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2009年下半年深圳樓市探討
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2009-8-7
- 【搜索關(guān)鍵詞】：樓市 研究報告 投資策略 分析預(yù)測 市場調(diào)研 發(fā)展前景 決策咨詢 競爭趨勢
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2009年上半年深圳樓市全面回暖，市場成交方面一手房市場同比2008年上半年成交面積、成交套數(shù)都有140%以上漲幅，同時成交價格也相比年初有35%的漲幅，顯現(xiàn)量價齊升，與此同時二手房市場也同比2008年上半年成交面積、成交套數(shù)大幅增長160%以上。
2009-2012年中國太陽能建筑產(chǎn)業(yè)運行動態(tài)及投資前 【出版日期】 2009年7月 【報告頁碼】 117頁 【圖表數(shù)量】 52個 【印刷2009-2012年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測及戰(zhàn)略咨 本報告主要依據(jù)國家統(tǒng)計局、國家商務(wù)部、國土資源部、國家發(fā)改委、國家信息中心信息資源開發(fā)部、國2008-2013年全球建筑工程市場調(diào)研及前景預(yù)測報告 【出版日期】 2009年7月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個 【印2009-2012年中國豪宅市場投資分析及深度研究咨詢 雖然2008年別墅市場出現(xiàn)了明顯的波動，但是進入2009年后，中國整體經(jīng)濟雖然受金融風(fēng)暴的影
截至今年7月27日深圳一手房存量可售套數(shù)約為3.5萬套，下半年預(yù)計新增或加推項目約80個，共計約4萬套左右，存量加新增量共計約7萬多套。以今年上半年月均銷售6898套計算，10個月即可全部銷售完，同時目前開發(fā)商普遍捂盤惜售的做法將造成市場新增供應(yīng)節(jié)奏趨緩，依此預(yù)計下半年深圳一手房市場供應(yīng)將會偏緊。
但是另一方面因上半年房價的快速上漲將會抑制購房者的需求，下半年成交量恐難持續(xù)走高，同時開發(fā)商手頭普遍不差錢的情況下，房價恐難大幅下跌，因此相對下半年市場的有效需求，7萬多套的一手房供應(yīng)量還是較為充足。
今年下半年深圳樓市的是否"差房"，還需關(guān)注購房者對房價上漲后的承接力，就市場短期而言樓盤開盤銷售率的高低將會直接體現(xiàn)購房者、開發(fā)商對后市的信心強弱。如果開盤銷售率持續(xù)高位運行，存量房數(shù)量恐難大幅增加，勢必會增強開發(fā)商捂盤惜售的信心，市場也自然會顯現(xiàn)供應(yīng)偏緊；反之，如果開盤銷售率持續(xù)低位運行，則會增加存量房的供應(yīng)，也會促使開發(fā)商加快銷售步伐，市場則會顯現(xiàn)供應(yīng)相對充裕。
從長期來看未來深圳樓市供需的平衡有賴于樓市健康的發(fā)展。而2008年全年以及2009年上半年深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資額的負增長，以及商品房施工面積低速增長，勢必會影響未來1-2年內(nèi)市場的供給，與此同時2008年以來深圳商住土地供應(yīng)的不足和土地成交價格的走高，這些都將為深圳房價提供強有力的支撐。另一方面2007年房價大幅上漲、2008年房價大幅下跌、2009年房價再次大幅上漲為投機、投資性購房提供了良好的戰(zhàn)場，而這種投機、投資性購房行為又加劇了房地產(chǎn)市場的波動和不確定性。
