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左右房地產(chǎn)市場走向的因素分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2010-2-25
- 【搜索關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)行業(yè) 研究報告 投資策略 分析預(yù)測 市場調(diào)研 發(fā)展前景 決策咨詢 競爭趨勢
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向左，向右？
2010-2015年湘潭房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 2009年上半年，湘潭市房地產(chǎn)市場復(fù)蘇跡象明顯，市場觀望情緒逐漸減弱，房地產(chǎn)投資規(guī)模有所回升2010-2015年襄樊房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 2009年4月、5月、6月、7月商品房成交量分別為415套、561套、494套、815套。整2010-2015年徐州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 2009年注定是載入房地產(chǎn)發(fā)展史最具典型意義的一年,樓市經(jīng)歷過山車,從高漲到低靡再到快速拉升2010-2015年煙臺房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 2009年，煙臺市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從平抑調(diào)整到積極上揚的一年。2009年上半年，煙臺市房地產(chǎn)
2010年，房地產(chǎn)市場將再次是一個充滿懸念的市場。各種利益的糾葛，以及政策的出臺，都將左右這個市場的走向。
歲末年初，房地產(chǎn)緊縮政策密集出臺，將使人們加大了對樓市震蕩的預(yù)期。然而，房產(chǎn)的調(diào)控正面臨著兩難選擇：房價過快上漲，將會引發(fā)民生問題；遏制房價，又怕傷害到實體經(jīng)濟。
而且房產(chǎn)調(diào)控政策，缺少具體的實施細則和懲戒措施，屬于“舊瓶裝舊酒”，可能會抑制投機需求，但期望房價大跌也是不現(xiàn)實的。
政策轉(zhuǎn)向樓市退燒
2010年年初，房地產(chǎn)緊縮政策接連而出。從營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年、到中央經(jīng)濟工作會議的增加供給、國四條、五部委打擊囤地通知，再到“國十一條”，國土資源部、住建部、財政部、銀監(jiān)會等多部委同時出動，形成了土地、市場、信貸等全方位立體監(jiān)管。
從已出臺的政策組合拳來看，大有翻版2007年年末的趨勢：二套房政策從嚴以及從緊的貨幣政策，再加上上調(diào)資本金比例，這三條政策直接將2008年樓市打入冰凍期。如今，這三條政策組合拳已經(jīng)打出了兩個：二套房貸政策收緊、上調(diào)準(zhǔn)備金利率。
今年房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)向，使震蕩預(yù)期加深，但歷史是否會重演，接下來還會不會有更加嚴厲的政策出臺，房價如何走向？
政策組合拳考驗地方政府
2月初，中國有史以來規(guī)模最大、覆蓋最廣的一次針對房地產(chǎn)調(diào)控政策落實情況的督察，在重點監(jiān)控城市的名單確定之后，正在以最快的速度展開。督察范圍除北京、上海、廣州、深圳這四大樓市熱點城市之外，還包括山西、湖南、河南、重慶、四川、江蘇、浙江等所有重點省區(qū)和城市。
善于化調(diào)控于無形的地方政府開始面臨來自中央的考驗。
而在此之前的1月10日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。
“國十一條”主要重申和細化了“國四條”，然而其措辭明顯比后者嚴厲。比如，“國四條”中曾明確支持二次置業(yè)中的改善性購房需求，而“國十一條”中卻規(guī)定只要是二次購房，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價�！皣粭l”還特別對地方政府刺激房地產(chǎn)的“土辦法”提出警告并要求清理。
調(diào)控風(fēng)暴從去年12月9日便已拉開序幕。這一日召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出了：“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施”的政策部署。12月14日，國務(wù)院常務(wù)工作會議第一次公開表示要“遏制”房價，會議明確四項措施用于保持樓市平穩(wěn)健康。
