記者調(diào)查了北京十幾個正在銷售的上市公司旗下的樓盤，都在不同程度地漲價。樂居總經(jīng)理羅軍表示：“像北京來說，漲幅上每平方米超過4000元的已經(jīng)不少，我看至少有10個樓盤左右，這樣的漲幅，那這個漲幅是非常大的一個漲幅�！北本┑禺a(chǎn)界資深評論人楊少鋒說，“從我們觀察的這個數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，近三年來每一輪房價上漲的領(lǐng)軍都是這些上市公司旗下的項(xiàng)目。為什么上市公司會這么熱衷于去漲價呢？體現(xiàn)在它的財(cái)務(wù)報(bào)表上，它未來的收益會大幅增加�！�

　　高價拿地成融資工具？

　　與今年以來房價大幅上漲相對應(yīng)的是，北京等一線城市的地價也在水漲船高。尤其6月份之后，各地連續(xù)出現(xiàn)了一批天價地王，頻頻刷新土地市場的價格紀(jì)錄，上漲的幅度都高達(dá)十幾億甚至幾十億。央視調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近一個月，在北京、上海、深圳、廣州等城市誕生的8個地王中，幾乎都是上市公司或者控股公司獲得。在北京有3000多家房地產(chǎn)開發(fā)公司，然而，每一場高價地的競拍，參加的僅有十幾家公司，而且絕大部分是上市公司。

　　張寶全是北京一家非上市房地產(chǎn)開發(fā)公司的董事長，幾年前他開發(fā)的一個樓盤，就在潘石屹的SOHO中國對面，然而，從2007年中國的地王頻頻出現(xiàn)的時候，他就淡出了一線城市的住宅開發(fā)市場，把公司的經(jīng)營方向轉(zhuǎn)移到了度假酒店的投資、經(jīng)營和銷售上。

　　面對以資金實(shí)力論英雄的土地交易市場，張寶全認(rèn)為，現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)市場，游戲規(guī)則已經(jīng)發(fā)生了改變，對于非上市公司而言，土地仍然是開發(fā)商的生產(chǎn)資料，開發(fā)商在購買土地時首先要考慮的是地價的高低所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，而現(xiàn)在土地市場變成了資本運(yùn)作的平臺，對于上市公司而言，土地就變成了資本運(yùn)作的工具，土地價格的高低，就不是上市公司要重點(diǎn)考慮的問題了。

　　一大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)董事長易曉迪說，“實(shí)際上很多上市公司成了投機(jī)商，有一個上市公司公開說的，我主要把投資做對了，這個公司年年賺錢，就實(shí)際上是個投機(jī)的一個心態(tài)”。這就是上市公司為什么敢高價拿地的奧秘。

　　地產(chǎn)寡頭掀起漲價高潮？

　　那么，上市公司高價拿地的目的是什么呢？易曉迪說，“發(fā)展商更多的把投資土地放在公司的第一位，它就會盲目地去融資，因?yàn)樗�融資它覺得未來前景很好，它買了之后十年也不開發(fā)，這個錢又是股民的或是銀行的，所以這個游戲規(guī)則就錯了，整個社會就獎勵那些土地儲備和懶惰以及投機(jī)者，它們獲得更高的利潤。那么反過來說，對正規(guī)的公司，像我們這種快速開發(fā)的公司，你賣完房子之后再去買地，你發(fā)現(xiàn)你買不到這塊地�！�

　　只要不賠錢，就可以拿下高價地，這樣導(dǎo)致的結(jié)果自然是土地交易市場天價地的頻頻出現(xiàn)，而天價地的出現(xiàn)直接帶來的影響就是房價的上漲�！皩ι鲜泄�司而言，它拿地的時候，土地只不過是它們?nèi)谫Y的一個工具。長久這樣發(fā)展下去，這些非上市公司將失去拿地的機(jī)會，而土地資源會越來越集中在上市房地產(chǎn)公司手中，地產(chǎn)寡頭一旦形成，土地一旦被這些公司攏在它們手中，我們所有的購房者就只能眼睜睜地看著他們掀起一輪又一輪漲價的高潮�！睏钌黉h不無憂慮地說。

　　易曉迪則表示，“我說如果這個游戲繼續(xù)下去的話，那么房地產(chǎn)這個行業(yè)就不存在了，存在地產(chǎn)不存在房產(chǎn)了，所有的基金和銀行都會介入房地產(chǎn)行業(yè)競爭，因?yàn)樗鼈兏�有錢。你再是上市公司也不可能有大型基金和金融機(jī)構(gòu)有錢，那這個行業(yè)就不存在了，一個惡性競爭就會來了。我想這對這個行業(yè)是災(zāi)難性的，就不存在專業(yè)了。”

　　樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁股民？

　　房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的行業(yè)，所以主導(dǎo)這個行業(yè)的一定是資金實(shí)力雄厚的公司。而如果房地產(chǎn)業(yè)的游戲規(guī)則是資金為王的話，那些可以從股市上直接融資的上市公司無疑又有著先天的優(yōu)勢。從這個角度，我們不難理解地價和股價之間存在的聯(lián)動關(guān)系�？墒�，一旦這些被上市公司以天價拿回的土地，遭遇市場波動，成本無法收回的話，風(fēng)險(xiǎn)又由誰來承擔(dān)呢？

