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萬科降價(jià)深圳樓市發(fā)展態(tài)勢分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-9-1
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- 中研網(wǎng)訊：
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近期，萬科全面啟動(dòng)"1"計(jì)劃，活動(dòng)推出后，引起了強(qiáng)烈反響。上個(gè)周末，前往萬科第五園和萬科城的置業(yè)者絡(luò)繹不絕，并帶動(dòng)了成交量的上揚(yáng)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，萬科的此番降價(jià)在業(yè)內(nèi)還是有標(biāo)桿性的影響，對(duì)深圳而言，下半年樓市依然不容樂觀，博弈還將持續(xù)。
萬科"1"計(jì)劃
萬科"1"計(jì)劃的具體內(nèi)容是：購買萬科城的房子"預(yù)存1萬送10萬，2萬送20萬，依此類推";若購買萬科第五園單位，則可享受加1元送價(jià)值500元/平方米精裝修的優(yōu)惠。
那么，置業(yè)者對(duì)萬科的此次活動(dòng)究竟有何反應(yīng)?近日，記者以客戶身份分別對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了踩盤，置業(yè)者的反應(yīng)有贊同也有疑惑，也有不少人表示會(huì)考慮購買。
在萬科第五園，置業(yè)者王先生認(rèn)為，盡管所謂的"1"計(jì)劃有作秀的嫌疑，但由于開發(fā)商方面不強(qiáng)求客戶必須接受精裝修，如果不需要精裝，還可以在目前售價(jià)的基礎(chǔ)上，每平方米再減去500元的裝修費(fèi)用，實(shí)際上給置業(yè)者優(yōu)惠的幅度依然較大。
針對(duì)置業(yè)者對(duì)其預(yù)存資金購房的疑惑，萬科城的售樓小姐給置業(yè)者的說法比較簡單明了，即為9折銷售，單套面積的最高優(yōu)惠幅度只有10%。
萬科此次計(jì)劃推出后，效果在上個(gè)周末得到了驗(yàn)證。
萬科城看樓車的司機(jī)表示，上個(gè)周末，萬科城接待的客戶人數(shù)"估計(jì)有上千人"，這位司機(jī)稱，由于人太多，看樓車都忙不過來，以至于不得不向外"借車"。此說法在售樓顧問周小姐這里得到了證實(shí)，周小姐稱萬科城周末一共銷售了二十多套。并表示，由于周末人太多，算價(jià)的人也多，實(shí)在忙不過來，很多顧客都沒辦法照顧周全。
同樣，萬科第五園的工作人員也表示，周末的上門客戶非常多，成交了幾十套。
標(biāo)桿性影響
對(duì)于萬科的降價(jià)活動(dòng)，深圳市坤祥投資有限公司常務(wù)副總經(jīng)理柯學(xué)斌認(rèn)為："萬科應(yīng)該是基于其對(duì)市場的判斷以及自身的發(fā)展經(jīng)營而做出的調(diào)整。"
"從萬科上半年的業(yè)績來看，調(diào)價(jià)確實(shí)有比較好的回報(bào)，銷量上去了，規(guī)模效益也體現(xiàn)出來了。"柯學(xué)斌表示。
盡管如此，萬科董事長王石還是在前段時(shí)間明確表示，"下半年的形勢可能比我們想象的更嚴(yán)重"，萬科"將進(jìn)一步下調(diào)房價(jià)"。雖然王石隨后又澄清不會(huì)發(fā)動(dòng)價(jià)格戰(zhàn)，但就其對(duì)旗下的萬科城以及第五園進(jìn)行價(jià)格調(diào)整的動(dòng)作來看，萬科確實(shí)在進(jìn)行全面價(jià)格調(diào)整。
實(shí)際上，在今年3月份，也正是由于萬科對(duì)上述兩大項(xiàng)目進(jìn)行了價(jià)格的大幅調(diào)整，帶動(dòng)了深圳樓市的第一波降價(jià)風(fēng)潮。那么，此次再度調(diào)整，是否將掀起新一波的降價(jià)潮呢?
