第三波調(diào)控余音未息，仲量聯(lián)行中國(guó)研究部總監(jiān)柯志謙(Michael Klibaner)卻在糾結(jié)的樓市中看到了"光亮"。"上一次，外資集中涌入一、二線(xiàn)城市是在2008年之前。當(dāng)時(shí)，中國(guó)國(guó)內(nèi)全線(xiàn)收緊房產(chǎn)信貸。"時(shí)空變幻，逾3年后，同樣的利好再現(xiàn)，因金融危機(jī)中撤出中國(guó)的境外投資者蠢蠢欲動(dòng)。"走，到中國(guó)的二、三線(xiàn)城市去。"在柯志謙看來(lái)，這已是不少?lài)?guó)外大佬的共識(shí)。

　　3月29日，路透社消息指出，無(wú)懼中國(guó)政府"史上最嚴(yán)"的調(diào)控政策，境外資本籌謀重返地產(chǎn)市場(chǎng)，或投資因國(guó)內(nèi)信貸緊縮而資金短缺的開(kāi)發(fā)商，或收購(gòu)不良資產(chǎn)。實(shí)際上，一場(chǎng)豪賭，早已各就各位。

　　外資回流掘金

　　近來(lái)，"敏感"的中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉感受到了市場(chǎng)的"脈動(dòng)"。前來(lái)咨詢(xún)的客戶(hù)有些"赤裸裸"，反復(fù)提出類(lèi)似的話(huà)題：央行貨幣政策對(duì)國(guó)內(nèi)信貸的影響，中小房產(chǎn)企業(yè)的融資渠道和融資風(fēng)險(xiǎn)，以及，這些企業(yè)的資金鏈還能支撐多久？"也有不少客戶(hù)詢(xún)問(wèn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商兼并和資產(chǎn)重組的情況，以及二、三線(xiàn)商業(yè)房產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀。"

　　商務(wù)部的備案顯示，截至3月24日，僅3月份外資新設(shè)以及增資的房地產(chǎn)公司多達(dá)39家，呈現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)。而戴德梁行、世邦魏理仕等多家機(jī)構(gòu)的最新報(bào)告顯示，還有大批境外資本等待入場(chǎng)。

　　"確實(shí)，英國(guó)JK基金、新加坡楓樹(shù)基金、摩根士丹利、華瑞中國(guó)地產(chǎn)信托等外資基金及投資機(jī)構(gòu)目前都頻頻與我們聯(lián)系，希望為其尋找合適的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目以及優(yōu)質(zhì)而'差錢(qián)'的開(kāi)發(fā)商。"上海鑫靈銳投資管理有限公司董事、副總經(jīng)理湯輝并不諱言，一切似有卷土重來(lái)之勢(shì)。

　　其實(shí)，2010年始，境外投資者開(kāi)始擺脫全球金融危機(jī)的陰影，回歸"買(mǎi)方"角色。3月27日，仲量聯(lián)行發(fā)布的調(diào)研報(bào)告顯示，去年，我國(guó)國(guó)內(nèi)大宗房地產(chǎn)物業(yè)投資總額達(dá)到150.2億美元，約合人民幣981.3億元，其中，亞太、歐美等地的境外資本對(duì)華投資交易近62億美元，這一數(shù)值經(jīng)歷連續(xù)兩年的急劇萎縮后，已重回2007年的水平，而亞太資本的投資總額更是"史無(wú)前例"地創(chuàng)下51億美元的新高，較2007年增加45.7%。

　　熱錢(qián)如流，源源不斷。據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計(jì)，今年1-2月，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嶋H到位境外資本41.5億美元，同比上升50.5%，其中，依照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，兩個(gè)月內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已投入使用的境外資金為86億元，同比大漲61.5%。而這些資本的主要流向，劍指一處：二、三線(xiàn)城市。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，不同背景的境外投資者在房地產(chǎn)地域市場(chǎng)的選取上區(qū)別較大，即：歐美投資者偏愛(ài)上海，而亞太資本愿意全國(guó)投資。而今，這一投資傳統(tǒng)漸變。"多數(shù)歐美投資機(jī)構(gòu)的在華總部設(shè)于上海，而且，這是中國(guó)第一個(gè)擁有大量符合國(guó)際投資標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)地產(chǎn)的城市。然而，隨著開(kāi)發(fā)商陸續(xù)在二線(xiàn)城市推出優(yōu)質(zhì)的商業(yè)樓盤(pán)，歐美資本的投資意向可能隨之改變。"柯志謙如是分析道。

　　而據(jù)時(shí)代周報(bào)了解，素來(lái)興趣廣泛的亞太投資者，除了對(duì)一線(xiàn)城市的寫(xiě)字樓、商鋪"興趣"不減，對(duì)二、三線(xiàn)城市核心地段的房產(chǎn)項(xiàng)目也有極大的投資意愿。比如，新加坡房產(chǎn)投資基金以投資各線(xiàn)城市的高檔寫(xiě)字樓、商鋪為主；日本房產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)則看好二、三線(xiàn)城市的商鋪和中心商務(wù)區(qū)(CBD)。

