滬杭深溢價(jià)出讓頻現(xiàn)杭州誕生新地王　

　　與2007年“地王頻現(xiàn)”的火熱場面相比，2008年開始的這一年多時(shí)間里，土地市場一直處于持續(xù)“降溫”中。不過從今年3月開始，情況似乎發(fā)生了新的變化。尤其是“五一”前后，一些主要城市出現(xiàn)了多個(gè)開發(fā)商爭搶同一地塊的情況，溢價(jià)出讓開始頻頻出現(xiàn)。　

　　上海今年第27號掛牌公告土地本月14日順利完成出讓。綠地集團(tuán)以12億元底價(jià)摘下此公告中的徐匯斜土街道107街坊地塊。這是上海今年以來土地成交價(jià)的最新紀(jì)錄。而上月29日，上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)一地塊受到金地、綠地、新加坡吉寶、新加坡慶隆、江蘇新城、南京朗詩置業(yè)等10余家開發(fā)商的強(qiáng)烈追捧，最終金地集團(tuán)以5.6億元的價(jià)格獲得該住宅用地，溢價(jià)高達(dá)82％，成為2008年以來上海溢價(jià)率最高的地塊�！�

　　同樣是4月29日，深圳推出了龍崗區(qū)的兩塊土地，底價(jià)為5.3億元。深圳市尚模發(fā)展有限公司和佳兆業(yè)地產(chǎn)（深圳）有限公司展開百輪競買，持續(xù)長達(dá)一個(gè)小時(shí)，最終將價(jià)格抬至8億元,由尚模發(fā)展拍得。這就意味著這兩塊地的樓面地價(jià)約為2586.08元／平方米，地面地價(jià)達(dá)到10292.57元／平方米。　

　　而在杭州，位于上城區(qū)南山路的一幅商辦用地經(jīng)過46輪報(bào)價(jià),最終以7億元被杭州上城區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司競得；其溢價(jià)幅度高達(dá)127％，樓面地價(jià)超過4.6萬元／平方米,創(chuàng)下“地王”新紀(jì)錄�！�

　　在土地購置面積方面，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1－4月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共完成土地購置面積7266萬平方米，這一指標(biāo)和去年同期相比下降28.6％。但這其中一季度土地購置面積只有4742萬平方米,月均1580萬平方米；而4月單月增加的土地購置面積就達(dá)2524萬平方米，比一季度月均值大增近六成�！�

　　廣州珠江新城下月重新拍地起拍價(jià)比4年前翻近倍　

　　與各地一片火熱相比，廣州土地市場似乎顯得平靜許多。不過，這種安靜也許很快就會打破。廣州市國土房管局日前發(fā)布了最新住宅用地出讓公告，珠江新城一幅面積為6349平方米的住宅用地將在下月10日公開出讓。這是珠江新城近四年來首次出讓住宅用地。公告顯示，這個(gè)地塊底價(jià)為1.3573億元，折合樓面地價(jià)6029元／平方米。而珠江新城上一次出讓住宅用地的成交價(jià)僅為3348元／平方米，這次起拍價(jià)比4年前的成交價(jià)翻了近一倍�！�

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江表示，雖然與4年前翻了近一倍，但這個(gè)價(jià)格絕對“便宜”。他分析，由于總面積不大，因此該地塊總價(jià)在開發(fā)商可以接受的范圍內(nèi)。此外，6029元／平方米的樓面地價(jià)對于如今珠江新城動(dòng)輒超過2萬元／平方米的房價(jià)來說,即使競拍抬價(jià)到1萬元／平方米左右,開發(fā)商仍有較大的利潤空間，因此對開發(fā)商的吸引力不小�！�

　　不少開發(fā)商的確表現(xiàn)出了對該地塊的濃厚興趣。新城市集團(tuán)董事長曹志偉近日在2009廣東廣州房博會上就明確表示，將參與該地塊的競投，并預(yù)計(jì)該地塊的成交價(jià)將在9000元／平方米左右。他甚至透露，目前新城市正在積極尋覓合適的地塊與項(xiàng)目，只要是廣州市區(qū)的地塊，都會考慮參與競投�！�

　　在不久前廣州一次新聞發(fā)布會上，恒大、富力等開發(fā)商甚至還張口向政府要地。富力地產(chǎn)總裁張力就表示，政府必須看到今后樓市可能出現(xiàn)的動(dòng)蕩，適當(dāng)多放點(diǎn)土地出來,特別是普通住宅用地，“今年廣東至少應(yīng)該出讓購置金額為五六百億元的土地，才能平抑市場需求”。

