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從中日對比看我國房地產(chǎn)發(fā)展軌跡
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-7-19
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場調(diào)研 房地產(chǎn) 宏觀經(jīng)濟(jì) 日本
- 中研網(wǎng)訊：
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國金證券曹旭特
由于新的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境增加了對行業(yè)未來發(fā)展判斷的不確定性，借鑒國外相似環(huán)境下行業(yè)發(fā)展歷程，對指導(dǎo)投資較有意義，這里，我們選取日本房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展軌跡作為參考。
以日本作為比較對象的原因有兩點(diǎn)，一是日本經(jīng)濟(jì)在上世紀(jì)60-70年代的發(fā)展速度、模式和面臨的國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境與我國較為接近，為行業(yè)國際比較提供難得的宏觀經(jīng)濟(jì)背景；二是決定兩國行業(yè)自身發(fā)展的一些重要因素也比較接近。我國目前宏觀經(jīng)濟(jì)背景和行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)較接近日本上世紀(jì)70年代初，但我們并不局限這一區(qū)間，而是向前回顧至1955年，向后延伸至1985年�；仡櫄v史在于分析兩國行業(yè)比較的基礎(chǔ)是否堅(jiān)實(shí)，向后延伸的目的在于希望將我國房地產(chǎn)行業(yè)更長期的發(fā)展趨勢看得更清楚。
第一階段：住宅問題被忽視
1956-1965年間，日本將資源集中投入至重化工業(yè)生產(chǎn)，通過重化工業(yè)產(chǎn)品的出口實(shí)現(xiàn)資本積累，使經(jīng)濟(jì)保持了快速增長。在此期間，日本重積累輕消費(fèi)，忽視住宅問題，對住宅的金融支持力度明顯不夠。銀行吸納的絕大部分儲(chǔ)蓄存款投放至重化工業(yè)領(lǐng)域，而作為政策性住宅金融機(jī)構(gòu)的住宅金融專庫對居民按揭貸款增長緩慢。
我們認(rèn)為我國1998年之前的發(fā)展歷程與此較為相似。1998年前，我國經(jīng)濟(jì)同樣實(shí)現(xiàn)快速增長，但在此期間實(shí)行福利分房，住宅投資和居民按揭貸款得到的金融支持力度同樣較小，抑制住宅業(yè)的發(fā)展。
第二階段：住宅政策調(diào)整
經(jīng)濟(jì)的快速增長和對住宅問題的忽視積累大量潛在需求，而始于1966年的日本住宅產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向變化和金融支持力度的提升將這種潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。 日本政府在1966年首次根據(jù)《住宅建設(shè)計(jì)劃法》制定住宅建設(shè)長期規(guī)劃，并第一次提出將住宅建設(shè)大部分委托民間的方針，鼓勵(lì)更多民間資本進(jìn)入住宅開發(fā)領(lǐng)域。在此計(jì)劃推動(dòng)下，民間房地產(chǎn)企業(yè)開始大規(guī)模進(jìn)入住宅建設(shè)領(lǐng)域。日本金融機(jī)構(gòu)對住宅貸款的支持力度在1966年后明顯提升，其中民間機(jī)構(gòu)對住房貸款的比例也由1966年的50.3%提升至85.5%。有效需求的提升刺激了住宅用地價(jià)格，住宅用地價(jià)格上漲速度開始超過工業(yè)用地。
這一期間與我國1998年后行業(yè)發(fā)展歷程同樣具有相似性，我國住宅市場同樣是在貨幣化分房制度變革和住房金融支持下得到迅速發(fā)展。
第三階段：緊縮貨幣政策帶來沖擊
我國目前宏觀經(jīng)濟(jì)背景與日本70年代初較為接近。日本人均GDP在1971年突破2000美元，1973年達(dá)到2964美元；我國2007年GDP為2593美元，與日本70年代初相當(dāng)。我國恩格爾系數(shù)在2007年達(dá)到36.3%，日本1970年數(shù)值為32%。兩國的貿(mào)易順差在此期間都出現(xiàn)迅速積累，本幣被動(dòng)升值。布雷頓森林體系瓦解后，日本在1971年改變了固定匯率制度，之后經(jīng)歷兩次升值。第一次從1971年1月持續(xù)到1973年3月，升值幅度為27%；第二次從1975年12月到1978年10月，升值幅度達(dá)到39%。日本在上世紀(jì)70年代經(jīng)歷了兩次石油危機(jī)，給國內(nèi)通脹帶來極大壓力，而日本的貨幣政策是盯住通貨膨脹率，貨幣政策也經(jīng)歷了松緊之間的轉(zhuǎn)換。根據(jù)日本房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律，我們希望能得到兩點(diǎn)啟發(fā)，一是在緊縮貨幣政策之下，我國行業(yè)的調(diào)整會(huì)有多深？二是我國行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展會(huì)是怎樣？
目前的調(diào)整會(huì)有多深？
日本房地產(chǎn)業(yè)在上世紀(jì)70年代初同樣經(jīng)歷快速上漲之后的調(diào)整，導(dǎo)致調(diào)整的宏觀背景與我國目前十分相似。那么，我國行業(yè)目前經(jīng)歷的調(diào)整會(huì)有多深？我們認(rèn)為，幅度不會(huì)很深，但周期會(huì)比較長。
幅度不深指房價(jià)不會(huì)大幅下跌，時(shí)間較長表現(xiàn)在銷售不景氣周期。因?yàn)榫o縮貨幣政策是導(dǎo)致行業(yè)調(diào)整的重要因素，而貨幣政策受通貨膨脹牽引。在通脹壓力沒有減輕前，貨幣政策放松可能性也不大，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)整周期的延長。
雖然對未來宏觀經(jīng)濟(jì)的判斷較難，但從政府調(diào)控行業(yè)的邏輯來倒推分析，房價(jià)的調(diào)整幅度不會(huì)很深。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)對整體經(jīng)濟(jì)影響的重要性，穩(wěn)定是國家對房地產(chǎn)調(diào)控的基本原則，通過相對長的調(diào)整周期、實(shí)現(xiàn)價(jià)格的小幅調(diào)整應(yīng)該是政府愿意看到的最理想調(diào)控結(jié)果。
行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展趨勢如何？
從日本經(jīng)驗(yàn)看，在經(jīng)歷1975年的調(diào)整后，地價(jià)保持10年的穩(wěn)定上漲，平均年增長率為7%。期間日本實(shí)際GDP年均增速為3.45%，M2+CD平均增速為10.1%，利率政策在1975-1980年經(jīng)歷松緊轉(zhuǎn)換，在1981-1985年間保持穩(wěn)定。
我們通過比較支撐日本70年代房地產(chǎn)發(fā)展要素和我國目前行業(yè)發(fā)展的具體驅(qū)動(dòng)因素，以判斷我國行業(yè)的長期發(fā)展趨勢發(fā)現(xiàn)，我國人口因素、家庭人口系數(shù)與日本上世紀(jì)70年代相當(dāng)，而城市化進(jìn)程相對落后，對行業(yè)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)周期會(huì)更長。因此，我們對我國房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展的判斷是經(jīng)過2008年的調(diào)整，2009年開始恢復(fù)增長，之后在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)保持平穩(wěn)上升。
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