北京發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知（征求意見(jiàn)稿）》

• 2018年5月10日 ZhangHongYuan來(lái)源：北青網(wǎng)-北京青年報(bào) 374 17
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場(chǎng)深度全景調(diào)研及“十三五”發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場(chǎng)和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企...

市住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知(征求意見(jiàn)稿)》(下稱《通知》)，《通知》規(guī)定：限房?jī)r(jià)項(xiàng)目可售住房銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值高于85%的，由開發(fā)建設(shè)單位按限價(jià)規(guī)定自行銷售;比值不高于85%的，由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

北京發(fā)布征求意見(jiàn)稿

市住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知(征求意見(jiàn)稿)》(下稱《通知》)，《通知》規(guī)定：限房?jī)r(jià)項(xiàng)目可售住房銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值高于85%的，由開發(fā)建設(shè)單位按限價(jià)規(guī)定自行銷售;比值不高于85%的，由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。限房?jī)r(jià)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房的需要搖號(hào)購(gòu)買。

約20%限價(jià)房將轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房

在去年樓市調(diào)控新政中，北京推出了“限房?jī)r(jià)?、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式。在土地出讓時(shí)就限定了未來(lái)住宅的入市價(jià)格。去年北京出讓的地塊中，除了共有產(chǎn)權(quán)住房用地外，其他地塊大都采用了“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式出讓。這意味著市住建委的《通知》將影響去年除共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目之外的其他出讓地塊。限價(jià)房與共有產(chǎn)權(quán)房的銷售規(guī)則具有很大的不同，比如銷售針對(duì)特定的人群，以及需要搖號(hào)。

按照《通知》規(guī)定，如果限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的比值高于85%這一設(shè)定比例，則由開發(fā)商面向具備本市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售，所售住房為商品房。按照限房?jī)r(jià)項(xiàng)目相關(guān)規(guī)定，要在取得分戶不動(dòng)產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易。而不高于85%則轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，按照共有產(chǎn)權(quán)房的銷售規(guī)則進(jìn)行。

經(jīng)初步測(cè)算，在85%的設(shè)定比例下，目前已推出的限房?jī)r(jià)地塊80%左右的項(xiàng)目應(yīng)該不會(huì)被收購(gòu)，將按照普通商品住房由開發(fā)企業(yè)銷售。這意味著只有大約20%限價(jià)房項(xiàng)目將被轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房。而85%的比例也不是固定不變的，在實(shí)施過(guò)程中，將根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況變化等進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值可適當(dāng)調(diào)整

《通知》規(guī)定：收購(gòu)轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房，具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭均可申購(gòu)，其中項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售;具備共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭選購(gòu)后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購(gòu)房資格的無(wú)房居民家庭進(jìn)行銷售，其中建筑面積大于140平方米的住房可向具備本市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售。

《通知》明確了限房?jī)r(jià)項(xiàng)目收購(gòu)的具體操作，規(guī)定：一是在限房?jī)r(jià)項(xiàng)目辦理施工許可后，即可對(duì)該項(xiàng)目可售住房的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估;二是市保障房中心收購(gòu)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)在限期內(nèi)向開發(fā)建設(shè)單位付清全部收購(gòu)款;三是確定收購(gòu)與否的銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值，在實(shí)施過(guò)程中可根據(jù)市場(chǎng)變化和銷售情況適當(dāng)調(diào)整。

新政起到了“雙防雙?！钡淖饔?/strong>

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，《通知》“雙防雙?！?，扼制炒房，確保限房?jī)r(jià)項(xiàng)目住房是用來(lái)住的。限房?jī)r(jià)項(xiàng)目是按本市“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”方式競(jìng)得土地的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，之所以說(shuō)這個(gè)文件起到了“雙防雙保”的作用，體現(xiàn)在：“雙防”既通過(guò)土地出讓時(shí)提前鎖定住房的上市銷售價(jià)格，防止開發(fā)企業(yè)炒地推高房?jī)r(jià)、地價(jià)獲取暴利，也防止住房出售時(shí)提前鎖定的價(jià)格較市價(jià)偏低引起投資投機(jī)購(gòu)房人炒房獲取暴利;“雙保”則既保障了房子是用來(lái)住的，也保護(hù)了剛需和改善型家庭用來(lái)自住的住房需求不受到投資投機(jī)購(gòu)房人的擠壓。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長(zhǎng)尹飛表示，《通知》收購(gòu)差價(jià)較大的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房的做法，符合法律規(guī)定。共有產(chǎn)權(quán)住房是政策性的商品住房，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目也具有政策性。收購(gòu)部分限房?jī)r(jià)項(xiàng)目作為共有產(chǎn)權(quán)住房，打通了限房?jī)r(jià)項(xiàng)目和共有產(chǎn)權(quán)住房的通道。

焦點(diǎn)