短短幾個月，中央多次重要會議都涉及到了房地產(chǎn)政策，并且強度一次比一次加大。這透露出日益高漲的房價正在突破中央的容忍底線。如果說在國際金融危機正盛的時候，政府還能借助房地產(chǎn)業(yè)的投資和消費保持經(jīng)濟的增長，房價問題還不算突出的話，那么今年房地產(chǎn)發(fā)展的外部環(huán)境將發(fā)生巨大變化，政府不大可能再對房價快速上漲“睜一只眼閉一只眼”。
然而，以“國四條”為核心的房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺后，市場卻在繼續(xù)演繹2009年末的瘋狂。12月22日，廣州誕生了有史以來最大的“地王”。這次拍賣離國家五部委12月17日將土地出讓金首付比例提高至50％還不足一周。
于是，在市場對于政策逐漸進入麻木期時，就又有了“國十一條”以及九部委督察地方樓市調(diào)控的出現(xiàn)。
“今年可能還會多數(shù)提高存款準(zhǔn)備金率，加息的可能性進一步增大。由于房地產(chǎn)業(yè)受貨幣政策影響很大，隨著信貸的緊縮，樓市必然受到負面影響。”易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說。
“舊瓶裝舊酒”恐難降溫
短時間內(nèi)密集的調(diào)控政策真的能給樓市退燒嗎？
根據(jù)中原監(jiān)測系統(tǒng)顯示，2010年1月4日—10日，京、滬、廣、深四大一線城市一手房市場成交總量環(huán)比下跌20％，其余五個重點城市成交總量下跌44％。
二手房市場成交也在全線潰退。中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2009年12月全國京、滬、穗、深、津五大城市二手房住宅市場成交量正在全線潰退，深圳下跌幅度最大，達到21.55％，北京次之，為21.38％。北京、深圳和天津三城市的成交量下滑幅度均超過20％，上海和廣州下滑幅度相對較小。
“造成年初房地產(chǎn)市場調(diào)頭的主要因素有三個，即調(diào)控政策由寬松轉(zhuǎn)向緊縮、資金面趨緊、市場自我調(diào)整的需求。這三個因素隨著時間的推移會進行動態(tài)變化，同時也決定著今年全年的市場走向�！睏罴t旭說。
但是房價跟成交量比，依舊高昂。特別是受到搶政策末班車的影響，2009年12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8％，漲幅比上月擴大2.1個百分點；環(huán)比上漲1.5％，漲幅比上月擴大0.3個百分點。
地產(chǎn)評論家朱大鳴認為，因為開發(fā)商們在2009年獲得了大豐收，資金鏈已經(jīng)和2008年不可同日而語了。而且，經(jīng)過2009年的央企瘋狂搶地抬高地價，房地產(chǎn)企業(yè)實質(zhì)上門檻已經(jīng)抬高，擁有國企和央企背景的開發(fā)商，資金自然比2008年時代的開發(fā)商更為充裕，“因此，若是想房價大幅度地下挫，可能性也不是很大，但量能萎縮勢必造成局部性的調(diào)整，這種調(diào)整有可能以漲幅調(diào)整為主線，以絕對價格調(diào)整為輔的趨勢�！�
分析人士之所以有這樣的判斷，在于政府在房地產(chǎn)政策調(diào)控上，一直背負著“兩難”：一方面是因住房而引起的民生問題，房價過快上漲問題必須要得到遏制；另一方面，包括中國在內(nèi)的，世界的實體經(jīng)濟的復(fù)蘇條件還十分脆弱，而房地產(chǎn)將對經(jīng)濟發(fā)展、就業(yè)起著很強的帶動作用，打壓房地產(chǎn)行業(yè)從經(jīng)濟發(fā)展的角度來看是有損的。
這樣的不確定性在已有的調(diào)控政策中，已有所體現(xiàn)。上海市城市經(jīng)濟學(xué)會高級經(jīng)濟師顧海波認為，“國十一條”基本上是一些原則性的概念，缺少具體的實施細則和懲戒措施，屬于“舊瓶裝舊酒”，效果還有待觀察，“2010年的樓市走勢主要取決于中央政府的樓市調(diào)控政策和決心，財政政策和貨幣政策的調(diào)整節(jié)奏和力度，以及各級地方政府（包括銀行）的執(zhí)行力度。”
顧海波認為，中國樓市經(jīng)過前幾年、尤其是2009年的量價非理性的飆升，客觀上市場需要一個獲利回吐的過程，再加上中央宏觀調(diào)控政策風(fēng)險在積聚，住房保有成本會大大提高，可能會改變部分投機客對未來樓市的預(yù)期，未來的投機需求會受到抑制。
楊紅旭認為，2010年，全國和上海樓市會有所下調(diào)，“但考慮到宏觀經(jīng)濟依然穩(wěn)定增長的大環(huán)境，也不要奢望房價會大跌�！�
物業(yè)稅征收懸疑
新年伊始，征收物業(yè)稅的猜想成了房地產(chǎn)市場的主流話題。物業(yè)稅已經(jīng)在全國十余個城市空轉(zhuǎn)了6年之久，物業(yè)稅在“十二五”期間應(yīng)該得到明確的說法。
