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沒了“奧運概念”北京樓價何去何從？
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-9-16
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- 中研網(wǎng)訊：
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在經(jīng)歷了奧運會期間為期三周的期房住宅簽約量不足1000套的低谷之后，北京樓市成交量有所反彈。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月27日至9月2日一周內(nèi)，期房住宅簽約陡升至1364套。
在市場持續(xù)低迷之時，這一數(shù)據(jù)似乎讓房產(chǎn)商看到一點市場的曙光。與此同時，關(guān)于“后奧運地產(chǎn)”的討論一浪高過一浪。奧運對北京房產(chǎn)的影響究竟幾何？奧運后的北京樓市又將何去何從？業(yè)界期待的“金九銀十”銷售旺季能否帶動樓市復(fù)蘇？
奧運對京城樓市影響幾何
近日，有關(guān)“后奧運地產(chǎn)”的猜測日漸增多。在奧運之前幾年的“奧運概念”熱炒中，北京樓市價格實現(xiàn)了快速增長。在奧運會閉幕之后，北京的房價是將保持繼續(xù)增長還是會急速下行？這一命題引發(fā)了業(yè)界的很多猜測。
“北京樓市的走勢與奧運無關(guān)�！标柟�100集團有限公司常務(wù)副總經(jīng)理范小沖在接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時分析說，在去年資本的推動下，土地和房屋價格暴漲，奧運之后北京樓市會逐漸回歸理性，但是這種回歸不意味著沖破價格底線�！叭绻f奧運對樓市的影響，則體現(xiàn)在它對于城市建設(shè)方面的影響，奧運的舉辦使北京的城市競爭力逐漸提高，價格會理性地增長。”
聯(lián)達四方房產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒則認為，雖然之前熱炒的“奧運概念”已經(jīng)消退，短期內(nèi)北京房價會有一定幅度的回落，但長期看北京房價還將繼續(xù)上漲。“由于舉辦奧運，北京整個城市配套大幅完善，僅地鐵就增加了十多條，這些基礎(chǔ)設(shè)施的完善，整體上提高了北京這個城市的品質(zhì)，這種城市品質(zhì)的提升從長期來看，無疑將支撐樓市的可持續(xù)發(fā)展。”
“金九銀十”開發(fā)商出何招？
受到宏觀調(diào)控和整體經(jīng)濟環(huán)境的影響，2008年，房產(chǎn)商在低迷的市場中終于盼來了“金九銀十”。
何謂“金九銀十”？范小沖告訴《中國經(jīng)濟周刊》，每年的9、10月份是樓市銷售最重要的時間段。對開發(fā)商而言，其間的業(yè)績基本上決定了當(dāng)年的成敗，而消費者的購房需求也會在每年這個時間段中規(guī)律性的爆發(fā)，由此，很多開發(fā)商也會選擇將自己的樓盤在每年的這一時間推出。這就是所謂的“金九銀十”房產(chǎn)旺季。
在楊少鋒看來，今年的北京市場更是如此。他對《中國經(jīng)濟周刊》分析說，受到去年第四季度央行施行第二套房貸政策的打擊，今年一季度樓市極為冷清，導(dǎo)致了許多樓盤不敢在一季度進入市場。二季度則遇到了奧運會。“奧運會對樓市的影響是極大的，一是奧運會之前集中清理北京的戶外廣告牌，二是奧運期間社會關(guān)注度轉(zhuǎn)移，三是單雙號限行直接導(dǎo)致客流大幅減少，導(dǎo)致許多項目都采取了延遲開盤來避開奧運影響。所以，今年本該在上半年進入市場的項目，至少一半延遲到9、10月份進入市場，造成這一時間段的集中放量。”楊少鋒說。
但與9、10月份樓盤集中放量相對應(yīng)的則是上半年需求的迅速冷卻。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)，今年上半年6個月，北京期房住宅成交總量為33231套，比去年的54695套下跌了40%，預(yù)計全年成交量將不超過8萬套，比去年12萬套的成交量少4萬套。而今年房產(chǎn)供應(yīng)量將比2007年只高不低，業(yè)內(nèi)人士分析認為，巨大的成交缺口意味著有一大部分項目或?qū)⒚媾R無人問津的悲涼境地。
有業(yè)內(nèi)人士向《中國經(jīng)濟周刊》分析說，經(jīng)歷了近一年的疲軟，房地產(chǎn)市場已十分脆弱。無論從上市公司的報表分析，還是從大公司天價地款遲遲未能繳納的現(xiàn)象透視，發(fā)展商的資金鏈斷裂的風(fēng)險正在擴大。被動降價、被動促銷、被動出售股權(quán)等等形式是地產(chǎn)商們不得不選擇的過冬方式，降價促銷已不可避免。如近期，房地產(chǎn)巨頭萬科已經(jīng)開始對旗下的樓盤降價促銷。
“這種價格的理性回歸也將促使樓市購買需求的釋放”，楊少鋒對今年9、10月份北京樓市的銷售持樂觀態(tài)度，“今年北京樓市的‘金九銀十’必然是房價下降和成交回暖共存的局面。尤其是新開盤項目，價格優(yōu)惠幅度可能會比較大，應(yīng)該是客戶購房的好時機�！�
著名財經(jīng)評論人士時寒冰也認為開發(fā)商應(yīng)該及時自救。他對《中國經(jīng)濟周刊》表示，“賣方市場正在向買方市場過渡，這個過程可能是長期的。開發(fā)商應(yīng)該通過降價售房來自救，而不是繼續(xù)抱著暴利幻想與市場對抗。否則，一旦資金鏈斷裂，就可能面臨倒閉的危險。”