剩余房源可向無(wú)房家庭銷售

近期，各地不時(shí)有新聞報(bào)道，一些限價(jià)房項(xiàng)目采取公開搖號(hào)的方式。甚至一些項(xiàng)目引發(fā)了市民排隊(duì)搶購(gòu)。北京為何不采取這種搖號(hào)方式銷售限價(jià)房呢?北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售時(shí)與周邊商品房?jī)r(jià)差較大時(shí)，就存在較大的獲利空間，一些投機(jī)客必然趨之若鶩，如果不采取必要的措施，原本用來(lái)居住的房屋就成了炒房牟利的工具。目前看，即便像有些城市那樣采用公開搖號(hào)的方式，但巨大的獲利空間還是會(huì)吸引大量的購(gòu)房人參與搖號(hào)，其中很多購(gòu)房人都是本著“買到即賺到”，而非真正需要房子住的動(dòng)機(jī)參與的，導(dǎo)致了真正自住的剛需家庭最終能購(gòu)買到的概率大大降低。

如果由政府收購(gòu)過(guò)來(lái)作為共有產(chǎn)權(quán)住房再公開搖號(hào)銷售，并且購(gòu)房后再賣二手房也只能面向符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買條件的家庭轉(zhuǎn)讓，大大壓縮了限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的牟利空間，投資客、炒房者也就沒(méi)有了購(gòu)買的動(dòng)力，申請(qǐng)購(gòu)買的居民家庭將主要是自住的剛需家庭，使得限房?jī)r(jià)項(xiàng)目真正回歸房住不炒的目的。不然，部分銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)相比價(jià)差較大的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，銷售時(shí)就會(huì)產(chǎn)生將利益簡(jiǎn)單地一次性地轉(zhuǎn)移給新房購(gòu)房人的問(wèn)題。

同時(shí)，收購(gòu)價(jià)差較大的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，除了保障真正需要“住”而非投資獲利的居民家庭，《通知》還通過(guò)項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售共有產(chǎn)權(quán)住房，較好地落實(shí)了“職住平衡”。

另外，《通知》還規(guī)定，具備共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭選購(gòu)后仍有剩余房源的，可向具備本市購(gòu)房資格的無(wú)房居民家庭進(jìn)行銷售，其中建筑面積大于140平方米的大戶型住房，還可向具備本市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售。這種做法，反映了對(duì)改善型家庭住房需求的兼顧，不僅是必要的，而且是科學(xué)的，因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民家庭收入的提高、二孩兒政策的放開等，確實(shí)有一定數(shù)量的家庭需要改善住房條件，政府住房政策也應(yīng)給予合理的支持。

關(guān)注

85%的設(shè)定比例依據(jù)是什么

北京房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)陳志表示，?85%的設(shè)定比例是適度的、合理的。為什么部分限房?jī)r(jià)項(xiàng)目上市時(shí)銷售限價(jià)與同地段房屋市場(chǎng)價(jià)會(huì)產(chǎn)生較大差價(jià)?主要有以下幾個(gè)方面：一是政府推出這個(gè)土地出讓方式，是為了控制土地出讓價(jià)格、防止出現(xiàn)“地王”，所以有必要適當(dāng)壓低住房銷售限價(jià);二是為引導(dǎo)項(xiàng)目周邊的在售新房項(xiàng)目及二手房房主理性定價(jià)，扼制房?jī)r(jià)上漲，也需要在一定程度上控制銷售限價(jià)，特別是一些在土地出讓時(shí)周邊沒(méi)有在售新房，銷售限價(jià)主要是參考了周邊二手住房當(dāng)時(shí)的成交均價(jià)。從北京房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的實(shí)際情況看，2017年12月全市二手住房成交均價(jià)比最高的3月下降13%，表明了限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售限價(jià)對(duì)引導(dǎo)住房?jī)r(jià)格趨于理性確實(shí)發(fā)揮了積極的作用。

但另一方面，在個(gè)別核心區(qū)域，或因市場(chǎng)環(huán)境變化產(chǎn)生的新的熱點(diǎn)區(qū)域，部分限房?jī)r(jià)項(xiàng)目與周邊新建商品住宅相比，仍然存在較大價(jià)差?！锻ㄖ犯鶕?jù)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，兼顧各方利益，明確了限房?jī)r(jià)項(xiàng)目收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房的設(shè)定比例為85%。如果設(shè)定比例過(guò)高，收購(gòu)項(xiàng)目過(guò)多，會(huì)對(duì)全市普通商品住房供應(yīng)造成影響，不利于商品住房市場(chǎng)的穩(wěn)定;如果設(shè)定比例過(guò)低，則不僅會(huì)存在較大的牟利空間，而且政府持有比例較高，也會(huì)影響剛需家庭的購(gòu)房積極性，畢竟這種轉(zhuǎn)化而來(lái)的共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格相對(duì)直接推出的共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格還是較高。