因此，增加土地的供應(yīng)、抑制投機、投資性購房行為、防止樓市大幅度波動將會有助于市場長期平穩(wěn)健康的運行。
市場供求將趨于平衡
鄢圣剛
經(jīng)過近2年的大起大落，2009年下半年深圳市場可能會出現(xiàn)一種難得的穩(wěn)定狀態(tài)--成交價格相對穩(wěn)定，供求關(guān)系趨于平衡。
據(jù)星彥地產(chǎn)市場監(jiān)測平臺數(shù)據(jù)，按工程進度，下半年深圳具備銷售條件的新盤有64個，將新增住宅面積346萬平方米，較上半年有大幅度的增加。新盤產(chǎn)品覆蓋面較廣，純小戶型項目8個，普通住宅項目34個，高端大戶型及別墅豪宅項目22個。加上2008年和2009年上半年具備銷售條件未售存量約206萬平方米，深圳下半年具備銷售條件住宅總量約為552萬平方米，遠大于深圳歷年下半年的成交量。隨著近期政府監(jiān)管力度的加強，開發(fā)商"捂盤惜售"等行為也將得到遏制。因此，深圳下半年的住宅供應(yīng)是有保證的，市場"不差房"。
在房價方面，隨著房價的上漲和二套房貸政策嚴格執(zhí)行等政策監(jiān)管的加強，物業(yè)投資門檻進一步提高，投機的風(fēng)險也越來越大，投資客戶瘋狂情緒得到了一定的抑制；加之經(jīng)濟形勢有所回暖，來自產(chǎn)業(yè)的投機資金也將逐漸向?qū)嶓w經(jīng)濟領(lǐng)域回流，推動樓價非理性上漲的資金動力將會大大減小，因此下半年房價整體大幅上漲的可能性較小。但在上半年火爆樓市下，大部分樓盤銷售情況都比較良好，短期內(nèi)開發(fā)商資金壓力都不會太大，開發(fā)商"降價走量"的情況在下半年也難以出現(xiàn)。所以，下半年深圳房價的漲跌幅度可能都不會太大。
在需求方面，隨著投資客的減少，房價的逐步企穩(wěn)，剛性需求購買者的恐慌和觀望情緒將逐步得到緩和，下半年的購房主力將重新回到"剛性需求"支撐，成交量相比于5、6月份的火爆將會有所回落，但市場整體會走向相對的平衡。
總體供應(yīng)充足局部"差房"
王永勝
目前樓市在售項目12個，在售項目總建面1422.8萬平方米，總套數(shù)在3.49萬套，下半年待售項目預(yù)計有64個，待售項目總建面718.8萬平方米，因此2009年下半年面市銷售的項目將達76個，供應(yīng)總面積將達1180萬平方米，市場總體供應(yīng)量是充足的。
但從各區(qū)域情況來看，就顯出差距來了：
羅湖區(qū)在售項目有9個，總建面僅為53.8萬平方米 ，該區(qū)域在售樓盤的平均銷售率為71% 。按此計，2009年下半年剩余總面積僅有15.6萬平方米，下半年將新推售項目9個，總建面僅為75.6萬平方米。
福田區(qū)在售項目有11個(大部分以寫字樓為主)，總建面僅為129.3萬平方米 ，該區(qū)域的平均銷售率為69% 。下半年剩余待售面積有39.9萬平方米。下半年將新推售項目11個，總建面為140.3萬平方米。
鹽田區(qū)在售項目有12個，總建面僅為58.2萬平方米，該區(qū)域的平均銷售率為67% ，下半年剩余待售面積有19.2萬平方米。下半年將新推售項目10個，總建面為48.9萬平方米。
南山區(qū)在售項目有20個，總建面約為200.7萬平方米 ，該區(qū)域的平均銷售率為69% ，下半年剩余待售面積有60.2萬平方米。下半年將新推售項目12個，總建面為167.9萬平方米。
寶安區(qū)在售項目有22個，總建面為333.2萬平方米，該區(qū)域的平均銷售率為71% ，下半年剩余待售面積有95萬平方米。下半年將新推售項目13個，總建面為149.2萬平方米。
龍崗區(qū)在售項目有39個，總建面為709.5萬平方米 ，該區(qū)域的平均銷售率為62% ，下半年剩余待售面積有255.6萬平方米。半年將新推售項目9個，總建面為130萬平方米。
