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中國房地產(chǎn)經(jīng)歷最困難時(shí)期發(fā)展情況深度分析(中)
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-9-4
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中國房地產(chǎn)公司的運(yùn)作，屬于典型的銀行貸款支撐下的高負(fù)債經(jīng)營模式。
銀行和房地產(chǎn)公司的聯(lián)姻始于1996年。從這一年開始，中國開始試行資本金制度——要求投資項(xiàng)目必須首先落實(shí)資本金。按此規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)一旦湊足占項(xiàng)目總投資1/5的資本金，就可運(yùn)作一個(gè)商品房開發(fā)項(xiàng)目。
“當(dāng)時(shí)相當(dāng)一批開發(fā)商利用從地方政府手中拿到的土地去向銀行抵押貸款，再滾動(dòng)開發(fā)”，中國指數(shù)研究院咨詢部主管張化學(xué)說，這批開發(fā)商實(shí)際上只用5%～10%的資金就可以撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目了。
除了向銀行貸款，房地產(chǎn)公司似乎也沒有更好的選擇。在以銀行為主導(dǎo)的金融體系下，企業(yè)融資渠道非常有限。直到1990年，中國政府才決定在上海和深圳兩個(gè)沿海城市各設(shè)立一家證券交易所，并且實(shí)行嚴(yán)格的上市審批程序。在兩地上市的企業(yè)中，大型國有企業(yè)占多數(shù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)想通過證券市場融資，難度較大。
共同的“國有”屬性，也是銀行向部分房地產(chǎn)企業(yè)提供巨額貸款的一個(gè)重要因素。2007年，在中國市場，年銷售額超過100億元的房地產(chǎn)企業(yè)中，超過一半為國有企業(yè)。
銀行與房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系密切后，就出現(xiàn)了廣為詬病的官商勾結(jié)現(xiàn)象。
2003年1月，北京市世濤鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長李慶賢，假借自己公司欲購買北京匯華天和生物技術(shù)有限公司股權(quán)的名義，與北京市商業(yè)銀行玉海園路支行、北京恒嘉信置業(yè)有限公司簽訂委托貸款協(xié)議書，獲取了恒嘉信置業(yè)公司存在玉海園路支行的人民幣800萬元的貸款。
事實(shí)上，這800萬元的貸款被用于歸還北京市世濤鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的銀行欠款，以及被李慶賢個(gè)人揮霍。而北京市商業(yè)銀行玉海園路支行副行長王建梁，在收受李慶賢的賄賂后，違反銀行規(guī)定，在委托貸款協(xié)議書中用銀行名義為李的公司提供擔(dān)保。
事發(fā)后，王建梁被法院判處9年有期徒刑，但玉海園路支行損失的數(shù)百萬資金則再也無法追回。
另外一方面，個(gè)人住房按揭貸款也相當(dāng)寬松，刺激了市場需求。從1998年開始，個(gè)人住房貸款成為銀行熱門的金融產(chǎn)品，各家銀行紛紛降低貸款條件，首付款一降再降。到了2000年，各商業(yè)銀行競爭白熱化時(shí)，甚至推出了零首付。
“零首付”居民住房貸款，在實(shí)際中存在著兩種“版本”：一種是商業(yè)銀行推出的，如2000年7月中國建設(shè)銀行和中國工商銀行(4.64,-0.05,-1.07%,吧)在上海、廈門及廣東推出住房貸款“零首付”業(yè)務(wù)；另一種是開發(fā)商自己運(yùn)作，方法包括開發(fā)商開出購房者已經(jīng)負(fù)擔(dān)20%房款的證明，向銀行申請貸款；或者是抬高房價(jià)，利用虛高的房價(jià)得到100%的貸款。
現(xiàn)就職于北京一家媒體的顏紅，購房時(shí)正好碰上了零首付時(shí)代。2000年，當(dāng)顏打算在北京購買一套住房時(shí)，當(dāng)時(shí)新開盤的紫竹花園、都會(huì)華庭、陽光曼哈頓、方寶苑、信荷城等樓盤都推出了零首付優(yōu)惠。
上述零首付，事實(shí)上都是開發(fā)商先墊款交付銀行，然后購房者在一到二年時(shí)間內(nèi)，將20%的首付款分批交付開發(fā)商即可。顏?zhàn)罱K選擇了陽光曼哈頓的一套總價(jià)約為30萬元的一居室住房。在交給開發(fā)商2.5萬元定金后，顏紅就搬進(jìn)了新家。
零首付雖然減免了當(dāng)期負(fù)擔(dān)，卻加重了未來還貸的負(fù)擔(dān)。以10年期30萬元的住房按揭為例，假如月息是7.83%，零首期按揭月供就約為3200元，這比付3成首期后月供高出了1000元。隨著經(jīng)濟(jì)形勢的變化，利率的上調(diào)，購房者未來債務(wù)負(fù)擔(dān)增加，從而影響其還貸能力。
事實(shí)上，零首付是建立在透支未來消費(fèi)的基礎(chǔ)之上。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2007年底，中國居民的住房擁有率高達(dá)80%，而同期人均GDP為中國15倍的德國居民的住房擁有率尚不及中國一半。美國、英國、法國、日本等發(fā)達(dá)國家的該比率均在70%以下。
信貸危機(jī)已經(jīng)凸顯
高負(fù)債經(jīng)營模式，需要房價(jià)不斷上漲才能支撐。
在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，由于銀行持有大量的房地產(chǎn)，或者是以房地產(chǎn)為抵押品的資產(chǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲將提高銀行資本的規(guī)模，從而改善銀行的資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。在這種情況下，銀行會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大對房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高。然而，一旦房價(jià)出現(xiàn)下跌，就會(huì)影響銀行還款。