　　原因　

　　樓市回暖大地產(chǎn)商資金寬松　

　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年以來銷售的大幅好轉(zhuǎn)使開發(fā)商回籠了大量資金，而像粵15條這樣允許開發(fā)商緩交土地出讓金的地方“救市”政策更是開發(fā)商的一道救命符，其中一個(gè)典型的例子就是恒大地產(chǎn)。此前曾有不少關(guān)于恒大資金鏈緊張，欲出售或?qū)ふ液献鞣焦餐�開發(fā)此前買下的部分地塊的傳言。但最近恒大的境況顯然已經(jīng)大大好轉(zhuǎn)。據(jù)恒大內(nèi)部一位員工透露，目前公司手上大概有數(shù)十億元的流動(dòng)資金，正計(jì)劃在廣州、長沙等地大舉竟拍或收購地塊�！�

　　而近期不少地方政府加大推地力度，推出地塊底價(jià)也相對較低，也一定程度上加大了開發(fā)商的拿地積極性。金地集團(tuán)總裁張華綱此前在接受媒體采訪時(shí)就稱,目前市場上土地的價(jià)格已經(jīng)回歸到一個(gè)比較合理的水平，合適的投資將會獲得更高的收益�！�

　　克而瑞機(jī)構(gòu)上海區(qū)總經(jīng)理于丹丹表示，2008年開發(fā)商對樓市的悲觀預(yù)期最先表現(xiàn)在土地市場上，而今年二季度開發(fā)商對樓市的樂觀預(yù)期也將首先從土地市場反映出來�！岸鄶�(shù)開發(fā)商仍然對地產(chǎn)中期的恢復(fù)表現(xiàn)出樂觀態(tài)度”，莫尼塔對7個(gè)城市中的15家開發(fā)商的調(diào)研顯示，盡管開發(fā)商對短期市場的走向存在一定的分歧，但67％的受訪開發(fā)商認(rèn)為當(dāng)前是增加地產(chǎn)投資的好時(shí)機(jī)。

　　分析���！�

　　中小房企被洗牌出局風(fēng)險(xiǎn)加大　

　　黎文江表示，相對于大型開發(fā)商來說，中小開發(fā)商手中更缺地，因此對土地的渴求也更甚一籌。但從近期各地的土地出讓情況來看，以保利、綠地等為代表的一些資源集中的大型國資房企和地方龍頭房企正成為此輪拿地的主力軍。業(yè)內(nèi)人士分析，這些大型房企將成為新一輪“抄底”進(jìn)程中的最大贏家，而相比之下，中小房企如果手中無地，將面臨可能被洗牌出局的風(fēng)險(xiǎn)�！�

　　影響地價(jià)的不確定因素仍然較多　

　　目前,雖然不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為土地市場將迎來一波放量期，但也有人指出，這并不能和地市回暖畫上等號。　

　　黎文江介紹，開發(fā)商在競投地塊時(shí)所出的地價(jià)需要根據(jù)樓價(jià)來判斷，地市也必然要晚于樓市回暖。雖然一季度樓市交投旺盛，二季度成交量上升也幾成定論，但業(yè)內(nèi)對于后市的判斷仍然存在分歧。此外，除了成交量和房價(jià)外，樓市回暖的重要指標(biāo)———房地產(chǎn)市場投資和新開工面積依然延續(xù)2008年以來的下探走勢�！�

　　此外，土地市場流標(biāo)仍不時(shí)出現(xiàn)。中原地產(chǎn)2009年4月土地監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，12個(gè)被監(jiān)測城市的土地流標(biāo)率為15％，與3月持平。其中居住用地流標(biāo)率為22％，較3月份顯著下降，居住用地成交情況較為樂觀。流標(biāo)率較高的城市中，沈陽和成都的流標(biāo)率較分別為56％和59％，而廣州和南京也都超過了30％�！�

　　在地價(jià)方面，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，受3月推出大量地塊影響,4月土地成交面積增加明顯，其中居住用地成交面積較前12月均值上升38％；地價(jià)水平較3月出現(xiàn)回升，但與前12月均值相比仍下降13％。中原地產(chǎn)研究部副經(jīng)理胡廣東認(rèn)為，近期推出的一些熱門地塊，一個(gè)明顯的特征都是地理位置比較好，因此底價(jià)和成交價(jià)都顯得比較高，但“地的價(jià)值不能用舊的標(biāo)準(zhǔn)去衡量”，因此并不能得出地價(jià)堅(jiān)挺的結(jié)論�！�

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商品房市場受消費(fèi)者投資意愿和整體供求關(guān)系影響較大，而土地價(jià)格直接受宏觀經(jīng)濟(jì)走勢、企業(yè)投資景氣影響等較大。因此從目前的宏觀經(jīng)濟(jì)看,影響土地交易的不確定因素依然較多。

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