預(yù)計下半年的市場消化量在250-300萬平方米左右，而從片區(qū)供應(yīng)量上看，只有鹽田區(qū)、羅湖和福田區(qū)(新增供應(yīng)主要為寫字樓)供應(yīng)量是偏少的，南山、寶安、龍崗區(qū)供應(yīng)量都比較充足。
樓市現(xiàn)有存量不容小覷
程 楓
2008年12月份以來，深圳樓市連續(xù)7個月成交活躍，致使新房可售面積快速消減，已由當(dāng)時的660萬平米下降到目前的370多萬平方米�；诖耍P(guān)于房源短缺的多種說法相繼而生。然而，綜合各種因素來看，深圳樓市供應(yīng)出現(xiàn)青黃不接的概率微乎其微。
首先，供給是一個相對概念�？v向比較來看，370萬平方米的新房存量并非歷史最低水平。2007年7月底，深圳新房可售面積為335萬平方米。與之相比，目前還多出40多萬平方米。當(dāng)然，2008年同期水平較高，市場存量有550多萬平方米，但那是剛性需求長期受到壓抑導(dǎo)致的結(jié)果。
其次，供給是一個動態(tài)概念。市場由供求共同促成，中間由價格進行調(diào)節(jié)。近期以來，深圳房價高位運行，市場需求震蕩下滑，在二套房貸收緊的作用下，樓市如果就此進入回落調(diào)整，那么370萬平方米的存量同樣不可小視。況且，即使樓市在短期震蕩之后再次活躍，按照今年上半年的新房銷售速度，370萬平方米也可供市場消化將近半年時間。
再次，供給存在流量的問題。短期來看，會有新的樓盤陸續(xù)入市，這是市場供給的生力軍，可以迅速有效地改善供求。中期來看，開發(fā)投資正在逐步回暖。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度深圳房地產(chǎn)完成開發(fā)投資同比下降23.4%。及至5月份，下降幅度已經(jīng)收窄到9.8%。長期來看，全國土地市場普遍回暖，深圳商住用地的成交也在增加，在某種程度上至少可以影響市場的預(yù)期。
最后，供給還存在替代問題。國家在調(diào)整需求結(jié)構(gòu)的同時，也在調(diào)整供給結(jié)構(gòu)。前者主要是收緊二套房房貸，后者主要是增加保障性住房。作為商品房的補充部分，保障性住房的增加多少會降低商品房的需求。此外，今年上半年三級市場同樣火爆，其中很多屬于投資需求，而房屋的最終用途是居住，所以二手房也是市場供應(yīng)的一支重要力量。
綜合來看，一個健康的市場乃是由供給、需求、價格三要素保持均衡所實現(xiàn)的。所謂的缺房之說，在某種程度上或許是一種擔(dān)心，即擔(dān)心供求失衡，從而導(dǎo)致房價快速上漲、進而造成需求下滑、最終引發(fā)樓市波動。
未來樓市供應(yīng)類型充足
吳 健
樓市上半年的"小陽春"讓很多發(fā)展商都始料不及，受去年樓市調(diào)整及金融海嘯的影響，使不少項目都推遲開工，導(dǎo)致今年上半年新增供應(yīng)只有190.67萬平方米，同比減少25.94%，市場多以消化庫存為主。下半年新增供應(yīng)近450萬平方米，加上原有庫存，全市住宅供應(yīng)十分充足。
在存量房方面，從2006年到2009年上半年，全市積累下來的商品住宅庫存共有202萬平方米，在一系列促進樓市、經(jīng)濟發(fā)展的政策推動下，上半年自住需求大量釋放，去庫存化速度明顯加快，羅湖、福田兩區(qū)庫存已出清，供應(yīng)主要來自在售項目。由于這兩年南山、龍崗的住宅供應(yīng)加大，此兩區(qū)庫存量也最大，南山庫存有73萬平方米，龍崗也達66萬平方米，寶安、鹽田分別為51萬平方米及13萬平方米。按6月全市成交量66萬平方米的消化速度來計算，此庫存需3個月消化期。
