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開(kāi)發(fā)商物業(yè)投入市場(chǎng)策略簡(jiǎn)析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2009-11-28
- 【搜索關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn) 研究報(bào)告 投資策略 分析預(yù)測(cè) 市場(chǎng)調(diào)研 發(fā)展前景 決策咨詢(xún) 競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)
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盡管“只租不售”是寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)管理的最佳方式，但并不是所有開(kāi)發(fā)商都這么做，即使資金實(shí)力雄厚的發(fā)展商，也只愿意持有一部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)，更多的項(xiàng)目則會(huì)被用于銷(xiāo)售套現(xiàn)。近期，廣州多家開(kāi)發(fā)商計(jì)劃在市場(chǎng)尚處于景氣的時(shí)刻，出讓寫(xiě)字樓物業(yè)。
2009-2012年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)投資分析及深度研究 自2008年以來(lái)，與物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)大量出臺(tái)并付諸實(shí)施。法律層面上，有全國(guó)人民代表大會(huì)2009-2012年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測(cè)及投資 2009年住宅開(kāi)發(fā)仍然備受宏觀調(diào)控的沖擊，相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言受到的政策性的影響依然較少，客觀2009-2012年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn) 2009年前三季度，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25050億元，同比增長(zhǎng)17.7%，增幅比1-8月2009-2012年中國(guó)主題公園及旅游地產(chǎn)行業(yè)投資策略 主題公園是現(xiàn)代旅游業(yè)發(fā)展的主體內(nèi)容之一，也是未來(lái)旅游業(yè)發(fā)展的重要趨勢(shì)。中國(guó)的主題公園擁有廣闊
大集團(tuán)有限持有物業(yè)
雖然富力地產(chǎn)（02777）在廣州珠江新城的十余個(gè)項(xiàng)目中，大多數(shù)為商業(yè)寫(xiě)字樓，但該公司選擇保留的僅有少數(shù)。今年，該公司進(jìn)入寫(xiě)字樓物業(yè)的推貨高峰期，先后有多個(gè)項(xiàng)目被推向市場(chǎng)。
9月，浦發(fā)銀行與富力盈悅國(guó)際正式簽訂購(gòu)買(mǎi)合同，一舉購(gòu)下富力盈悅國(guó)際半棟寫(xiě)字樓，總金額近4.2億元。這是繼今年5月國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行以近5億元進(jìn)駐富力盈泰廣場(chǎng)、7月無(wú)限極以3億元購(gòu)下富力盈悅國(guó)際半棟寫(xiě)字樓后，富力寫(xiě)字樓的又一大宗買(mǎi)賣(mài)。
而該集團(tuán)透露，近期開(kāi)始銷(xiāo)售的一棟新項(xiàng)目富力盈信大廈也已經(jīng)錄得大宗交易，盡管其售價(jià)高達(dá)2.6萬(wàn)元/平方米，但依然有大客戶(hù)與富力方面進(jìn)行接洽，希望打包購(gòu)買(mǎi)多層物業(yè)。
毫無(wú)疑問(wèn)，由于多棟寫(xiě)字樓可用于出售，富力地產(chǎn)成為今年廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的最大贏家。在富力地產(chǎn)于寫(xiě)字樓市場(chǎng)斬獲頗豐時(shí)，保利地產(chǎn)（600048）于不久前宣布，其位于廣州的第二宗高端寫(xiě)字樓物業(yè)保利中心將正式對(duì)外招商。有趣的是，該項(xiàng)目將采取“只租不售”的模式。
對(duì)于保利地產(chǎn)而言，眼下只是公司涉足商業(yè)物業(yè)的開(kāi)始。該集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，公司計(jì)劃未來(lái)開(kāi)發(fā)物業(yè)中，30%為自己持有，70%用于出售。由于持有經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)的模式將沉淀大量資金，導(dǎo)致目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)的地產(chǎn)商，都將開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)大部分用于出售，以緩解資金壓力，但這一做法實(shí)際上并沒(méi)有跳出住宅開(kāi)發(fā)“快進(jìn)快出”的“窠臼”，散售的方式亦使公司無(wú)法獲得商業(yè)物業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)的豐厚租金回報(bào)。