對(duì)此，柯學(xué)斌不置可否，但他同時(shí)表示，由于萬科在業(yè)內(nèi)有著標(biāo)桿性的影響力，旗下項(xiàng)目又多，指標(biāo)性非常強(qiáng)。因此，"價(jià)格的調(diào)整將對(duì)置業(yè)者的判斷造成一定的影響，而且這樣的影響不會(huì)小"，柯學(xué)斌判斷，下半年樓市還將是一個(gè)不斷下探的過程。
不過，中原地產(chǎn)二級(jí)市場常務(wù)副總經(jīng)理玉家雄則認(rèn)為，萬科的此番價(jià)格調(diào)整只是順應(yīng)市場的一種行為，其實(shí)，也有不少其他開發(fā)商項(xiàng)目價(jià)格調(diào)整幅度更大，但只是因?yàn)槿f科的知名度比較高，關(guān)注度較高而已。
玉家雄同時(shí)表示，萬科此次調(diào)整與3月份那次調(diào)整有一些不同之處，如營銷手法和營銷角度等，而且"由于集中在同一片區(qū)，對(duì)區(qū)域的影響相對(duì)會(huì)比較明顯"。
博弈還將繼續(xù)在此背景下，柯學(xué)斌認(rèn)為，在整體形勢偏嚴(yán)峻的情況下，開發(fā)商方面也應(yīng)根據(jù)自身項(xiàng)目做出相應(yīng)的調(diào)整。
柯學(xué)斌提出三條建議：一是開發(fā)商要降低市場預(yù)期，對(duì)利潤的追求應(yīng)下調(diào)，并加快回籠資金;二是目前地價(jià)降幅較大，資金鏈相對(duì)充裕的開發(fā)商可以選擇適當(dāng)拿地;三是如果資金確實(shí)偏緊，開發(fā)商即使平本甚至虧一點(diǎn)都要趕緊出貨，活下來才最重要。
"下半年樓市還將繼續(xù)是一個(gè)博弈的狀態(tài)。"玉家雄表示，下半年，樓市價(jià)格可能還會(huì)有一定幅度的調(diào)整，但從上周萬科兩大項(xiàng)目的銷售情況來看，如果購房條件具備，下半年還是會(huì)有部分購買力釋放出來。
不過，玉家雄同時(shí)表示，下半年開發(fā)商對(duì)價(jià)格的調(diào)整首先是考慮自身的實(shí)際情況，盡管萬科降價(jià)會(huì)對(duì)市場造成一定影響，但不是絕對(duì)性的，價(jià)格主要還是由供求關(guān)系所決定。
"樓市從價(jià)量齊跌到價(jià)跌量穩(wěn)，到價(jià)跌量升，再到價(jià)穩(wěn)量升需要一個(gè)過程，如果下半年樓市能夠達(dá)到價(jià)穩(wěn)量升就很不錯(cuò)了，不過，什么時(shí)候才能夠到這個(gè)點(diǎn)，很難判斷，下半年樓市依然不容樂觀。"柯學(xué)斌表示。
記者觀察
謠言止于智者
奧運(yùn)的腳步尚未走遠(yuǎn)，多數(shù)人依舊沉浸在回味與興奮中時(shí)，深圳樓市卻"不合時(shí)宜、不和諧"地冒出了"崩盤說"，造成一定程度的人心混亂。然而，謠言畢竟是謠言，"崩盤說"在蹦跶兩天之后，就銷聲匿跡了。
戲劇結(jié)束了，但重新思量劇中細(xì)節(jié)，對(duì)我們看清樓市"空軍"的本來面目，卻有些許好處。
其實(shí)從2004年深圳樓市開始升溫以來，深圳樓市"空軍"的聲音就始終沒有間斷過，到了2007年的樓市巔峰期，"空軍"的聲音更是此起彼伏。對(duì)于一個(gè)完善中的市場來說，"看空"與"看多"本來無可厚非，但如果穿上專家的外衣，昧著良心地一味大放厥詞，那就是"臭嘴"一張。
"崩盤說"的依據(jù)是市國土局網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，這讓他們的說辭顯得更加權(quán)威可信。幸好，相關(guān)部門及時(shí)止謠：因系統(tǒng)升級(jí)造成數(shù)據(jù)錯(cuò)序混亂，并更正了相關(guān)數(shù)據(jù)，讓"空軍"發(fā)難的理由頓時(shí)消于無形。"若數(shù)據(jù)有誤，關(guān)于深圳樓市可能崩盤的判斷可以收回。但國土局出現(xiàn)這樣的統(tǒng)計(jì)錯(cuò)誤是不能理解的。"一貫"看空"深圳樓市的"崩盤說"始作俑者做了最后的辯駁。
然而，筆者更相信這種辯駁是早已設(shè)計(jì)好的預(yù)謀。
首先，這次的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映的時(shí)間節(jié)點(diǎn)很"不尋常"。8月20日至8月24日，恰恰是北京奧運(yùn)會(huì)最后沖刺的幾天，是個(gè)舉國觀奧運(yùn)的日子，同時(shí)又是深圳遭遇年內(nèi)"最強(qiáng)"風(fēng)暴的日子。長期從事地產(chǎn)的人不可能不知道，這樣的時(shí)間節(jié)點(diǎn)對(duì)樓市銷售意味著什么。簡單說，就是在一個(gè)特定的時(shí)間段內(nèi)，一個(gè)行業(yè)人士按照慣例是可以接受的"低成交量"，被一個(gè)行業(yè)人士曲意放大了!欲加之罪，何患無辭!
其次，樓市真的可能崩盤嗎?這肯定是個(gè)偽命題。近期，國家主席胡錦濤、世界銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林毅夫等先后對(duì)中國經(jīng)濟(jì)未來的走勢發(fā)表了看法。中國經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)走強(qiáng)，于此強(qiáng)力牽引下，樓市會(huì)崩盤?如果一位長期從事地產(chǎn)行業(yè)的人士堅(jiān)信此道，那他要么是腦子進(jìn)水了，要么就是別有用心。
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