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廣州樓市發(fā)展方向分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-7-7
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- 中研網(wǎng)訊：
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“其實最近一年來廣州樓市一直沒有變，都是‘旺’市。只不過之前是真正的旺，而現(xiàn)在是觀望的‘望’。”一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃地對記者說。這位業(yè)內(nèi)人士所言不虛，2008年上半年廣州樓市的確是名副其實的“望”市。
樓市雙面數(shù)據(jù)
從官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)歷過2007年的暴漲之后，2008年上半年廣州樓市“滯脹”現(xiàn)象明顯：樓價在一定程度回調(diào)后，止跌回穩(wěn)，但成交量繼續(xù)萎靡。
國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局6月13日發(fā)布最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在經(jīng)歷一段時間的下跌之后，從今年3月份廣州房價出現(xiàn)回升，除了新建住房的價格上漲，二手住房價格指數(shù)也同比上漲。繼4月份一手房價環(huán)比略有下跌后，5月份廣州房價再次回升，數(shù)據(jù)顯示，5月份廣州一手住宅同比上漲1.3%，環(huán)比上漲0.2%，90平方米住房價格指數(shù)不變。而二手房同比上漲3.2%，環(huán)比下降0.2%.
廣州房管局公布的4月份數(shù)據(jù)更令人驚訝：4月廣州新房均價狂漲至10997元/平方米，至此，廣州房價在萬元以下連續(xù)三個月后，又重新破萬。然而，4月份一手住宅成交面積為39.99萬平方米，同比2007年4月下降43.6%。
但從民間反饋回來的數(shù)據(jù)卻是另外一個場景。
廣州的珠江新城去年住宅最高價位漲到25000-30000元/平米，而現(xiàn)在最低的價位已經(jīng)下降到16000-18000元/平米，如保利心語、匯峰苑等，降幅高達30%以上；萬科的金色家園開盤價超過25000元/平米，現(xiàn)在只有18000元/平米不到，降幅也高達30%；中海金沙灣和御景半島樓價由12000-13000元降至7000-8000元，降幅也都在30%以上；花都、從化一些遠郊樓盤樓價由過萬元降至4000-5000元，降幅高達40%-50%。
與去年上半年相同的是，不少開發(fā)商仍在“捂盤”，而捂盤的性質(zhì)卻截然相反。去年開發(fā)商捂盤是為了能賣到更高的價格，而現(xiàn)在開發(fā)商捂盤是害怕一旦開盤銷售價格確定不好，開盤滯銷，將來再調(diào)低價格則會將整個樓盤銷售陷入死胡同。但開發(fā)商又不敢一次性將價格打到最低，仍對今后廣州樓價抱有幻想。
供應量暴增
但是事實卻不容開發(fā)商樂觀，下半年預期的供應量無疑給開發(fā)商再次施加壓力。
陽光家緣的數(shù)據(jù)顯示，目前廣州一手住房供應量維持在3萬套左右。據(jù)悉，由于過去兩年廣州土地供應量較大，而根據(jù)施工進度，多數(shù)項目將于下半年推出市場。特別是經(jīng)濟適用房、限價房等大量中小戶型將于年底前推售。有不完全統(tǒng)計顯示，僅僅在7月，就有21個樓盤推新貨。盡管目前多個盤都未對外透露開盤價，但預計開發(fā)商的定價都將趨于保守。
經(jīng)緯地產(chǎn)日前公布了其統(tǒng)計結(jié)果，稱未來半年中，廣州一手住房供應量將達到5.5萬套，是現(xiàn)在的近兩倍。
合富輝煌市場研究部發(fā)布《2007年廣州土地市場分析和2008年展望》報告稱，目前開發(fā)商手上的土地足夠廣州3年的住宅供應，樓市步入拿地低潮。
報告指出，據(jù)廣州市國土房管局公布的截至2007年8月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前開發(fā)企業(yè)手中未完成對外銷售的商品住宅用地有11.8平方公里，其中已動工建設有4.27平方公里，正在辦理各類行政審批手續(xù)有3.8平方公里，涉嫌閑置的土地有3.73平方公里。如果加上去年9月至今出讓的土地，目前在開發(fā)商手中可用于商品住宅開發(fā)的土地超過12平方公里，足夠供應廣州市3年的商品住宅開發(fā)。
土地儲備量的大增，促使廣州樓市步入拿地低潮。如2007年12月至2008年2月四次出讓的商品住宅用地大部分以底價和接近底價的價位成交，其中一塊地甚至流拍，顯示開發(fā)商經(jīng)過上一輪地王爭奪戰(zhàn)之后，開始步入拿地低潮。政府若再大量出讓土地，需要謹慎考慮。也因為此，2008年2月3日廣州市政府公布2008年住房建設計劃，修改了原“穗七條”三年內(nèi)每年供地5平方公里的承諾，提出了“根據(jù)市場需求，交易量，交易價格等房地產(chǎn)市場運行情況，規(guī)范、合理、有序地實施商品住宅用地供應”的正確思路，2008年商品住宅用地將在2.5-4平方公里(建筑面積750-1000萬平方米)范圍內(nèi)彈性供應。實際上，廣州市自從今年2月以來就沒有向市場推出像樣的土地，唯一的7月1日土地拍賣會推出的三塊地中還有兩個存在瑕疵的爛尾樓，面積也非常小。
方向之爭
面對樓價下滑和今后供應量的大幅度飆升，地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對今后廣州樓價的走勢卻仍然存在分歧。
“今年前三個月廣州房地產(chǎn)開發(fā)投資達到137.22億元，增幅高達23.9%。很多樓盤的銷售要到明年才正式開始，所以廣州樓價繼續(xù)下跌，甚至暴跌的可能性非常大�！币晃坏禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士語氣堅定地說道。
“開發(fā)商的資金鏈現(xiàn)在已經(jīng)緊的不能再緊了。我手頭就有幾個房地產(chǎn)開發(fā)商準備轉(zhuǎn)讓手中的項目。都是最近一個月的。”一位從事地產(chǎn)投資的公司老總說道。
但廣州市社科院數(shù)量經(jīng)濟研究所副所長歐江波則表示，目前廣州房地產(chǎn)價格經(jīng)過調(diào)整基本回到低位，個別大幅降價只是開發(fā)商急于回籠資金，而房地產(chǎn)行業(yè)基本健康，短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)不會崩盤。同時，歐江波預測，隨著宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)暖，從去年開始的半年多時間盤整累積了大量的正常購房需求，將會令房地產(chǎn)業(yè)迅即回復、反彈。
合富輝煌首席分析師黎文江認為，廣州樓市萬元區(qū)域正在縮小，白云大道板塊已經(jīng)降到七八千元/平方米，金沙洲也在萬元以下，目前只有天河、越秀、荔灣和海珠區(qū)個別樓盤堅守萬元以上，雖然開發(fā)商在目前觀望情緒下再次降價試探市場，但如果反應不熱烈，也不會再有動作，除非開發(fā)商確實資金很緊張需要拋售。
“土地供應量雖然大，但大部分都是在郊區(qū)。真正的市中心，有地段優(yōu)勢的項目在未來幾年仍然是緊俏貨！所以房價調(diào)整只會在一些周邊區(qū)域�！睆V州某知名房地產(chǎn)開發(fā)商老總向記者介紹說。
數(shù)據(jù)也顯示，2007年廣州市外圍蘿崗、番禺、花都、南沙四區(qū)土地成交活躍，合計占全市總量的83%。其中位于廣州最東部新成立的蘿崗區(qū)成交208萬平方米，就占全市總量的45%。
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