　　此外，柯志謙透露，自去年第四季度始，不少境外資本已成功進(jìn)入大陸的住宅項(xiàng)目，后續(xù)還有大量資金候場(chǎng)，而這批投資的主要用途是為支撐二線(xiàn)城市的商品房開(kāi)發(fā)。

　　"機(jī)遇藏在調(diào)控里"

　　這場(chǎng)豪賭，多少有些諷刺，幾百億元外資竟然踩著國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)的調(diào)控腳步伺機(jī)歸來(lái)。去年8月下旬，正值國(guó)內(nèi)第一波樓市調(diào)控效果初顯，美國(guó)私募股權(quán)投資巨頭黑石集團(tuán)卻傳出消息稱(chēng)，將與香港鷹君集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)后者于2009年取得的大連項(xiàng)目，建造豪華酒店和高檔公寓。此后，多方消息證實(shí)，摩根土丹利、高盛、麥格理、凱雷投資、凱德置地等一批國(guó)際投資公司紛紛進(jìn)入國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)。
　　目前，即將滿(mǎn)歲的樓市調(diào)控政策始終針對(duì)新建住宅及二手商品房，商鋪、寫(xiě)字樓和酒店公寓

非住宅房產(chǎn)不在調(diào)控之列，而商業(yè)用房購(gòu)買(mǎi)者亦不受"限購(gòu)令"牽制。這使得商業(yè)用房成為商品房之后的"香饃饃"。

　　"遭受金融危機(jī)重創(chuàng)后，歐美經(jīng)濟(jì)需要較長(zhǎng)時(shí)間的休整，而受影響較小的中國(guó)市場(chǎng)，迅速取代歐美，成為外資流入的主戰(zhàn)場(chǎng)。"仲量聯(lián)行北京投資部負(fù)責(zé)人龐樹(shù)東如此分析。而該機(jī)構(gòu)最新的調(diào)研報(bào)告《發(fā)展變遷：中國(guó)房地產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)》指出，境外資本青睞中國(guó)樓市是基于強(qiáng)勁的市場(chǎng)基本面。

　　3月25日，招商證券(19.30,0.60,3.21%)的最新數(shù)據(jù)注解了"飄紅"的商業(yè)地產(chǎn)：2010年，北京CBD區(qū)域的空置率由2009年的歷史最高位逾30%下降至23.7%，同時(shí)，租金同比提升21%。

　　如果境外資本追逐商業(yè)地產(chǎn)符合其趨利本性，那么，調(diào)控之下的住宅市場(chǎng)如何能夠成為外資的另一個(gè)舞臺(tái)？"機(jī)遇藏在調(diào)控里。"新加坡房產(chǎn)投資基金人士于清(應(yīng)受訪(fǎng)者要求化名)始終相信自己的經(jīng)驗(yàn)和判斷，每遭遇一輪調(diào)控，房?jī)r(jià)必將大漲一番。

　　于清認(rèn)為，為其去樓市淘金鋪好道路的正是已出臺(tái)的調(diào)控政策。2010年，為配合遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)減少了相應(yīng)的信貸額度，然而，當(dāng)年大規(guī)模的違規(guī)銀信合作、信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等"影子銀行"業(yè)務(wù)填補(bǔ)了資金空位。2011年1月20日，銀監(jiān)會(huì)祭出重拳，發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)的通知》，設(shè)置銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)表外資產(chǎn)轉(zhuǎn)入表內(nèi)的進(jìn)程表。這意味著，2010年嚴(yán)控信貸政策的成效將在今年顯現(xiàn)。

　　"而今年，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商又急著等'錢(qián)'下鍋。"于清注意到，過(guò)去兩年，這一"集團(tuán)軍"屢屢高價(jià)拿地，刷新歷史紀(jì)錄。與此同時(shí)，自2009年末始，土地出讓金的首付比例已由20%-30%上調(diào)到至少50%，此外，北京、泰安、深圳、成都、浙江等多地相繼出臺(tái)預(yù)售款監(jiān)管規(guī)定，實(shí)行專(zhuān)款專(zhuān)用。這些無(wú)疑加重了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金壓力。

　　"5年前，正是國(guó)內(nèi)信貸流動(dòng)性銳減、房產(chǎn)商資金鏈欲斷之時(shí)，我選擇入市，現(xiàn)在，機(jī)會(huì)又來(lái)了。"唯一不同的是，于清認(rèn)為，住宅市場(chǎng)的機(jī)遇已轉(zhuǎn)移至二、三線(xiàn)城市。