而下半年的新增供應(yīng)量數(shù)目也比較可觀，上半年市場回暖增強了發(fā)展商的開發(fā)信心，大部分項目都加緊開工，今年住宅新增供應(yīng)集中在下半年，預(yù)計下半年全市新增供應(yīng)量將達450萬平方米，供應(yīng)量充足。
在關(guān)外，龍崗下半年的新增供應(yīng)加上在售項目的供應(yīng)共有約200萬平方米住宅入市，占全市下半年供應(yīng)的40%以上，龍崗中心城是龍崗的重點供應(yīng)地，總量超過100萬平方米，產(chǎn)品以大戶型為主。寶安下半年約有90萬平方米供應(yīng)，主要集中在寶安中心區(qū)和龍華。
在關(guān)內(nèi)，南山下半年供應(yīng)產(chǎn)品齊全，預(yù)計有近90萬平米住宅入市。其中深圳灣片區(qū)供應(yīng)體量最大。羅湖今年新增供應(yīng)量也少有的增加，全區(qū)下半年新增供應(yīng)預(yù)計近30萬平方米。福田的新增供應(yīng)也將有20多萬平方米。鹽田新增供應(yīng)將集中在大梅沙和鹽田港，約有25萬平方米。
若下半年能延續(xù)目前的樓市政策，新增供應(yīng)均能如期開盤，加上原有庫存，預(yù)計下半年約有650萬的住宅供應(yīng)量，按上半年388萬平方米的消化量，此供應(yīng)也足可以滿足市場需求，可見整體市場是供大于求的。就區(qū)域市場而言，關(guān)內(nèi)的羅湖、福田因供應(yīng)少且需求大，將呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面，南山、寶安、因有較大供應(yīng)，且交通、生活配套等都較成熟，供需將較平衡。鹽田因地理位置因素，需求相對較少，預(yù)計供需也較平衡。龍崗供應(yīng)量較大，但受交通、整體配套等制約，需求仍跟不上，市場將會供過于求。
供求關(guān)系緩和房價難漲
青忠貴
作為置業(yè)者，最關(guān)心的當(dāng)然還是房價，尤其是未來走勢。對于下半年的房價走勢，筆者認為，漲也難，跌不易。理由主要有以下三方面：
從供求情況看，房價下跌空間不大，上漲動力不足。鑒于上半年房地產(chǎn)市場旺盛的需求釋放，消化了大量存貨，加上房地產(chǎn)投資不旺(上半年全國房地產(chǎn)投資增幅同比回落23.6個百分點)，下半年供應(yīng)難以顯著增加。由于上半年需求的迅猛釋放，這樣情況肯定難以持續(xù)，只要投資投機需求受到限制，下半年需求會維持在相對溫和的水平。所以下半年供求相對緩和，不支持房價大幅波動。
而從政策環(huán)境看，上半年過度寬松的房地產(chǎn)政策會有所收縮，但難有重大變化，對房價難以形成轉(zhuǎn)折性影響。上半年房地產(chǎn)市場之所以迅猛回升，是以過度寬松的金融政策為主的政策環(huán)境為主要支撐的。有鑒于此，近期銀監(jiān)會開始有適度收縮金融政策的苗頭，如嚴格二套房貸、收緊開發(fā)貸款等。但是中央鑒于宏觀經(jīng)濟面，在下半年繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策，因而房地產(chǎn)政策也不會有非常大的變化，主要還是嚴格以前的相關(guān)政策。因此，政策也不支持下半年房價大幅波動。
另外，從經(jīng)濟形勢看，上半年全國生產(chǎn)總值同比增長7.1%，完全是以投資為主、消費為輔而拉動刺激的，常規(guī)實體經(jīng)濟和外貿(mào)出口的嚴峻形勢并未明顯改觀，因此宏觀經(jīng)濟面不會支持房價繼續(xù)快速上升，但也不會導(dǎo)致房價大幅回落。
總之，下半年房價漲跌都不易，置業(yè)者還應(yīng)根據(jù)自身情況作出置業(yè)決定。 - ■ 與【2009年下半年深圳樓市探討】相關(guān)新聞
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