被稱為調(diào)控房價“殺手锏”的物業(yè)稅，在過去幾年內(nèi)凡遇房價上漲，每每當(dāng)做調(diào)控房價的最后一根稻草被提及，但最后都不了了之。物業(yè)稅這個懸在中國房地產(chǎn)市場多年的達摩克利斯之劍何時落下，成為2010年房地產(chǎn)市場最大的懸疑。
征收時機還不成熟
在時代周報記者的采訪中，幾乎所有受訪者都贊成征收物業(yè)稅。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對時代周報記者表示，征收物業(yè)稅，一方面可以防止開發(fā)商通過囤積土地獲得利潤；另一方面，在持有環(huán)節(jié)增加稅負，可以有效打擊房地產(chǎn)的投資和投機行為，因此，物業(yè)稅的征稅短期內(nèi)對樓市確有降溫效果。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林也認為，目前，世界很多國家對不動產(chǎn)的管理多以征收物業(yè)稅進行,從發(fā)達國家和地區(qū)的經(jīng)驗看,這種管理的效果還是比較好的,經(jīng)驗也是比較成熟。物業(yè)稅對理順稅費管理體制,調(diào)控房地產(chǎn)市場和住房價格還是能夠發(fā)揮很大作用的。通過稅收，可以起到落實國家一些有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控方面的政策,平衡市場需求矛盾,支持中低收入家庭住房消費等作用。北京市如果能將物業(yè)稅從空轉(zhuǎn)變?yōu)閷嵽D(zhuǎn),確實是一件好事。
但是，目前，物業(yè)稅的征收時機是否成熟，很多專家卻有著不同的看法。
郭毅認為，目前征收物業(yè)稅的條件還不成熟。首先在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策中，購房人是一次性繳納70年的土地出讓金，如果征收物業(yè)稅，是不是意味著可以分70年來繳納土地出讓金？對于已經(jīng)購買的房屋，如果征收物業(yè)稅，是不是要退回相應(yīng)的土地出讓金？
其次，對房產(chǎn)市場價值的評估也是一大技術(shù)難題。不同的房產(chǎn)評估中介隸屬于不同的管理部門，在開征物業(yè)稅之前，如何統(tǒng)一評估標(biāo)準(zhǔn)，做到“一碗水端平”并不是一件容易事。另外開征之后，要每隔2-3年進行一次房產(chǎn)價值評估，征管成本也會很大。
王玨林則指出，“由于我國房屋產(chǎn)權(quán)的多類型，房屋取得方式的多樣性，以及房屋統(tǒng)計、信息和管理的漏洞較多，如準(zhǔn)備不充分就開征，效果會打折扣�！�
開征物業(yè)稅是復(fù)雜過程
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌也對記者表示，物業(yè)稅涉及面廣，開征物業(yè)稅更是一個非常復(fù)雜的過程，短期內(nèi)出臺政策不現(xiàn)實。
物業(yè)稅調(diào)查中，截至2010年2月8日，共有38776人參加問答，其中支持開征物業(yè)稅的占50.4％，反對開征的占了44.7％，剩下的人認為不好說。這也折射出普通消費者對物業(yè)稅的復(fù)雜心理。
較之于前兩個問題，如何征收以及征收標(biāo)準(zhǔn)就更是眾說紛紜。
郭毅認為，物業(yè)稅可以從商業(yè)地產(chǎn)開始征收，因為商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)很明晰。中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海則對時代周報記者表示，如果物業(yè)稅只針對商業(yè)地產(chǎn)，住宅只是空轉(zhuǎn)，只會對房價起到助推作用；但是如果對所有住宅都開征物業(yè)稅，勢必激起老百姓極大的不滿。
在征收標(biāo)準(zhǔn)方面，郭毅等很多業(yè)內(nèi)人士認為，物業(yè)稅可設(shè)定“人均面積”作為其征收的起征點，人均面積以上的征收，以下的不征收。曹建海等專家則有不同意見，物業(yè)稅征收應(yīng)該是按照價值來征收，否則對“住得遠，房子大，價錢低”的人群會造成不公平。
王玨林則對時代周報記者表示，我們國家已經(jīng)將物業(yè)稅實施列入日程，在一些城市進行了空轉(zhuǎn)試點,摸索出了一些經(jīng)驗，但具體什么時間開征，還要看配套政策是否完善。
融資受限房企資金鏈大考
牛去虎來，2010年房地產(chǎn)企業(yè)融資受限，資金鏈將面臨嚴峻考驗。新年剛過，恒大地產(chǎn)就宣布將發(fā)行擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)，拋出今年內(nèi)地房企債券融資的第一單。除恒大外，不少地產(chǎn)公司也在排隊等候增發(fā)過會，以及海外發(fā)債融資。
