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房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)聲漸松的分析及應(yīng)對策略
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-7-11
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- 中研網(wǎng)訊：
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1．事件
近日中央高層頻頻赴各地調(diào)研，并一再強調(diào)要保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,增強宏觀調(diào)控的預(yù)見性、針對性和靈活性,努力保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展,避免出現(xiàn)大的起落。表明決策層已充分意識到今年面臨的經(jīng)濟下滑的風(fēng)險，將防止經(jīng)濟大幅下滑，以及加強防范金融風(fēng)險作為和控制通貨膨脹并齊的宏觀調(diào)控目標(biāo)。市場由此預(yù)期從緊的貨幣政策可能有放緩的可能。此外近一段證監(jiān)會已批準(zhǔn)多家房地產(chǎn)公司的再融資方案和發(fā)行公司債，表明管理層對房地產(chǎn)公司的融資有所放松，受此影響房地產(chǎn)板塊今日全面上漲，多支股票漲停。
2．我們的分析與判斷
�。�1）房地產(chǎn)市場價滯量縮仍將持續(xù)。第二套房貸款政策的嚴(yán)格實施嚴(yán)重抑制和打擊改善性需求和投機性需求，各地政府加強保障住房的建設(shè)也使部分剛性需求轉(zhuǎn)入等待和觀望階段。目前房地產(chǎn)市場正處在開發(fā)商和消費者的僵持階段，價格維持在高位，但交易量萎縮。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2008年1-5月，全國商品住房竣工面積10772.9萬平方米，同比增長18.7%，增幅同比提高6.7個百分點；銷售面積17914萬平方米，同比下降6.5%。2007年的供不應(yīng)求的局面正在改變。
�。�2）目前住宅成交量萎縮和珠三角區(qū)域房價下跌尚屬于行業(yè)理性回歸，并還沒有出現(xiàn)全國范圍內(nèi)的房價下跌，因此還不足以判斷住宅行業(yè)的運行進入下降通道。我們認(rèn)為在我國經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長的前提下，剛性需求支撐房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場極有可能通過時間換空間，通過房價的微幅下跌、滯漲和居民收入水平的穩(wěn)步提高來降低過高的房價收入比，我們認(rèn)為交易量的萎縮不會造成房價的大幅下跌。
�。�3）政府也擔(dān)心房價的大幅下跌帶來金融風(fēng)險。6月13日黨中央、國務(wù)院召開省區(qū)市和中央部分主要負(fù)責(zé)人會議，會議再一次強調(diào)要"保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，切實防范金融風(fēng)險"。在目前宏觀經(jīng)濟面臨新的挑戰(zhàn)的新形勢下，我們判斷未來半年不會有新的調(diào)控措施出臺，主要是加大已頒布政策的執(zhí)行力度。上海最近對二手房買賣可以無需結(jié)清貸款，說明政府希望房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定。
（4）宏觀調(diào)控和市場不好的情況下，給有實力的龍頭地產(chǎn)公司提高市場占有率和整合行業(yè)資源的機會。今年銷售萎縮和信貸的緊縮使大部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金困境，在此背景下他們將積極需求出售項目或與有實力的地產(chǎn)公司合作。同時主流地產(chǎn)公司依靠其各方面的優(yōu)勢，銷售仍保持了增長。萬科2008年1~6月份，公司累計銷售面積265.8萬平方米，銷售金額241.3億元，分別比07年同期增長15.0%和38.1%。保利地產(chǎn)2008年1-6月公司實現(xiàn)銷售面積131.4萬平方米，同比增長39.42%；實現(xiàn)銷售認(rèn)購金額106.99億元，同比增長34. 53%。截至6月，萬科共新增19個項目，其中有近80%的面積為通過收購獲得。
（5）前期房地產(chǎn)板塊的暴跌已經(jīng)充分釋放了風(fēng)險。目前主流房地產(chǎn)開發(fā)類公司的2008年動態(tài)市盈率在15倍左右，已經(jīng)處于較低水平。部分公司市價已經(jīng)低于其凈資產(chǎn)重估值。此外市場此前擔(dān)心房價大幅下跌從而引起交易量更進一步萎縮的局面我們覺得不會持續(xù)太久。
隨著中報的臨近，地產(chǎn)公司較好的中報業(yè)績將成為地產(chǎn)股上漲的又一催化劑。
3．投資建議
鑒于地產(chǎn)股的大幅下跌已經(jīng)充分釋放了行業(yè)銷售萎縮的風(fēng)險，同時我們判斷針對地產(chǎn)的進一步調(diào)控措施基本不會出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過一段時間的滯漲消化期后，將會在剛性需求的支撐下健康發(fā)展。房價不會出現(xiàn)大幅下跌。目前主流房地產(chǎn)開發(fā)類公司的2008年動態(tài)市盈率在15倍左右，已經(jīng)處于較低水平。部分公司市價已經(jīng)低于其凈資產(chǎn)重估值。因此我們將房地產(chǎn)行業(yè)由"謹(jǐn)慎推薦"上調(diào)至"推薦"的評級。個股方面我們推薦具有負(fù)債率水平較低，和擁有較多預(yù)收款及擁有較強的融資優(yōu)勢的公司：萬科、保利地產(chǎn)、金地集團、金融街、中華企業(yè)、銀基發(fā)展、蘇州高新。
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