上海的房價(jià)到頂了嗎？這個(gè)問題還真不好說，但總體來看不能一概而論。雖然對(duì)于整個(gè)全國樓市，上海的樓市僅是一個(gè)局部，并不起到影響大局的關(guān)鍵作用，但作為一個(gè)房價(jià)下拐的“壁壘”，在全國樓市低迷、房價(jià)一片催跌聲中，上海房價(jià)似乎依然保持“一枝獨(dú)秀”的風(fēng)光。然而，自今年以來，上海樓市的成交量呈大幅下滑態(tài)勢(shì)，據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年5月，上海新房市場成交量僅為去年同期的一半。不管你承認(rèn)與否，年初出現(xiàn)的樓市“拐點(diǎn)論”，如今在包括上海在內(nèi)的全國樓市至少在成交量上已經(jīng)從原來過熱的勢(shì)頭朝著一個(gè)下行方向開始“拐”了。

    賣方買方輿論都在分化

    近期上海的樓市呈現(xiàn)出一片“山雨欲來風(fēng)滿樓”的氣象。一些樓盤的開發(fā)商中開始出現(xiàn)了分化的苗頭，挺不住的，房價(jià)出現(xiàn)了試探性的小幅沉降，挺得住的則巋然不動(dòng)，有的捂盤惜售，一再推遲新盤上市時(shí)間，也有的采取跳空高開策略，目的是讓買家望而卻步。總之，去年牛市時(shí)開發(fā)商鐵板一塊的堅(jiān)冰被打破了，從而使上海樓市進(jìn)入到一個(gè)相當(dāng)微妙的階段。

    同時(shí)，本地市場的購房者陣營也發(fā)生了分流的跡象。用于投資的業(yè)主在考慮究竟是拋，還是“捂”，等待時(shí)機(jī)再出手；買家則更顯搖擺：到底是繼續(xù)觀望等房價(jià)降下來，還是趁現(xiàn)在有些許優(yōu)惠和議價(jià)空間當(dāng)機(jī)立斷、趕快出手，買賣之間的“鐘擺”效應(yīng)比前一陣子更甚。而實(shí)際上對(duì)于大多數(shù)本地的剛性需求者而言，多數(shù)是要賣掉老房子，置換新房子，這種首尾兩端的矛盾心理，更困擾著他們。

    此外，專業(yè)的輿論陣營同樣也出現(xiàn)了利好、利空各唱各調(diào)的聲音，有的甚至大相徑庭。隨著6月下旬起進(jìn)入樓市傳統(tǒng)淡季以后，陰晴不定的樓市、進(jìn)退兩難的買賣雙方心態(tài)，更強(qiáng)化了唱空的論調(diào)，諸多如“賣家套現(xiàn)急 買家壁上觀”、“誰先降價(jià)誰先贏”的論點(diǎn)不時(shí)見諸報(bào)端；而另一方面，一些因?yàn)榉康禺a(chǎn)資產(chǎn)已經(jīng)占到家庭總資產(chǎn)的60%以上，“如果房價(jià)下跌30%，將面臨一個(gè)全輸?shù)木置妗钡恼撜{(diào)，也似為上海堅(jiān)挺的樓價(jià)找到了堅(jiān)強(qiáng)的理由。

    房價(jià)開始分化

    那么，如今上海的房價(jià)究竟是不是已經(jīng)到頂了？其實(shí)，“橫看成嶺側(cè)成峰，遠(yuǎn)近高低各不同”。事實(shí)上，上海樓市一直存在著本地和“外來”兩大需求市場，而這兩大市場不能混為一談。從成交方面來說，近日有不少境外機(jī)構(gòu)、境外人士紛紛瞄準(zhǔn)了上海的高端房源，如尚海灣的整購、虹橋、世紀(jì)公園板塊成為外資買房的熱點(diǎn)板塊等現(xiàn)象頻現(xiàn)，不過這也并不完全代表上海樓市在全國樓市普遍趨冷降價(jià)的大氣候下“一枝獨(dú)秀”。境外人士需求的則多以市中心成熟地區(qū)的高端物業(yè)為主，同時(shí)人民幣兌美元匯率持續(xù)走高，促使了這部分人加大了投資購房的力度，把貨幣資本轉(zhuǎn)化為不動(dòng)產(chǎn)的投資。