事實(shí)上，“三七分”的比例，是香港幾家老牌地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)普遍采納的“黃金比例”。經(jīng)歷過(guò)數(shù)次房地產(chǎn)起伏的香港開(kāi)發(fā)商新世界、新鴻基及和記黃埔等，都會(huì)在手中留有部分優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，以平衡財(cái)務(wù)，抵抗可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。尤其是像去年全球經(jīng)濟(jì)的低迷，在住宅、商業(yè)地產(chǎn)成交雙雙走低的情況下，租金收益無(wú)疑最為穩(wěn)定，而優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)也是資產(chǎn)保值的最佳選擇之一。
隨著越來(lái)越多內(nèi)地開(kāi)發(fā)商在香港上市，這一經(jīng)驗(yàn)逐步為內(nèi)地企業(yè)所效仿，富力地產(chǎn)便是最早的一家。有業(yè)內(nèi)人士表示，富力地產(chǎn)今年不再新增持有型物業(yè)，而是大量出售項(xiàng)目，主要是由于該集團(tuán)自有物業(yè)已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)谋戎�，繼續(xù)增持物業(yè)，將給公司的資金鏈造成壓力。而保利地產(chǎn)目前自有物業(yè)比例較低，相對(duì)于其超過(guò)300億元的物業(yè)銷(xiāo)售，公司未來(lái)還有較大空間來(lái)增持自有物業(yè)。
不過(guò)，有知情人士透露，保利地產(chǎn)在規(guī)劃自持物業(yè)時(shí)依然有自己的打算，并非所有商用物業(yè)都會(huì)自己持有�！耙粭l基本的原則是，大型開(kāi)發(fā)商所持有的物業(yè)，一定是最為優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目�！�
管理的“藝術(shù)”
值得關(guān)注的是，為了管理的需要，大開(kāi)發(fā)商對(duì)寫(xiě)字樓和商業(yè)項(xiàng)目，都有非常清晰的定位，即要么整棟出租，要么整棟出售，極少有半租半售的情況。
對(duì)此，物業(yè)代理機(jī)構(gòu)高力國(guó)際相關(guān)人士稱(chēng)，通常情況下，單一業(yè)權(quán)的物業(yè)是比較好管理的。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商把項(xiàng)目全部賣(mài)出去之后，一般不會(huì)傾注太多心思到后續(xù)的管理上，而自己持有的物業(yè)，往往會(huì)有較多的投入。
據(jù)悉，目前不少大公司在尋找寫(xiě)字樓時(shí)，都傾向于選擇大開(kāi)發(fā)商所持有的單一業(yè)權(quán)的物業(yè)，因此，即使同等條件下，單一業(yè)權(quán)的寫(xiě)字樓租金，往往比散賣(mài)的高出20%左右。高力國(guó)際上述負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于部分又租又售的物業(yè)，業(yè)主之間意見(jiàn)不統(tǒng)一，也不愿意聘請(qǐng)具備經(jīng)驗(yàn)的管理公司，容易產(chǎn)生矛盾。
事實(shí)上，在廣州的幾家大開(kāi)發(fā)商中，其開(kāi)發(fā)的物業(yè)一般都是由自己的物業(yè)公司進(jìn)行管理，不會(huì)另外尋找物業(yè)公司。例如富力地產(chǎn)在珠江新城的自有寫(xiě)字樓項(xiàng)目，雖然仍舊由公司旗下的物業(yè)公司進(jìn)行管理，但該公司亦專(zhuān)門(mén)聘請(qǐng)國(guó)際物業(yè)管理公司世邦魏理仕及第一太平戴維斯等作為顧問(wèn)。
“廣州的大型房地產(chǎn)企業(yè)都有自己的物業(yè)管理公司，而且具備相當(dāng)?shù)墓芾斫?jīng)驗(yàn)，因此，他們考慮到自身的品牌形象，物業(yè)管理方面都會(huì)做得不錯(cuò)。因此，即使其項(xiàng)目出售了，小業(yè)主也能夠享受到較好的服務(wù)。但是一部分只開(kāi)發(fā)了一兩棟樓的小開(kāi)發(fā)商，賣(mài)掉房子之后就不太在意后續(xù)管理，容易導(dǎo)致服務(wù)跟不上的情況。” - ■ 與【開(kāi)發(fā)商物業(yè)投入市場(chǎng)策略簡(jiǎn)析】相關(guān)新聞
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