價收入比普遍都低于7。
另外，從東京、香港兩個著名高房價城市的房價收入比情況來看，我國一線城市的房價收入比也偏高。東京在1964年到2003年40年間，經(jīng)歷了日本地產(chǎn)的繁榮和泡沫，在這期間，其市區(qū)的房價收入比在泡沫破裂前最高達到23，整個歷史時期中最低為8，中位數(shù)為10�？傮w來看，70年代的日本與我國目前在宏觀經(jīng)濟、發(fā)展模式、國際環(huán)境等方面有較多的相似之處，這段時期東京的房價收入比穩(wěn)定在9-12之間。1994年到2006年的香港，房價收入比在97年地產(chǎn)危機前最高達到20，房地產(chǎn)泡沫破滅后最低為7，中位數(shù)11。我國一線城市的房價收入比2007年底約為15，與東京、香港相比，都處在一個較高的水平，部分城市如深圳甚至接近香港地產(chǎn)泡沫破滅時的水平。
因而，從國外的經(jīng)驗、我國1992年-1994年海南房地產(chǎn)的走勢以及我國的房價收入比可以判斷出，我國的房價已普遍偏高，超出了居民的可承受能力，集聚了一定的泡沫成份，有其調(diào)整的內(nèi)在動力和必然性。
2.對房市的專項調(diào)控政策和宏觀緊縮政策是導(dǎo)致此次調(diào)整的直接原因
2006年-2007年，房價快速上漲使投資、投機需求迅速增加，而這又進一步造成了房價的暴漲，土地價格也出現(xiàn)了飛漲現(xiàn)象。為此，2007年政府出臺了一系列的針對房地產(chǎn)的專項調(diào)控政策。其中，以“二套房貸”為標(biāo)志的銀根緊縮政策使資金泛濫的房地產(chǎn)市場突然缺血，投資、投機需求遭到重大打擊，不少資金離場，需求開始萎縮。與此同時，銀行開始惜貸，作為銀行優(yōu)質(zhì)客戶的房地產(chǎn)開發(fā)商在一夜之間被銀行冷落，開發(fā)商的資金開始緊張，囤積樓盤和土地的成本加大，加快周轉(zhuǎn)速度成為眾多開發(fā)商的選擇，房地產(chǎn)供應(yīng)在短期內(nèi)增加，供求關(guān)系發(fā)生反轉(zhuǎn)。在調(diào)整初期，因高房價下有效需求不足，從而使行業(yè)表現(xiàn)出明顯的銷量下降，經(jīng)過一段時間的博弈，價格開始調(diào)整。
另外，我國為防止經(jīng)濟增長偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止由結(jié)構(gòu)性通貨膨脹轉(zhuǎn)向全面的、較高的通貨膨脹，同時為調(diào)整房市結(jié)構(gòu)、防止房地產(chǎn)價格上漲過快和擠壓房市的泡沫以避免出現(xiàn)大的資產(chǎn)泡沫化和減輕美國次貸危機對我國經(jīng)濟的影響，我國政府采取了一系列的宏觀緊縮政策。央行主要采取了提高準(zhǔn)備金率的手段來緊縮銀根、對付通脹，從2007年1月至2008年6月，存款準(zhǔn)備金率提高了8.5個百分點，總計凍結(jié)存款44650億元。并多次提高利率，使房地產(chǎn)企業(yè)每月要支付的還貸額大幅增加，同時使居民對住房的投資需求和投機需求下降。
除銀根緊縮政策外，房地產(chǎn)行業(yè)的其他調(diào)控政策也推動了行業(yè)本輪調(diào)整的發(fā)生，例如，各地公布08、09年住房建設(shè)計劃、加強閑置土地清理、嚴(yán)格土地增值稅的征收、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強了保障性住房建設(shè)等政策，分流了部分商品房需求，同時迫使開發(fā)商加快樓盤開發(fā)速度以增加市場供給，緩和市場供需矛盾。
3. 美國爆發(fā)次貸危機的爆發(fā)改變了我國房市的預(yù)期
自2007年5、6月份開始，美國爆發(fā)次貸危機。此后，次貸危機向全球蔓延，引起了很多國家房價的下跌、全球金融金融動蕩的加劇和經(jīng)濟增速的下降。次貸危機的爆發(fā)在某種程度上也傳導(dǎo)至中國，增加了我國經(jīng)濟所面臨的外部壓力、加大了我國的金融風(fēng)險，也在一定程度上改變了我國房市的預(yù)期。這主要體現(xiàn)在以下方面：