    而上海住宅市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)一直是高、中、低端分化的，對(duì)于本地消費(fèi)市場而言，主要集中需求是中、外環(huán)附近的中端住宅市場，以改善居住條件和新婚家庭需求為主，同時(shí)也包括移居來此的新上海人。在去年樓市紅火之時(shí)，一些樓盤房價(jià)出現(xiàn)三級(jí)跳，整個(gè)上海房價(jià)基本處于快速上升通道，中環(huán)內(nèi)房源告缺，只要有樓盤開就能引來購房者排隊(duì)爭搶。而如今軌道交通的建設(shè)步伐、社區(qū)配套的成熟度、教育、醫(yī)療等公共資源的完善、優(yōu)劣等條件，都在樓市前景曖昧不明的狀態(tài)前凸現(xiàn)出來。有的相差一個(gè)環(huán)，或一條軌道交通線，單價(jià)就相差上千元，而絕大多數(shù)的樓盤即使在同一地段，作同比或環(huán)比，其差價(jià)也大相徑庭。

    其關(guān)鍵是中環(huán)附近甚至以外的地區(qū)，這些地區(qū)即便空間距離僅相差3、5公里，但居住的便利性、配套的成熟度往往相去甚遠(yuǎn)，這一建設(shè)周期的時(shí)間距離往往就“一表三千里”，這種情況在外環(huán)以外的區(qū)域則猶甚。因此，就目前的時(shí)間節(jié)點(diǎn)看不同地區(qū)的樓盤，其樓價(jià)是不是已經(jīng)到頂也是因地而異的，在不同區(qū)域，樓市呈現(xiàn)冰、火兩重天的格局并不鮮見。

    中環(huán)沿線樓盤 漲跌因時(shí)、因地而異

    [東部]雞犬升天

    浦東地區(qū)的中檔樓盤集中在三林板塊，因依托世博會(huì)為契機(jī)，盧浦大橋和軌道交通線等諸多利好炒熱了整個(gè)地區(qū)，使之成為上海房價(jià)攀升速度最快的區(qū)域之一。三林板塊目前已通車的有6號(hào)線、8號(hào)線，以及還有在建中的7號(hào)線、11號(hào)線。此外，三林路東面有集生態(tài)、休閑、運(yùn)動(dòng)于一體的臨河而建的三林公園、生活購物中心、易買得超市和蘇寧電器，三林路西面規(guī)劃有文化娛樂商業(yè)中心、體育健身中心等，而區(qū)域內(nèi)更是云集了金地、萬科等十多家知名開發(fā)商，因此在上半年中，這一地區(qū)仍有不俗表現(xiàn)。

    作為地區(qū)內(nèi)的標(biāo)志性樓盤之一的萬科金色里程，自2007年7月開盤以來，其1.4萬元/平方米的均價(jià)也提高了整個(gè)地區(qū)的房價(jià)水平，此后周邊樓盤價(jià)格也日長夜大，2個(gè)月后的9月，該盤均價(jià)一下子飆升到1.8萬元/平方米，立即將其價(jià)格標(biāo)桿回到了高位。而去年該案三次推盤，均快速去化，在開盤后兩、三個(gè)月內(nèi)基本售罄。而6月27日，該盤又推出102套全裝修聯(lián)排別墅產(chǎn)品，建筑面積在260平方米—270平方米，其均價(jià)達(dá)2.85萬元/平方米，總價(jià)約在740萬—800萬元/套，再次筑高了三林房價(jià)的底氣，雖然這一總價(jià)和產(chǎn)品的差異，必將讓其放慢銷售速度，不過，該盤此后已無房源，即便是以“快速銷售”為策略的萬科也可以不著急叫賣。

    周邊位于東三林的浦發(fā)博園憑借緊湊的小房型和低總價(jià)，在一期熱銷的基礎(chǔ)上二期開盤均價(jià)從前期的1.3萬元/平方米漲到了1.5萬元/平方米。但從網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示：浦發(fā)博園二期的房源經(jīng)過4個(gè)月的銷售，只剩下30多套。同樣位于中環(huán)外側(cè)的金地未未來在6月8日開盤3日內(nèi)，220套房源也全部一售而空。

    不過，位于永泰路的金誼河畔目前尚有百余套在售房源，該盤4月推出一批房源，均價(jià)約1.5萬元/平方米，但其銷售速度則相對(duì)緩慢，網(wǎng)上顯示其近三個(gè)月來的去化速度分別為9、12、15套。該盤銷售不及周邊大盤的一個(gè)重要原因是其附近的生活和商業(yè)配套均欠佳，只有永泰路上有華聯(lián)超市，其他大賣場等距離較遠(yuǎn)。規(guī)劃中，開發(fā)商將二期小區(qū)西側(cè)建造一個(gè)大賣場，不過具體招商計(jì)劃尚未落實(shí)，而將來會(huì)建的社區(qū)配套商業(yè)設(shè)施，目前還處于動(dòng)遷階段。