不過，隨著嚴查囤地、二套房貸嚴格執(zhí)行以及貨幣政策的收緊，很多去年和2007年表現(xiàn)激進的開發(fā)商的資金鏈，將在不遠的將來受到考驗。為此，很多房企未雨綢繆，通過融資改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，調(diào)節(jié)財務(wù)杠桿，以應(yīng)對未來的風(fēng)險。
房企680億融資受限
然而監(jiān)管層的態(tài)度冷淡和投資者信心低迷，房地產(chǎn)企業(yè)在股市上的再融資難度越來越大。一些投行人士指出，證監(jiān)會年初口頭指示保薦機構(gòu)，將延緩地產(chǎn)在內(nèi)的多個行業(yè)的再融資方案審批。另一方面，投資者對于地產(chǎn)股信心低迷，使得大部分去年制定的地產(chǎn)再融資方案已經(jīng)“破發(fā)”。
一些投行人士指出，一些企業(yè)的再融資用途中，如果出現(xiàn)“補充流動資金”或者“償還銀行貸款”等字樣，該方案就很難通過審核。
地產(chǎn)類上市公司中的華業(yè)地產(chǎn)（600240）此前在1月18日披露，調(diào)整其再融資中的募集資金規(guī)模和運用，將募集資金從不超過20億元縮減到不超過17億元，其中縮減的3億元正是“補充流動資金”的那一部分。
從對上市公司公告的不完全統(tǒng)計來看，目前有30家左右的地產(chǎn)企業(yè)提出了增發(fā)方案，但尚未實施。粗略統(tǒng)計，計劃融資金額大致在680億元左右。
截至2月3日，今年共有24家公司提出再融資方案，其中沒有地產(chǎn)行業(yè)上市公司。雖然去年下半年以來，有不少地產(chǎn)再融資方案積壓，但今年以來，證監(jiān)會也還未批準(zhǔn)任何地產(chǎn)企業(yè)的再融資計劃。
房企融資困難將成常態(tài)
對于那些去年高位做好再融資計劃的地產(chǎn)公司來說，即使監(jiān)管層不限制，其融資也將受到市況的影響。
以招商地產(chǎn)（000024）為例，這家公司去年7月即提出了再融資方案，當(dāng)時定價不低于28.12元/股，但招商地產(chǎn)上周五的收盤價只有21.94元/股。
由于去年下半年以來不少地產(chǎn)企業(yè)的再融資方案仍然積壓，在已經(jīng)上報方案的房地產(chǎn)企業(yè)中，有12家以上的地產(chǎn)企業(yè)再融資定價已經(jīng)處于“破發(fā)”狀態(tài)。
國金證券（600109）的地產(chǎn)分析師曹旭特認為，投資者對于地產(chǎn)股的態(tài)度陷入了兩難困境，基本面太好，股價會下調(diào)，因為投資者擔(dān)心出臺嚴厲的調(diào)控政策；基本面變化，股價也難有很好的表現(xiàn)，因為盈利預(yù)測會下調(diào)。
國信證券分析師方焱說，去年表現(xiàn)激進的房企將受到考驗。從去年9月開始，證監(jiān)會有關(guān)部門在房地產(chǎn)企業(yè)融資審核之前設(shè)了一道程序，即征求國土資源部、住建部等主管部門的意見。
公開資料顯示，10家上市地產(chǎn)公司在去年花費數(shù)千億巨資拿地。其中，保利地產(chǎn)（600048）去年有8個月重金搶地，累計費資約400億元，其中9月和12月份，買地資金分別接近100億元。據(jù)有關(guān)機構(gòu)測算，保利去年累計實現(xiàn)簽約金額約433億元；金地集團（600383）去年在土地市場上也花了將近200億元；
“目前國土資源部、證監(jiān)會、銀監(jiān)會等部委聯(lián)手遏制房價過快上漲的機制正在形成�！眹临Y源部一位專家稱，國土資源部的行動是配合落實“證監(jiān)會要求嚴格審查房地產(chǎn)企業(yè)融資征求意見”的具體舉措。
這位專家認為，這將使“2010年房地產(chǎn)企業(yè)資本市場融資變得比較困難，往后幾年內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難也會成為常態(tài)。”
60億m2小產(chǎn)權(quán)房破題
一邊是國家三令五申停建停售，一邊是各種身份開發(fā)商的瘋狂銷售，這就是目前小產(chǎn)權(quán)房的尷尬處境。然而，這種局面或許將成為歷史。
中國目前小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)面積已達60多億平方米，相當(dāng)于中國房地產(chǎn)業(yè)近十年來的開發(fā)總量，但是小產(chǎn)權(quán)房“先天不足”，遇到集體征地、政府規(guī)劃、親屬繼承、過戶轉(zhuǎn)讓等都不能得到法律保障。如何處置數(shù)量如此龐大的建筑，將成為2010年土地政策的一個難點。
政策密集關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房
1月8日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)通知強調(diào)，要嚴格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模，嚴禁以各種名義擅自擴大農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模。并且，通知明確指出，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。