　　地產(chǎn)"限外令"失效

　　外資回歸，雖然不是"狼來(lái)了"，但其對(duì)于推高房?jī)r(jià)、引發(fā)泡沫的作用不容忽視。實(shí)際上，早在1998年 "房改"時(shí)，就有強(qiáng)烈呼聲要求限制境外資本進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　2006年7月，建設(shè)部、商務(wù)部聯(lián)合其他四部委出臺(tái)了首個(gè)"限外令"，即，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》。其中指出，購(gòu)買(mǎi)非自用房地產(chǎn)，必須設(shè)立外商投資企業(yè)。換言之，只有在華"落戶(hù)"的外資企業(yè)才被準(zhǔn)予投資房市。除了市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻，這份《意見(jiàn)》亦抬高了境外資本實(shí)施房產(chǎn)投資的資金門(mén)檻以及交易成本。

　　2007年5月，國(guó)家外匯管理局下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，從項(xiàng)目審批和外匯監(jiān)管等方面從嚴(yán)實(shí)行"限外令"，拒絕為投資國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的外資企業(yè)辦理外債登記和外債結(jié)匯批準(zhǔn)手續(xù)。

　　2010年11月，樓市調(diào)控日益深化之時(shí)，住建部和外匯局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的通知》，重申2006、2007年的 "限外令"。其中指出，境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買(mǎi)一套用于自住的住房；在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋。

　　"這說(shuō)明中央政府希望國(guó)外資本以合資企業(yè)或者通過(guò)港交所上市的方式進(jìn)入中國(guó)，也意味著限制兩類(lèi)投資者，一為外國(guó)炒房團(tuán)，二是只為賺取匯差的投資機(jī)構(gòu)。"柯志謙告訴時(shí)代周報(bào)，目前，其所接觸的境外投資者均因看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面，并非為人民幣升值設(shè)下賭注，不應(yīng)成為受限對(duì)象。

　　在湯輝看來(lái)，中國(guó)雖有禁令但遏制不住外資入境，其癥結(jié)在于境外資本早已由最初的直接投資轉(zhuǎn)變?yōu)殡[蔽的"游離于政策之外"的方式，比如，通過(guò)投資實(shí)體企業(yè)轉(zhuǎn)而收購(gòu)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)公司股份、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向境外上市，等等。

　　本輪境外資本主要通過(guò)三種方式，曲線(xiàn)迂回進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。第一種，借道融資貸款，即，由于國(guó)內(nèi)銀行對(duì)房產(chǎn)企業(yè)限量放貸，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)投外資銀行的懷抱。目前，已有部分外資通過(guò)融資成功撬開(kāi)中國(guó)房市大門(mén)。例如，當(dāng)前的很多上海高檔住宅樓盤(pán)，外資銀行的名字已出現(xiàn)在合作商的名單當(dāng)中，僅匯豐銀行的合作樓盤(pán)就有逾30家。

　　第二種，通過(guò)收購(gòu)企業(yè)股權(quán)間接購(gòu)買(mǎi)物業(yè)。3月上旬，上海產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)出現(xiàn)多筆外資購(gòu)買(mǎi)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)的交易。其中，"上海國(guó)際集團(tuán)廣場(chǎng)有限公司 100%股權(quán)"轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目成功交易。其持有方是一家上海國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，收購(gòu)方則為新加坡公司，最終受讓價(jià)格逾3.1億元。"長(zhǎng)沙廣悅置業(yè)有限公司39%股權(quán)"轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目則被一家香港置業(yè)公司收購(gòu)，出讓方為中央企業(yè)，成交價(jià)格達(dá)2.9億元。

　　此外，借道私募基金以及房地產(chǎn)信托基金，成為外資入境的另一主要方式。2月下旬，愛(ài)爾蘭最大房地產(chǎn)公司財(cái)富控股集團(tuán)通過(guò)旗下的華瑞中國(guó)地產(chǎn)信托公司以5.75億元收購(gòu)上海一個(gè)購(gòu)物中心的交易融資，該筆融資用途直指上�；春Ｉ坛鞘召�(gòu)事宜。這是外資狩獵中國(guó)樓市的又一樣本。

　　盡管外資兇猛，華南區(qū)美國(guó)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)哈利·賽亞丁(Harley Seyedin)卻告訴時(shí)代周報(bào)，價(jià)格決定于市場(chǎng)需求，因而，唯一能夠阻止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的途徑就是增大供應(yīng)。如果允許更多外資開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，有效加大商品房供應(yīng)量，那么，同樣能夠達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)的目的。

　　中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄則認(rèn)為，如果多數(shù)境外資本在華投資房產(chǎn)是為經(jīng)營(yíng)性目的，而非如摩根土丹利般"炒樓"，那么，這反而利于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。而截至目前，這部分資本的"主力"仍盤(pán)踞一線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)之中，短期內(nèi)不會(huì)成為瓦解樓市調(diào)控的決定力量。

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