    [北部]漲跌互現(xiàn)

    整個(gè)北區(qū)的中環(huán)沿線樓盤多年來均處在全市的一個(gè)價(jià)格低谷，但其中的一個(gè)例外就是楊浦中環(huán)附近的新江灣城，在不斷上演“面粉貴過面包”的這一板塊內(nèi)，目前建德公寓、國際公寓、東森花園 、雍景苑 、盛世豪園所推房源也均已基本售罄，均價(jià)約在1.8萬-2萬元/平方米區(qū)間。
 
    今年4月合生新江灣再度推出132套住宅，均價(jià)2.1萬元/平方米左右，但開盤三個(gè)月來，其月銷售每況愈下，分別為26、23、15套。無獨(dú)有偶的是其周邊借“新江灣城”概念造勢(shì)的樓盤如政悅路上均價(jià)約2萬元/平方米的涵碧景苑，在1月推出249套新房源后，銷售業(yè)績基本停滯不前，月銷售多在12套以下徘徊。與之形成對(duì)比的則是6月21日，橡樹灣開出了一期65套“聯(lián)庭別墅”，最高單價(jià)達(dá)5萬元/平方米，但短短兩周不到，該高價(jià)別墅項(xiàng)目就已售出12套。但由于中環(huán)概念的城市別墅本已是稀缺產(chǎn)品中，因此與普通住宅有著不同的消費(fèi)市場。

    但為何原本炙手可熱的地塊而今公寓卻賣不動(dòng)了呢？新江灣城的崛起本就有著特定的樓市語境，在醞釀8年之后通過一級(jí)開發(fā)模式推入土地市場的時(shí)候，正是上海樓市風(fēng)生水起之時(shí)，地區(qū)內(nèi)的房價(jià)也因此甚至超過了眾多楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)線以內(nèi)配套均已成熟的社區(qū)。然而，再美好的藍(lán)圖也需要時(shí)間去打造，原先看好地區(qū)未來發(fā)展的購房者也暫緩了生怕因貽誤時(shí)機(jī)錯(cuò)失良機(jī)的沖動(dòng)，綜合考慮后才選擇出手。

    不過，這一地區(qū)的房價(jià)有沒有到頂呢？自該地塊漸熱后，開發(fā)商在高成本拿地后，很難會(huì)做蝕本買賣，而這里聚集的又是資金勢(shì)力雄厚的開發(fā)商，并不愁資金周轉(zhuǎn)不靈，而從橡樹灣近期的開盤價(jià)也可以看出，以差異化的產(chǎn)品取勝，或許將是此地房價(jià)節(jié)節(jié)攀升的不二法門。
 
    與楊浦類似的情況也發(fā)生在閘北，其中環(huán)附近的大寧地區(qū)也是這兩年間房價(jià)漲勢(shì)最為兇猛的地區(qū)。M1線北延伸段縱貫其南北，而因距人民廣場不過4、5公里，原本就是成熟度相當(dāng)高的地區(qū)，地區(qū)內(nèi)因依托目前浦西最大的綠地大寧靈石公園而聞名，近年來新建的大寧國際商業(yè)廣場等商業(yè)旗艦，使之成為滬北一處宜居之地。

    去年，寶華現(xiàn)代城二期房源連續(xù)上演房價(jià)三級(jí)跳，8月其第二批房源均價(jià)上跳至1.7萬元/平方米，比3個(gè)月前的房源均價(jià)惡漲4000元/平方米，而當(dāng)時(shí)閘北內(nèi)環(huán)地區(qū)一些在售小盤的均價(jià)不過1.3萬元/平方米。而緊接著的8月，該盤開出最后一批300余套房源，均價(jià)一下子跳至2.2萬元/平方米，這樣的漲價(jià)速度著實(shí)令人看不懂。不過，該地區(qū)去年樓市供應(yīng)處于長期饑餓狀態(tài)，而開發(fā)商也只剩手中不多的房源，因此恰逢盛世，該盤開發(fā)商并不懼怕跳空高開的風(fēng)險(xiǎn)。

    如今，該地區(qū)內(nèi)的在售新盤主要是盛源家豪城，該盤位于柳營路西段，在市口上略遜，6月7日新推254套房源，均價(jià)2.1萬元/平方米，開盤一月銷售約73套，這個(gè)銷售速度只能說差強(qiáng)人意，但與去年大寧地區(qū)屢屢引發(fā)排隊(duì)爭購的局面則不可同日而語�；蛞灿纱�，欲把均價(jià)定在2.2萬元/平方米的慧芝湖二期再三拖延開盤時(shí)間，以謀定而后動(dòng)。不過，目前該地區(qū)的二手房價(jià)格約在1.7萬—2萬元/平方米上下，與閘北內(nèi)環(huán)內(nèi)二手房價(jià)格基本持平，但面對(duì)地區(qū)內(nèi)大量的新房后續(xù)供應(yīng)，地區(qū)內(nèi)房價(jià)會(huì)否再有上漲空間，則存在一定的懸疑。