目前，信貸危機(jī)已經(jīng)凸顯。
截至2008年6月底，中資銀行各項(xiàng)人民幣房貸不良率比上年末上升0.22個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)逼近3%的國際警戒線。
在金融重鎮(zhèn)上海，上海市銀監(jiān)局的數(shù)據(jù)顯示，截至2007年底，該市中資銀行房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款接近1/3，如果加上大量以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)已影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全。
央行也意識(shí)到這是一個(gè)全國性的問題，在2008年8月發(fā)布的一份報(bào)告中提醒，金融機(jī)構(gòu)需要密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸的三重風(fēng)險(xiǎn)：一是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊可能造成開發(fā)貸款不良率上升；二是房價(jià)低迷可能造成個(gè)人住房貸款違約增加；三是預(yù)售資金管理缺位可能會(huì)產(chǎn)生信貸資金風(fēng)險(xiǎn)。
“隨著房地產(chǎn)市場下行通道進(jìn)一步確立，不良貸款率將會(huì)顯著提高�！焙ＭㄗC券(15.81,-0.23,-1.43%,吧)的一位著名分析師表示，房價(jià)下跌對銀行沖擊的更大影響在于，作為銀行主要貸款抵押品的房地產(chǎn)和土地資產(chǎn)將會(huì)貶值，在以銀行為主導(dǎo)的中國金融體系下，一旦銀行貸款不良率大幅攀升將可能引發(fā)整個(gè)金融系統(tǒng)的動(dòng)蕩。
最近一項(xiàng)新的信貸緊縮措施出臺(tái)——2008年8月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)公布《金融促進(jìn)節(jié)約集約用地通知》，要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)禁放貸給開發(fā)商買地。這是自2004年以來，中央政府為防止房價(jià)過快上漲，所采取的系列信貸調(diào)控的最新舉措。
2007年9月，央行曾宣布提高二套房首付比率和貸款利率，隨后又規(guī)定住宅在封頂之后才能預(yù)售。上述政策出臺(tái)后，很多銀行都收緊了房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房按揭貸款。
中國農(nóng)業(yè)銀行廣州一家的支行的信貸員告訴《中國新聞周刊》，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的貸款業(yè)務(wù)一般都放在最后考慮。
盡管目前還沒有具體的案例，但不少分析人士都認(rèn)為，一些中小房地產(chǎn)公司將瀕臨破產(chǎn)。國泰君安證券研究所報(bào)告稱，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口會(huì)達(dá)到3100億元。
滬深兩市發(fā)布的年中報(bào)的109家房地產(chǎn)企業(yè)，上半年負(fù)債總計(jì)超過3500億元，較去年同期上升了65%(數(shù)據(jù)截止至2008年8月29日)。
即便持有150多億元現(xiàn)金的萬科集團(tuán)，在2008年中報(bào)中也明確提出將謹(jǐn)慎拿地，繼續(xù)秉持現(xiàn)金為王的策略。
可想而知，降價(jià)促銷、出讓儲(chǔ)備土地、出讓子公司股權(quán)，將成為不少房地產(chǎn)企業(yè)回籠現(xiàn)金的選擇。
此前在資本市場利好行情和房價(jià)暴漲的鼓舞下，中國房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)掀起了一場圈地?zé)�，那些極度擴(kuò)張并且負(fù)債累累的開發(fā)商此時(shí)卻被自己囤積的大量土地所累。
地產(chǎn)公司首創(chuàng)置業(yè)，8月20日宣布以600萬元將天津市東麗區(qū)的華明項(xiàng)目60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予RZP，將其附屬子公司擁有的天津市新青區(qū)的新青項(xiàng)目40%及60%股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給首創(chuàng)置業(yè)及RZP，代價(jià)各為400萬元及600萬元。
首創(chuàng)置業(yè)2003年在香港聯(lián)交所上市，主要項(xiàng)目大都位于京、滬、粵等沿海大城市，2008年上半年，銷售收入接近25億人民幣。高盛公司早在2008年5月就曾預(yù)警，重慶、成都等首創(chuàng)置業(yè)樓盤云集之地2008年出現(xiàn)的銷量下滑、價(jià)格下跌，將導(dǎo)致公司現(xiàn)金吃緊。
招商地產(chǎn)，萬科集團(tuán)最近也有類似賣地舉動(dòng)。
發(fā)行公司債，是上市房地產(chǎn)公司解困的一條主要渠道。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2008年以來，金地集團(tuán)等發(fā)行公司債的申請相繼獲得證監(jiān)會(huì)的審批。
一些非上市地產(chǎn)公司甚至不惜向民間借貸。5月，嘉興市廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司獲得上市公司大紅鷹1億元人民幣自有資金的貸款，貸款期限一年，年利率為18%，這是銀行中長期貸款年利率的2倍多。
但即使這樣高的利率，并非所有開發(fā)商都能貸到。
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