　　近幾年一直在研究房地產(chǎn)上市公司發(fā)展軌跡的地產(chǎn)界資深評論人楊少鋒告訴記者，地價、房價上漲，是支持股價上漲的基礎(chǔ)，股價上漲之后，緊接著上市房地產(chǎn)企業(yè)派發(fā)新股的頻繁增發(fā)就開始了。楊少鋒說，“房價上漲它的目的是為了推高股價，股價的上漲目的是為了去融資，融資的目的是為了去拿地，而拿地，天價地的投資，倒過頭來它又推動了房價的上漲，又推動了股價的上漲。至此，上市公司在這一輪的這個游戲中，利用土地市場和資本市場的游戲中，它實(shí)現(xiàn)了在股市樓市上面的雙豐收。上市公司不管怎么樣它都是最后的贏家�！�

　　按有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商買了土地后，必須在兩年內(nèi)進(jìn)行開發(fā)，但是兩年后這些天價地開發(fā)的樓盤價格達(dá)不到獲利需求或者虧損，這個風(fēng)險(xiǎn)和損失由誰來承擔(dān)呢？潘石屹認(rèn)為，“如果是損失了1個億，股東只能夠承擔(dān)5000萬元，剩下的5000萬元就是銀行承擔(dān)這個風(fēng)險(xiǎn)。”

　　于是，在樓市和股市之間，我們看到了這樣一幅路徑圖：房價上漲，上市公司預(yù)期收益增加，帶動了股價上漲，公司融資空間大增，就在融資后再次高價儲備土地，進(jìn)一步推高收益預(yù)期。上市公司在樓市、股市的如此循環(huán)往復(fù)中實(shí)現(xiàn)了雙豐收。至于未來，如果房價持續(xù)上漲自然皆大歡喜，如果房價下跌，風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)嫁給股民。

　　為什么上市公司會這么熱衷于去漲價呢？體現(xiàn)在它的財(cái)務(wù)報(bào)表上，它未來的收益會大幅增加。

　　如何來構(gòu)建一個比較健康的、可持續(xù)發(fā)展的這樣一個樓市，里邊非常關(guān)鍵的因素，還是我們政府主體。

　　專家觀點(diǎn)

　　地王閑置無償回收幾成空文

　　2008年1月7日國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》指出，土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費(fèi)，閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價。然而，實(shí)際上，這個文件并沒有執(zhí)行下去。

　　易曉迪告訴記者，2007年全國出現(xiàn)的10家地王，沒有一家被有關(guān)部門無償收回。根據(jù)某網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)，在2007年全國主要城市排名前10位的地王中，僅有兩家完成開發(fā)，有3家已經(jīng)開工，1家退地，有4家至今土地還在閑置狀態(tài)。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，“把地拍下來之后，囤在那邊等著它增值之后，再來開發(fā)或者升值轉(zhuǎn)讓，這個是不允許的。但是在后續(xù)的管理方面，很多環(huán)節(jié)可能管理還不到位，監(jiān)管方面還有不到位的地方�！绷硗庖环矫�，土地供應(yīng)量不足，和土地供應(yīng)市場的不透明，也促成了上市公司紛紛在競拍中，抬高地價，從而使房價也居高不下。

　　陳國強(qiáng)說，“如果政府在出讓土地的計(jì)劃性、公開性方面比較透明，比方2009年度將會出讓哪些土地，多少量的土地，什么時間會推出，什么樣的地塊，能夠讓企業(yè)事先有足夠了解，那么我想這個對于土地價格的上漲也會有一個比較好的緩沖。”

　　對于上市公司通過增發(fā)新股，在二級市場募集來的資金的用途管理，2008年3月，證監(jiān)會就明確表示，如果上市公司是將資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等，證監(jiān)會將不予核準(zhǔn)。但是，至今并沒有一家房地產(chǎn)上市公司受到過處罰。對此，陳國強(qiáng)表示，“還沒看到這樣的先例。它融資之后用于在建項(xiàng)目，開發(fā)了，沒有拿去拍地或者囤地。實(shí)際上你如何去監(jiān)管，無能為力去對企業(yè)進(jìn)行有效的監(jiān)管。我們怎么來糾錯，怎么來引導(dǎo)這個市場走向一個更健康的比較穩(wěn)定的、可持續(xù)發(fā)展的這么一個市場，如何來構(gòu)建一個比較健康的、可持續(xù)發(fā)展的這樣一個樓市，里邊非常關(guān)鍵的因素，還是我們政府主體。”

• · 房地產(chǎn)市場的非市場因素分析
• · 二手房市場受地王效應(yīng)的影響分析
• · 2009年6月昆明新開樓盤分析
• · 全國房地產(chǎn)動態(tài)情況分析
• · 2009年上半年廣州二手樓市分析
• · 2009年上半年房地產(chǎn)市場形勢分析

• · 目前深圳新房庫存量統(tǒng)計(jì)
• · 2009年上半年廣西房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)
• · 2009年上半年烏魯木齊商品房銷售統(tǒng)計(jì)
• · 2009年6月國內(nèi)新房平均漲價統(tǒng)計(jì)
• · 北京商品房銷售新規(guī)定點(diǎn)評
• · 上海制止開發(fā)商捂盤惜售

• ·2008年以來各月二手房銷售面積
• ·2008年以來各月商品住房銷售均價
• ·2008年以來各月商品住房銷售面積
• ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房價格指數(shù)
• ·2001-2008年深圳商業(yè)用房價格指數(shù)走勢
• ·2001-2008年各季度深圳各行政區(qū)及全市商業(yè)用房價格指數(shù)