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房地產(chǎn)基本面未見好轉(zhuǎn)
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-7-11
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- 中研網(wǎng)訊：
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截至昨日，房地產(chǎn)指數(shù)已經(jīng)連續(xù)七個交易日收陽，進入7月，房地產(chǎn)板塊整體上漲幅度超過20%。但無論房地產(chǎn)開發(fā)商還是資深的行業(yè)研究員都認為，房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整預期一致前提下，房地產(chǎn)板塊全面回暖尚待時日。
房地產(chǎn)是這波股市大跌中調(diào)整幅度最深的板塊，二季度房地產(chǎn)板塊下跌加速，地產(chǎn)指數(shù)當季最大跌幅47%，遠遠高于同期滬深300指數(shù)最大跌幅29%，在剛剛過去的6月份單月跌幅就達25%。
房產(chǎn)上市公司的估值水平已經(jīng)與2004-2005年熊市期間持平，當前的地產(chǎn)股價也已經(jīng)接近歷史最低水平。6月以來地產(chǎn)股的超跌，使得地產(chǎn)股估值越來越便宜，開發(fā)類公司2008年動態(tài)PE只有12倍，園區(qū)類不足24倍。據(jù)測算，今年主流房地產(chǎn)上市公司平均凈利潤增長50%左右，最悲觀估計也能實現(xiàn)40%左右的凈利潤增速。
由于房地產(chǎn)開發(fā)商在未來兩年將面臨來自銷售放緩、房價下調(diào)、土地成本攀升、原材料成本上漲導致的多重壓力，房地產(chǎn)股的業(yè)績和估值都遭遇大幅調(diào)降，由此導致的股價急劇下跌使得房地產(chǎn)板塊的估值風險迅速釋放。
7月以來隨著大盤短期觸底，處于估值最低端的房地產(chǎn)板塊充當了反彈先鋒。但反彈不是來自基本面。恰恰相反，房地產(chǎn)業(yè)的基本面不但沒有改觀，而且還有惡化之趨勢，這也決定了地產(chǎn)股的反轉(zhuǎn)仍待時日。
宏觀面上，緊縮性調(diào)控依舊，針對房地產(chǎn)的嚴格信貸措施繼續(xù)，導致樓市成交量持續(xù)低迷，開發(fā)商資金鏈緊繃。深圳、廣州等局部地區(qū)房價開始下跌，且有蔓延至其他地區(qū)的苗頭。
毋庸置疑，嚴厲的調(diào)控之下肯定會有一些投機性的地產(chǎn)商被迫清盤，如此一來會否造成多米諾骨牌效應，進而導致房價崩潰式下跌呢？分析人士指出，資金鏈瀕臨斷裂的開發(fā)商變賣項目比降價清盤的概率大，因此部分企業(yè)資金鏈斷裂不會表現(xiàn)為群體性的惡性降價行動，更多地將通過轉(zhuǎn)讓項目資源給優(yōu)質(zhì)公司來實現(xiàn)行業(yè)退出。
今年四季度或許就是那些資金實力不濟的中小開發(fā)商的“生死寒冬”。屆時，如果銷售繼續(xù)低迷，部分融資渠道狹窄的中小開發(fā)商的資金鏈問題可能暴發(fā)出來，他們將被迫賣地或賣項目求生，從而為主動調(diào)整銷售策略、積極儲備現(xiàn)金、降低負債率的企業(yè)提供行業(yè)整合的機會。
經(jīng)過3月和5月兩輪成交小高峰后，6月份原先成交量恢復良好的市場如上海、杭州、深圳等地有后繼乏力跡象，弱勢市場如北京等的回暖持續(xù)性有待觀察。國泰君安行業(yè)研究員表示，綜合供求情況和房價收入比數(shù)據(jù)，北京、深圳、武漢等城市的調(diào)整壓力仍然較大。
目前房地產(chǎn)市場陷入滯漲格局，雖然全國范圍內(nèi)房價尚未出現(xiàn)實質(zhì)性的下跌，但市場參與各方對行業(yè)的調(diào)整已經(jīng)形成一致預期。分析人士認為，上海、北京等區(qū)域房價還有下降風險，所以總體上行業(yè)還看不到清晰的反轉(zhuǎn)機會。 - ■ 與【房地產(chǎn)基本面未見好轉(zhuǎn)】相關(guān)新聞
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