南京限價地王被深套是什么情況 京奧港未來墅項目停工

• 2018年3月25日 HaoChenChong來源：新浪 1380 91
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  2018-2023年住宅產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報告

  住宅行業(yè)研究報告中的住宅行業(yè)數(shù)據(jù)分析以權(quán)威的國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用宏觀和微觀相結(jié)合的分析方式，利用科學(xué)的統(tǒng)計分析方法，在描述行業(yè)概貌的同時，對住宅行業(yè)進(jìn)行細(xì)化分析，重點(diǎn)企業(yè)狀況等...

拍地時熱火朝天，但一旦調(diào)控時，開發(fā)商猶如困獸，動彈不得。而2016年、2017年南京開發(fā)商高價拿的地，因限價，如今進(jìn)退兩難。

拍地時熱火朝天，但一旦調(diào)控時，開發(fā)商猶如困獸，動彈不得。而2016年、2017年南京開發(fā)商高價拿的地，因限價，如今進(jìn)退兩難。南京已出現(xiàn)京奧港未來墅項目因項目滯銷拖欠工程款停工事件。

被套的地王

2016年4月，京奧港以樓面價22353元/平米拿下麒麟高價地G09地塊，項目定名為京奧港未來墅，規(guī)劃要打造新一代豪宅，放風(fēng)要賣4萬元/平米，2017年9月項目首開1、2號樓共154套毛坯房源，物價局最終只批了2.5萬/平米，成為南京首個“虧本地王”。但至今154套房還有26套未售出，成交率僅73%。

2017年12月，京奧港未來墅被曝施工現(xiàn)場被貼封條，項目因拖欠工程款全面停工，后開發(fā)商發(fā)布公告稱已恢復(fù)施工。2018年1月，京奧港未來墅再次被曝出根本就沒有復(fù)工。

南京樓面地價超過2萬元/平米的板塊越來越多，江北新區(qū)、燕子磯、鼓樓濱江、堯化門、麒麟、青龍山生態(tài)國際新城、江寧淳化等片區(qū)。殘酷的現(xiàn)實是，在這些片區(qū)，現(xiàn)在2.3萬元/平米的精裝房都賣不動。

目前，南京最難受的幾個地王，其中一個是上海建工(3.700, -0.09,-2.37%)的河西地王，2016年1月，上海建工四建集團(tuán)與南京奧和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組成的聯(lián)合體一舉拿下備受矚目的南京河西G68地塊。該地塊最終以64.8億元成交，樓板價達(dá)到了驚人的42561元/平米。

“地價就到了四萬多，而房價限價4.5萬/平米，所以根本沒法賣，開盤就虧本，開發(fā)商只能拖著不賣，本身河西新盤也不多了?！蹦暇┊?dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“不賣政府也不能逼你賣，因為周邊二手房都五六萬了，賣了明顯虧，只能用時間來解套，假如不限價的話，賣6萬是沒問題的。”

另外兩個是三萬多的地王，電建和泰茂(金茂)以35.6億拿下南G13宅地，樓面價36890元/平米;以及總價65億的河西G30商住混合地塊，樓面價34043元/平米，配建保障房面積1.56萬平米。

樓市分化明顯

去年11月，南京河西10家樓盤同一時間啟動驗資登記報名，1萬多人搶3000多套房，30%左右的中簽率，因此很多購房者裹著棉被連夜到登記處排隊，部分熱門樓盤的登記處門口均有超過千人排隊。

而引發(fā)哄搶的背后，主要源于政府限價，新房與二手房有較大價差，存在明顯的套利空間。河西中新房限價4.5萬/平米，河西南限價3.5萬/平米，而河西中的二手房已經(jīng)賣到5.5萬-6萬元/平米，有1萬-1.5萬元/平米的價格差。

南京一位投資者告訴記者，河西片區(qū)是南京最高端的豪宅片區(qū)，品質(zhì)最好，規(guī)劃最新，配套最齊全，所以當(dāng)然最受有錢人和改善型群體追捧，但政府為了控制房價漲幅，也是限價最狠的區(qū)域，他一位朋友2016年底900萬元買的仁恒江灣城206平米，當(dāng)時也是因為限價4.5萬/平米，買到轉(zhuǎn)手就可以賺300萬，但現(xiàn)在能賣到1600萬了。

記者在河西實地踩盤了解到，目前河西中的四個新盤，保利天悅、華新城璟園、海玥名都、宏圖上水云錦，今年預(yù)計會清盤。

據(jù)了解，河西的樓盤，購買門檻非常高，開發(fā)商一般要求首付八成，目前南京買房的貸款利率通常上浮20%，但即便是這樣，一般人還買不到，因為限價，和明顯的價差存在，河西的樓盤就是暢銷。

然而，南京樓市卻是冰火兩重天。河西樓市最新統(tǒng)計，2月份至今，南京樓市共有8家樓盤開盤，僅2家樓盤全部賣光。

有樓盤去化很慘淡，賣了近一個月，連一套房都沒賣掉，江寧瑞安翠湖山開盤慘淡，近一個月賣出0套。項目在2月12日開盤，加推34套別墅房源，面積230平米-290平米，銷售許可證均價為22287元/平米。據(jù)南京當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士告訴記者，都是大戶型房源，總價貴;交通不便利，位置略偏，配套太少;板塊不成熟，缺少發(fā)展空間，區(qū)域沒有更多的利好刺激，發(fā)展空間有限。

江寧區(qū)的一個新盤天澤苑在2月開盤106套房源，銷售許可證均價為27951元/平米。開盤至今一個月多，但是南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，106套房源賣出46套，去化僅在四成，連一半都沒到!上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者，本次加推的都是大戶型房源，不適合剛需，單價總價貴;新房與二手房價格僅差648元/平米基本持平，新房價格不具優(yōu)勢。

城東的銀億東城，2月4日加推，50套聯(lián)排別墅，面積144平米、165平米，擬銷售許可證均價29500元/平米，開盤至今一個月多，根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，共計賣出24套，去化在4.8成左右。

城北的華僑城翡翠天域，在1月25日開盤搖號，共有526組買房人參與搶496套房源，中簽率94%;項目在2月3日首開，共計496套精裝住宅，均價在25498元/平米。開盤至今一個月多，根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，共計賣出253套，去化在7成左右。

南京樓市已經(jīng)有拉開降價潮的跡象了。

017年年底，位于江寧淳化的萬科和昌金域東方，推出99套精裝修特價房，面積約88平米-128平米，特價房單價約2.3萬/平米，單套總價優(yōu)惠最高10多萬，實際上相當(dāng)于降價約1000元/平米，這也是南京樓市近兩年來，新房第一次實質(zhì)性降價。

2017年9月和10月，萬科和昌金域東方先后兩次領(lǐng)銷售許可證，實際上第二次相比第一次已經(jīng)降價了200元，共307套房源，兩次開盤，有近一半都沒賣掉。

首付1成的如江北的榮耀府，均價9499元/平米，嘉恒有山，9498元-10978元/平米;御瀾府，24608元-26082元/平米，高淳的紫晶美域，8298元/平米。而榮盛的三個盤，包括榮盛首府、榮盛花語城、榮盛鷺島榮府，價格一萬出頭，首付都只要0.5成。

南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在政府堅持調(diào)控不放松的情況下，預(yù)計未來樓市分化依然會比較明顯，新盤稀少的片區(qū)，二手房價格也會比較堅挺，而新房供給量較多的地方，降價的壓力會比較大。麒麟京港奧未來墅地價2.2萬，房價2.5萬虧本都賣不動，決不會是第一個。

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