1月28日國土部部長徐紹史在全國國土資源工作會上明確表示，“2010年如不清理小產(chǎn)權(quán)房，城鎮(zhèn)化進程加快后，問題的蔓延將進一步加速，范圍會進一步擴大�！�
1月31日，國土資源部發(fā)布消息說，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，成立專門領(lǐng)導(dǎo)小組，負責(zé)小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。國務(wù)院還提出要求：一是所有在建及在售小產(chǎn)權(quán)房必須全部停建和停售；二是組織摸底，對小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀進行普查；三是責(zé)成領(lǐng)導(dǎo)小組研究小產(chǎn)權(quán)房問題，拿出相關(guān)處理意見和辦法。
密集的信息似乎顯示，久拖未決的小產(chǎn)權(quán)房問題，即將破解。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴時代周報記者，小產(chǎn)權(quán)房的存在有一段的合理性，因為小產(chǎn)權(quán)房滿足了一部分政府保障性住房建設(shè)不足帶來的空缺，滿足了一部分低收入者的住房需求。如果當(dāng)成違章建筑一拆了之，會給購房者造成巨大的經(jīng)濟損失，不利于社會穩(wěn)定；如果“轉(zhuǎn)正”也面臨很多問題，比如房屋應(yīng)該如何定價？開發(fā)商應(yīng)補交多少稅費合理？購房者是否愿意并有能力承擔(dān)相應(yīng)的費用？“
北京理工大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授、中國問題專家胡星斗對時代周報記者表示，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該“轉(zhuǎn)正”，美國無論城鄉(xiāng)，不管是建筑商、居民自建的房屋，都擁有統(tǒng)一的、合法的產(chǎn)權(quán)，因此兩者之間的房價差值不大。但是在中國農(nóng)村，自建一套住房只要幾萬人民幣，而位置相鄰的開發(fā)商開發(fā)的商品房價格動輒在100萬元以上。
胡星斗表示：“對于嚴重違背規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房確實應(yīng)當(dāng)拆除，而大部分小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)補辦手續(xù)，補繳一定的土地出讓金，然后予以合法化。小產(chǎn)權(quán)房合法化最終能實現(xiàn)農(nóng)民、城市居民、政府的三贏，如果小產(chǎn)權(quán)房合法化，中國房價至少降低30％-40％”。
解決高房價一劑良方
中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海則認為，國土資源等部門沒必要將小產(chǎn)權(quán)房視為洪水猛獸，在農(nóng)村集體宅基地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房銷售的愿望也很大，如果強行改革將極大損害農(nóng)民利益，曹建海還認為小產(chǎn)權(quán)房的存在是解決中國高房價的一劑良方。
在接受時代周報記者采訪時，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示，小產(chǎn)權(quán)房實際上屬于無產(chǎn)權(quán)房，我國法律上還沒有對集體土地上的房屋給予產(chǎn)權(quán)確任；小產(chǎn)權(quán)房實際上是伴隨著城市規(guī)模的擴大、城鎮(zhèn)化速度的推進、新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展、城市房屋價格增幅過快等因素和條件的存在，快速發(fā)展起來的，已經(jīng)形成了巨大的規(guī)模和數(shù)量，解決起來難度很大。
解決小產(chǎn)權(quán)房難題，首先要將在建的小產(chǎn)權(quán)房全部停下，禁止小產(chǎn)權(quán)房的擴張；其次，明確一旦需要拆遷，不能給予補償；最后，要研究解決辦法，確保農(nóng)民的利益不受傷害，并禁止購房者在市場交易中獲利，同時推進城鄉(xiāng)一體化市場建設(shè)。 - ■ 與【左右房地產(chǎn)市場走向的因素分析】相關(guān)新聞
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