北京發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》：不得捆綁精裝修變相漲價(jià)

• 2018年5月28日 GuoMeng來源：證券日?qǐng)?bào) 大眾網(wǎng) 585 33
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  2018-2023年中國(guó)體育活動(dòng)中心建設(shè)市場(chǎng)深度全景調(diào)研及“十三五”發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

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在經(jīng)過前期公開征求意見后，5月26日北京市發(fā)布實(shí)施《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》(下稱《通知》)。

北京發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》：不得捆綁精裝修變相漲價(jià)

在經(jīng)過前期公開征求意見后，5月26日北京市發(fā)布實(shí)施《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》(下稱《通知》)。與征求意見稿比較，《通知》要求限價(jià)房項(xiàng)目不得通過捆綁精裝修變相漲價(jià)、不得拒絕購(gòu)房人使用住房公積金貸款。

根據(jù)限價(jià)房銷售規(guī)則，《通知》明確將依據(jù)土地出讓時(shí)的銷售限價(jià)與項(xiàng)目評(píng)估價(jià)之比來確定銷售方式。在實(shí)際操作中，比值高于85%的，由開發(fā)商面向本市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售，所售住房為商品房。比值低于85%，由北京市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，購(gòu)房人獲得銷售限價(jià)占評(píng)估價(jià)比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。

“這一政策的實(shí)質(zhì)就是將與市場(chǎng)價(jià)格相差過大的限價(jià)房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，從而避免有人利用限價(jià)房?jī)r(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格的套利空間進(jìn)行投資投機(jī)，保障中低收入人群的自住需求?！蔽覑畚壹?8.570, -0.03, -0.35%)集團(tuán)市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉對(duì)此表示，這是北京對(duì)國(guó)家“房住不炒”政策的進(jìn)一步落實(shí)。

《通知》強(qiáng)調(diào)，開發(fā)商應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓掛牌文件中關(guān)于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、限定的銷售均價(jià)和最高銷售單價(jià)的要求，在銷售時(shí)確保公開、公平和公正，不得強(qiáng)制搭售其他產(chǎn)品、服務(wù)，不得捆綁精裝修，不得拒絕購(gòu)房人使用住房公積金貸款。

對(duì)此，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受記者采訪時(shí)表示，在“房住不炒”的原則下，北京限價(jià)房政策又增補(bǔ)了兩個(gè)“預(yù)防針”：一是預(yù)防捆綁銷售。二是預(yù)防房企拒絕公積金?！锻ㄖ窂?qiáng)調(diào)不得拒絕購(gòu)房人使用住房公積金貸款，將有效保障購(gòu)房者對(duì)公積金貸款的正常使用。

“從這一政策背后的態(tài)度來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的精準(zhǔn)性和嚴(yán)格性再次得到充分體現(xiàn)，并且進(jìn)一步向市場(chǎng)傳遞出調(diào)控力度不放松的信號(hào)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷規(guī)范的同時(shí)，逐步向有序化發(fā)展。”張波如是說。

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限價(jià)房什么情況下轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房

“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”地塊是本市2016年樓市“9·30新政”時(shí)的產(chǎn)物，指的是一個(gè)土地地塊在招拍掛出讓時(shí)，不僅嚴(yán)格控制地價(jià)，還對(duì)項(xiàng)目未來房?jī)r(jià)進(jìn)行限定，提前鎖定未來的銷售均價(jià)和最高銷售單價(jià)。有統(tǒng)計(jì)顯示，自政策出臺(tái)至今，本市已出讓了62塊“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”地塊，簡(jiǎn)稱限價(jià)房地塊，其中，首批地塊有可能在年內(nèi)入市。

限價(jià)房項(xiàng)目該如何銷售?和此前的《征求意見稿》相同，《通知》提出，在限價(jià)房項(xiàng)目辦理施工許可后，將由北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理事務(wù)中心會(huì)同市保障房中心對(duì)該項(xiàng)目可售住房

的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，形成評(píng)估價(jià)。隨后，將當(dāng)初鎖定的銷售均價(jià)與評(píng)估價(jià)進(jìn)行比較。按照暫定的比例，當(dāng)銷售均價(jià)與評(píng)估價(jià)之比高于85%時(shí)，由開發(fā)建設(shè)單位面向具備本市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售，所售住房為商品房，但應(yīng)取得分戶不動(dòng)產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易;而當(dāng)銷售均價(jià)與評(píng)估價(jià)之比低于85%時(shí)，則由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，面對(duì)具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭銷售。

開發(fā)商賣限價(jià)房不得捆綁精裝修

不過，記者注意到，相比于此前，《通知》增加了對(duì)于開發(fā)商銷售時(shí)的約束，提出開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓掛牌文件中關(guān)于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、限定的銷售均價(jià)和最高銷售單價(jià)的要求，在銷售時(shí)確保公開、公平和公正，不得強(qiáng)制搭售其他產(chǎn)品、服務(wù)，不得捆綁精裝修，不得拒絕購(gòu)房人使用住房公積金貸款。

“少數(shù)開發(fā)建設(shè)單位企圖通過大規(guī)模增加并搭售地下倉(cāng)儲(chǔ)、庫(kù)房、設(shè)備用房等獲利，或者捆綁精裝修達(dá)到變相漲價(jià)目的的做法，本身就是違反法規(guī)的，是政府應(yīng)該查處、打擊的對(duì)象?！笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池分析。

轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)房后將搖號(hào)配售

限價(jià)房被市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房后，又如何銷售?《通知》也提出，收購(gòu)轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房，具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的

家庭均可申購(gòu)。搖號(hào)配售時(shí)，項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售。

也就是說，只要購(gòu)房人符合共有產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買資質(zhì)，即已婚家庭符合本市住房限購(gòu)條件且成員名下均無住房，單身家庭申請(qǐng)人年滿30周歲，且無住房轉(zhuǎn)出記錄、無征收安置房補(bǔ)償協(xié)議、無違法建設(shè)行為、夫妻離異已滿3年，就都可通過登記申購(gòu)、公開搖號(hào)的方式購(gòu)買。

由于項(xiàng)目已經(jīng)提前限定了銷售均價(jià)，購(gòu)房人將獲得銷售限價(jià)占評(píng)估價(jià)比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。舉例來說，如果銷售限價(jià)為3萬(wàn)元/平方米、評(píng)估價(jià)為5萬(wàn)元/平方米，那么購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)份額就是60%，剩余40%為政府產(chǎn)權(quán)份額。

另外，具備共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭選購(gòu)后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購(gòu)房資格的無房居民家庭進(jìn)行銷售，其中建筑面積大于140平米的住房可向具備本市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售。也就是說，對(duì)于剩余的大于140平方米的戶型，如果北京戶籍家庭名下已有一套房但確需改善，也可以購(gòu)買，不再限定必須名下無房。

“限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售時(shí)與周邊商品房?jī)r(jià)差較大時(shí)，就存在較大的獲利空間，一些投資投機(jī)客必然趨之若鶩，如果不采取必要的措施，原本用來居住的房屋就成了投資投機(jī)客炒房牟利的工具?！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波談到，如果由政府收購(gòu)過來作為共有產(chǎn)權(quán)住房再公開搖號(hào)銷售，就大大壓縮了限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的牟利空間，投資客、炒房者沒有了購(gòu)買的動(dòng)力，申請(qǐng)購(gòu)買的居民家庭將主要是自住的剛需家庭，使得限房?jī)r(jià)項(xiàng)目真正回歸“房住不炒”的目的。

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