一是改變了政府的預(yù)期。次貸危機使我國政府意識到房地產(chǎn)泡沫和房地產(chǎn)領(lǐng)域集聚的金融風(fēng)險及房地產(chǎn)金融危機會給我國經(jīng)濟帶來極大的破壞，會危及我國改革開放的成果和社會穩(wěn)定，因而有必要采取緊縮措施，加大擠壓我國房市泡沫，使我國房市能持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。為此，我國政府在次貸危機爆發(fā)后開始警覺起來，并采取了多項緊縮政策來調(diào)控房市。
二是改變了金融機構(gòu)的預(yù)期。美國次貸危機對中國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險是一個很好的預(yù)警，使我國銀行意識到重視對第一還款來源的審查至關(guān)重要。美國次級房貸危機對中國金融業(yè)的影響幾乎是立竿見影的，為降低風(fēng)險，銀行采取了多項針對房地產(chǎn)的措施。如：2007年8月15日前后，提高房貸首付成為各地銀行一場自發(fā)的“集體行動”：在上海，多套房按揭貸款收緊，多家銀行提高了兩套以上住房貸款的申請門檻；浙江建設(shè)銀行暫停二手房按揭貸款，多家銀行已凍結(jié)個人住房抵押貸款、信用貸款；8月底，廈門建行二手房貸首付提高至五成；北京銀監(jiān)局要求轄內(nèi)銀行業(yè)審慎發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款；中國銀行深圳分行叫停了二手房個貸，建設(shè)銀行停放一手房按揭貸款業(yè)務(wù)；南京建行將二手房個貸首付提高至四成；招商銀行已經(jīng)拒絕對房改房貸款，同時規(guī)定，二手房銷售時如辦理現(xiàn)房抵押，必須要提供評估報告；交行、建行、工行、農(nóng)行、興業(yè)等5家銀行在福州的分支機構(gòu)都暫停發(fā)放了除一、二手房買賣的住房按揭貸款外的其他住房衍生性貸款……
三是改變了投機者的預(yù)期。次貸危機使我國的投機者認識到市場不會只漲不跌，當(dāng)房市集聚的泡沫很大的時候，總有一天會破滅，而泡沫的破滅將不僅僅給市場和經(jīng)濟運行帶來極大的創(chuàng)傷，也會給投機者帶來滅頂之災(zāi)。因而，投機者們開始意識到我國目前房市的巨大風(fēng)險，開始加速拋售手中持有的商品房和加快對銀行的還款。
四是改變了房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期。次貸危機使房地產(chǎn)開發(fā)商認識到房市是一個一榮俱榮、一損俱損的市場，房市因為泡沫破滅而衰落對誰都沒有好處。也使他們認識到如果將價格炒得很高，不僅使購買者無力購買或承擔(dān)極大的還貸壓力，從而形成巨大的金融風(fēng)險；而且會使房市喪失其造血功能，阻礙房市的可持續(xù)發(fā)展。同時，房地產(chǎn)商也認識到暴利的時代可能已一去不復(fù)返，而且短期的暴利的獲取將會導(dǎo)致長期利益的受損。
以上預(yù)期的改變都會改變我國房市的供求狀況，使得房價在近期有向下調(diào)整的需要。
4.近期我國已進入此輪房市周期的下行軌道
據(jù)筆者和其他學(xué)者的研究，我國的房市自20世紀(jì)90年代以來大概是五年一個周期。此輪周期始于2004年初，并于2007年達到波峰。目前已進入此輪周期的下行軌道，而且還有進一步下探的空間。這輪地產(chǎn)周期與我國的宏觀經(jīng)濟周期是相呼應(yīng)的，我國的宏觀經(jīng)濟也大概是5年一個周期，目前也以進入了此輪周期的下行軌道并表現(xiàn)出一些以往所不具有的復(fù)雜性。因而，無論是宏觀經(jīng)濟還是房市，都存在著其調(diào)整的周期性和必然性。
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