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大限迫近央企房地產項目集中轉讓
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-7-11
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- 中研網訊：
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距離北京電信房地產公司掛牌截止日期7月18日還有7天時間。自2008年6月23日，轉讓的消息發(fā)布在北京產權交易所網站后，項目頗受關注。
“但目前為止，還沒有一個人遞交受讓書�！北本┊a權交易所國資一部一位負責人對本報記者說。
投資者關注它，因為它的身份。從央企中被動剝離，有理由相信，項目會是個好價錢。前述負責人透露，最近一段時間在北交所掛牌的央企房地產項目逐漸增多。另據本報記者了解，中國網通在北京東四北大街一建筑面積為4萬平米的地塊也正欲尋求轉讓，項目不日后將在北交所掛牌。
距離年底剝離大限越來越近，眾多央企退出非主業(yè)的態(tài)度堅決。
被剝離項目價格誘人
根據公開資料顯示，除了北京市電信房地產98.36%股權以外，近期被央企掛牌轉讓的下屬房企股權，包括中國華潤總公司掛牌轉讓其所持有的重慶置尚房地產開發(fā)有限公司40%股權，國家發(fā)改委宏觀經濟研究院轉讓中國華聯(lián)房地產開發(fā)公司85%股權，北京華瑞無線通信設備安裝有限公司等。
一個月之前，陸續(xù)有從央企剝離的商業(yè)地產項目登陸北交所。據了解，7家央企于北京產權交易所出售的物業(yè)資產分別來自于北京、重慶、東莞和昆明，掛牌價近7億元。出讓方包括中石化集團管道儲運公司、中國長城工業(yè)總公司以及中國兵器裝備集團下屬的嘉陵集團等。
北京的掛牌項目基本都分布在二環(huán)路周邊，其中包括位于朝陽門外大街的北京聯(lián)合大廈，位于阜成門的四川大廈和位于車道溝的濱河大廈。重慶的掛牌項目嘉陵大廈則位于市中心最繁華的解放碑地區(qū)。東莞的掛牌項目華翔國際酒店位于東莞市橫瀝鎮(zhèn)瑞康路，附近云集了多個高檔公寓和別墅項目。同時掛牌的昆明威尼拉大酒店和北京濠景閣底商項目也頗具區(qū)位優(yōu)勢。
而項目的掛牌價格更具吸引力。以聯(lián)合大廈集中轉讓的1.3萬平方米高檔寫字樓為例，報價1.6億元，每平方米均價1.2萬元，而周邊寫字樓報價均在每平方米兩萬元以上。建筑面積3萬平方米的東莞華翔國際酒店掛牌價格1.244億元，折合每平方米4000多元，這一價格大致相當于10年前該酒店的建造及裝修成本。
北京電信房地產公司轉讓價格為14090.77萬元。資產總額為40492.33萬元，負債總額為26166.62萬元。據前述負責人介紹，公司在北京的項目已銷售完畢，目前天津的項目正在銷售中。公司控股的天津市信邦置業(yè)有限公司開發(fā)的樓盤——津品鑒筑，售價在7000-7500元，項目定位為普通住宅。
據了解，受讓方如果是非國有企業(yè)將享有三年的稅收優(yōu)惠政策，三年內免征企業(yè)所得稅。這或許是一筆劃算的生意。
樓市調整或是剝離時機
國有企業(yè)主輔分離，輔業(yè)改制始于2002年。當年，國資委前身原國家經貿委等八部門下發(fā)了《關于印發(fā)〈國有大中型企業(yè)主輔分離輔業(yè)改制分流安置富余人員的實施辦法〉的通知》，也就是業(yè)內熟知的“859號文”，對主輔分離、輔業(yè)改制提出具體操作辦法，優(yōu)惠政策期限為3年，按照規(guī)定，中央企業(yè)主輔分離、輔業(yè)改制將在2005年底完成。
但這項工作的實際操作難度遠比預想大得多，部分央企由于歷史原因在2005年底還未來得及推行主輔分離，輔業(yè)改制。
國務院在《關于進一步加強就業(yè)再就業(yè)工作的通知》中明確指出，將主輔分離，輔業(yè)改制相關政策延長到2008年。這也意味著，原定于2005年底結束國有企業(yè)瘦身大限推遲了三年。國資委對央企主輔分離的督戰(zhàn)也是緊鑼密鼓，多位國資委官員都曾經表示，2008年是央企完成主輔分離的大限之年。
國資委在2004年先后幾次圈定央企從事房地產業(yè)務的正規(guī)軍。其中包括中房集團、保利集團、華潤集團等14家。按照國資委的意圖，希望以房地產為主業(yè)的企業(yè)能夠完成對百家央企房地產業(yè)務的整合。
“直到現(xiàn)在，央企房地產整合僅有華能無償受讓中房一例算得上有代表性�！北本┱遭x策企業(yè)管理咨詢有限公司合伙人薛迥文說。
前兩年，房地產市場的紅火讓一些央企并不愿意馬上離場�！霸S多央企手中擁有很好的資源，一航(中國航空工業(yè)第一集團公司)也是選擇了與萬科合作共同開發(fā)的模式逃離重組�！毖﹀奈恼f。
而隨著國資委態(tài)度日益堅決，幾次重申“企業(yè)違規(guī)使用銀行信貸資金投資證券和房地產業(yè)的，國資委將對企業(yè)進行通報批評并給予相關責任人紀律處分”。每一筆非主業(yè)投資都要上報國資委，隨著房地產市場進入調整，風險隱現(xiàn)，央企投資房地產的熱情日漸淡去。
“房地產對于央企來說是流動性僅次于證券的投資，經歷了這一輪之后，我們不難發(fā)現(xiàn)央企要把房地產當成一項業(yè)務來做，并不是一件很容易的事情。”薛迥文說。
無償劃撥的時代已經遠去，更多的央企更希望用市場化手段完成交易。剝離能否如期完成？
北京電信房地產的股權轉讓明確提出了多項受讓條件，包括承諾按法律有關規(guī)定，標的企業(yè)的全部債權債務由改制后企業(yè)繼續(xù)承擔；保留標的企業(yè)的獨立法人地位。此外，意向受讓方還要認同并嚴格貫徹標的企業(yè)已披露的改制分流實施方案、職工分流安置方案和資產處置實施方案；安置標的企業(yè)現(xiàn)有全部職工，簽訂不短于3年的勞動合同；保持標的企業(yè)現(xiàn)有管理團隊的穩(wěn)定等。
國家發(fā)改委宏觀經濟研究院在轉讓華聯(lián)房地產時，也提出了受讓方須書面承諾同意華聯(lián)房地產的《職工安置方案》和《重組改制方案》。
除了需要受讓方具有相當?shù)慕洕鷮嵙ν�，這些企業(yè)都要求受讓方必須承擔并解決類似職工安置的問題。而北交所負責人認為，職工安置并不需要太多的費用。以北京電信房地產為例，可能僅需要400萬元安置費。 - ■ 與【大限迫近央企房地產項目集中轉讓】相關新聞
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