    [南部]供不應(yīng)求

    南中環(huán)的樓盤多分布于長寧區(qū)中，長寧的中檔樓盤主要分布在天山板塊，也是長寧區(qū)的傳統(tǒng)居住區(qū)。地區(qū)內(nèi)的在售樓盤主要包括天山星城、天山華庭、天山河畔花園等，均價(jià)一直位于2.2萬—3萬元/平方米之間，而由于地段等各項(xiàng)綜合優(yōu)勢(shì)，地區(qū)內(nèi)的房源也一直相當(dāng)緊俏。6月2日，天山怡景苑推出了677套房源，主力房源為85—90平方米左右的兩房。由于均價(jià)為2.2萬元/平方米，比周邊在售的樓盤價(jià)位略低，主力兩房房源的總價(jià)在180萬—200萬元之間，因此在開盤前3天，天山怡景苑售樓處門口就開始排起了長龍，而在開盤3天內(nèi)，該盤共計(jì)售出了241套，成為當(dāng)周的銷售冠軍樓盤。
    由于天山板塊位處長寧區(qū)中心，該地區(qū)內(nèi)有2號(hào)線西延伸段輻射區(qū)域，各項(xiàng)配套均已成熟，且位于中環(huán)線與內(nèi)環(huán)線交接處，緊臨虹橋開發(fā)區(qū)。地鐵、中環(huán)內(nèi)的雙項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，讓這里成為交通便利且離市中心又近的住宅區(qū)，由于該板塊樓盤大多房型新、得房率高、小區(qū)環(huán)境良好，因此在全市的中環(huán)沿線，這里的樓盤歷來有一個(gè)“高貴”身價(jià)，而從略過2萬元/平方米的單價(jià)來看，也并不比其余中環(huán)樓盤高出很多，因此，房價(jià)仍有一定空間。
 
    [西部]跳空高開
 
    上海西部的中環(huán)沿線樓盤較為集中的區(qū)域主要包括普陀的萬里、大華板塊。普陀的中環(huán)沿線是普陀的西北面，這里早已成為上海住宅最集中的區(qū)域之一，主要集中了中環(huán)集團(tuán)、大華集團(tuán)旗下數(shù)十個(gè)樓盤。由于這一地區(qū)從上世紀(jì)90年代初開始開發(fā)，并形成了連片、成規(guī)模的大型綜合社區(qū)，周邊的配套現(xiàn)已相當(dāng)成熟，農(nóng)工商、家樂福、萬里新天地等大型消費(fèi)中心先后入駐，萬歲俱樂部、美食城、梅川路等餐飲生意火爆，并形成了一定的規(guī)模效應(yīng)。在建的軌道交通M7線、中環(huán)線以及R3線，突顯了其交通優(yōu)勢(shì)，這些綜合優(yōu)勢(shì)使樓價(jià)適中保持堅(jiān)挺，并使樓價(jià)始終穩(wěn)健地保持攀升。
 
    地區(qū)內(nèi)的萬里雅筑、大華愉景華庭 、頤和華城、中環(huán)錦園 、中環(huán)凱旋宮、中浩云花園等樓盤，自去年下半年以來，在售房源幾乎處于“缺貨”狀態(tài)，目前就連原本比周邊均價(jià)約1.5萬元/平方米樓盤高出一倍價(jià)格的中環(huán)凱旋宮所推房源也已銷售殆盡。在新房市場一房難求的狀態(tài)下，地區(qū)的二手房源也在今年二季度市場走弱的情況下，同樣一房難求。

    直到今年5月31日，位于武威路上的頤和華城新開了137套房源，貌似緩解了地區(qū)內(nèi)房源緊缺的狀態(tài)，然而其均價(jià)則跳空高開至3萬元/平方米，比一年多前翻了一倍不止，這個(gè)狂飆突進(jìn)的價(jià)格可以說在中環(huán)沿線是絕無僅有的一次嘗試。而據(jù)網(wǎng)上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月30日開盤一個(gè)月，該批房源共去化了47套，這一銷售速度明顯說不上快，但從萬里地區(qū)開出的這一均價(jià)來看，則反映了開發(fā)商對(duì)區(qū)域樓價(jià)看漲的自信。

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