中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海給開發(fā)商支招：“手中有房屋的要趕快降價出售，手中握有土地的可以出售資產(chǎn)。有一定資金的建議轉(zhuǎn)行，開辦信貸公司、資產(chǎn)管理公司，來降低風(fēng)險。如果房價回落，需求會擴大。而目前來看，開發(fā)商也不敢大幅降價，因為涉及到一部分之前高位投資者的利益，原有的購房者與開發(fā)商之間的博弈讓開發(fā)商不敢大幅降價�！�
觀點：
“后奧運”北京樓價將理性回歸？
聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒：
北京樓市遠景極樂觀
奧運對北京不僅僅是一個短期的效應(yīng)。之前在很多外國人的眼中，北京僅僅是中國的政治和文化中心，國外的許多普通商人對中國的經(jīng)濟崛起更多的是抱著一種敬畏而不是親近心理，他們多少還對中國的市場環(huán)境存在著質(zhì)疑和顧慮。然而2008年奧運會改變了這一切。當(dāng)來自全球的媒體、商家、旅客親眼見到北京繁華的景象，親身體會到中國強大的發(fā)展后勁，面對這個蓬勃發(fā)展的巨大市場，他們?nèi)绾文軌虿粸槠渲兴N涵的商機而怦然心動？
毫無疑問，奧運會將會在全球再次掀起一陣投資中國的熱潮，而這股熱潮中北京將是最直接的受益者，將成為全球投資者進入中國的首選之地。
在這一輪新的經(jīng)濟發(fā)展熱潮中，世界的中心在中國，而中國的中心在北京，北京將成為世界經(jīng)濟發(fā)展的新引擎，所以北京經(jīng)濟發(fā)展的后勁必然促成長期的房地產(chǎn)需求。我個人非�？春帽本┓康禺a(chǎn)市場長遠的空間。
陽光100集團有限公司常務(wù)副總經(jīng)理范小沖：
樓市低迷至少到明年下半年
不能否認，奧運對地產(chǎn)有推動作用，城市的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)，對北京未來的樓市是利好。但是當(dāng)前的樓市與奧運無關(guān)。
由于去年資本推動下的土地成本和房屋價格暴漲，使得國家宏觀調(diào)控政策采取從緊，對房地產(chǎn)行業(yè)進行打壓�，F(xiàn)在這段時間是房價、地價的理性回歸。同時緊縮政策、輿論傾斜等各方面因素促成了購房者持幣待購。這種狀況至少要到明年下半年才能得以緩解。
著名財經(jīng)分析人士時寒冰：
房地產(chǎn)市場調(diào)整才剛剛開始
房地產(chǎn)市場的調(diào)整才剛剛開始，對于消費者來說，這個時候買房并不明智。現(xiàn)在，北京的房價就相當(dāng)于股市6000點時的位置，成交量的萎縮只是調(diào)整的開始而非調(diào)整的尾聲階段。我不好說底部在哪里，但可以肯定，這一調(diào)整會持續(xù)較長時間，幅度也會比較大。
現(xiàn)在，保障性住房供應(yīng)量正在逐步加大，政府也在出臺嚴厲措施促使存量土地的開發(fā)利用，僅存量土地釋放出來的供給，就是非常龐大的數(shù)據(jù)。大量被囤積的土地所增加的有效供給，會對房價產(chǎn)生明顯的拉低作用。
同時，我國的人口結(jié)構(gòu)也正在悄然發(fā)生變化，青少年人口增長正在減少，支撐房價連年上漲的人口紅利正在消失，如果從高房價對未來發(fā)展空間的透支來看，人口紅利所支撐起來的這輪樓市大牛市行情，已經(jīng)臨近結(jié)束。
另外，從絕對值比較，我國房價也已經(jīng)走到盡頭，我國北京等一線城市的房價與發(fā)達國家的房價其實已經(jīng)提前接軌。綜合以上因素分析，房產(chǎn)業(yè)的賣方市場正在向買方市場過渡，這個過程可能是長期的。
中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海：
北京房產(chǎn)“奧運概念”透支20年
北京市的房價走勢深受奧運會成功申辦的影響。奧運會申辦成功及奧運會相關(guān)投資極大地刺激了北京市房地產(chǎn)開發(fā)活動。2001—2007年，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資年增長速度分別比同期全社會固定資產(chǎn)投資活動高出3—15個百分點，反過來成為推動北京市固定資產(chǎn)投資迅猛增長的最重要因素。
按照北京市常住人口人均25平方米計算，初步估計，2001年以來，北京市的住宅大約增值4萬億元，接近同期北京市基礎(chǔ)設(shè)施總投資的10倍�？梢姡门e辦奧運會、基礎(chǔ)設(shè)施投資和生活設(shè)施便利等因素，已經(jīng)完全不能解釋北京房價的上漲。由于投機性購買主導(dǎo)了北京房地產(chǎn)市場，奧運會成了投機者拋售房屋的截止期限。因此，房市的奧運行情不僅沒有看到，反而迎來了成交量萎縮一半左右、價格開始下跌的情況，房地產(chǎn)商、房屋投機者對奧運行情已近絕望。
北京房地產(chǎn)的“奧運概念”實際已被嚴重透支。例如北京四環(huán)附近目前的房價普遍在18000元/平方米，90平方米的住宅需要162萬元，大約相當(dāng)于目前北京市居民家庭年平均收入的26倍。按照國際3—5倍的房價/家庭收入比率，北京市居民家庭年平均收入應(yīng)當(dāng)達到32—54萬元，才能適應(yīng)這個房價。如果居民收入年增長速度按照10%計算，這大約相當(dāng)于16—22年以后的家庭收入�？梢姡皧W運概念”被房地產(chǎn)開發(fā)商嚴重透支了20年左右。
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