北京“限競房”迎供應(yīng)高峰 長租住房市場將迎保險資金入場

• 2018年6月6日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 1312 86
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  2018-2023年版房地產(chǎn)信托項目可行性研究咨詢報告

  《2018-2023年版房地產(chǎn)信托項目可行性研究報告》為中研普華公司獨(dú)家首創(chuàng)針對行業(yè)投資可行性研究咨詢服務(wù)的專項研究報告。報告分為：行業(yè)通用版、專業(yè)定制版。行業(yè)通用版是中研普華根據(jù)行業(yè)一般1...

中國銀保監(jiān)會6月1日發(fā)布通知，明確保險公司通過直接投資，保險資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、資產(chǎn)支持計劃、保險私募基金等方式間接參與長租市場。

北京“限競房”迎供應(yīng)高峰，長租住房市場將迎保險資金入場。

日前，北京市規(guī)劃和國土管理委員會官網(wǎng)掛出兩宗住宅用地，分別位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)和房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)，均為“限房價競地價”普通商品住房地塊。

資料顯示，順義區(qū)的地塊位于后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村。東至規(guī)劃路，南至雙裕街，西至裕豐路，北至19-6011、6012地塊。該地塊建筑控制規(guī)模為6.5萬多平方米，未來商品住房銷售均價不超過55583元/平方米（含全裝修費(fèi)用），且最高銷售單價不得超過58362元/平方米（含全裝修費(fèi)用）。

據(jù)了解，地塊所處區(qū)域緊鄰空港區(qū)。周邊除了中糧祥云國際生活區(qū)、金地中央世家等老盤，還包括陽光城檀悅、龍灣別墅棠尚等新房項目和中鐵19街區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房。而房山區(qū)的地塊位于青龍湖鎮(zhèn)，建筑控制規(guī)模7.6萬多平方米，未來商品住房銷售均價不超過37245元/平方米（含全裝修費(fèi)用），且最高銷售單價不得超過39107元/平方米（含全裝修費(fèi)用）。

目前，房山的限價房項目較多，有金樾和著、旭輝城、萬科七橡墅等，均價多在3萬左右。

近日，北京住建委發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)限房價項目銷售管理的通知》，政策已經(jīng)明確，限競房預(yù)計將從6月開始迎來供應(yīng)高峰，短期入市房源有望超過2萬套。

“現(xiàn)在北京樓市基本已經(jīng)被限價房、共有產(chǎn)權(quán)房占據(jù)，而且未來很長一段時間，這種局面也不會改變。這就意味著土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)還要繼續(xù)保持7090政策?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從結(jié)構(gòu)上看，2016年土地供應(yīng)很少，在2017年北京加大了土地供應(yīng)，特別是自住房的供應(yīng)。房地產(chǎn)的核心一直都是地，對于北京來說，未來小戶型供應(yīng)會在目前土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)下上升，大戶型比例則越來越少。

長租住房市場將迎保險資金入場

中國銀保監(jiān)會6月1日發(fā)布通知，明確保險公司通過直接投資，保險資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、資產(chǎn)支持計劃、保險私募基金等方式間接參與長租市場。

保險資金“輸血”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的路徑正在不斷拓寬。中國銀保監(jiān)會6月1日發(fā)布《關(guān)于保險資金參與長租市場有關(guān)事項的通知》（以下簡稱《通知》），明確保險公司通過直接投資，保險資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、資產(chǎn)支持計劃、保險私募基金等方式間接參與長租市場。

這意味著，保險資金可以資金提供方的角色參與長租市場。在明確政策支持的同時，考慮到長租項目尚在創(chuàng)新探索階段，從而對保險機(jī)構(gòu)的項目審查、風(fēng)險管理、投后監(jiān)督提出較大挑戰(zhàn)，因此《通知》也著重加強(qiáng)了風(fēng)險管控，通過明確區(qū)位限制等風(fēng)險底線，來防范投資風(fēng)險。

《通知》針對長租住房項目的特點(diǎn)，給予了充分的政策創(chuàng)新支持。一是創(chuàng)新投資方式，除市場熟知的債權(quán)、股權(quán)等投資計劃方式外，保險資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)還可以采取發(fā)起設(shè)立資產(chǎn)支持計劃、保險私募基金等創(chuàng)新方式間接參與；二是優(yōu)化產(chǎn)品注冊機(jī)制，對于投資租賃住房項目的保險資產(chǎn)管理產(chǎn)品適用注冊綠色通道，提高運(yùn)作效率。

由于保險業(yè)在一些創(chuàng)新投資方式上還未能形成成熟模式，尤其是長期租賃住房項目的投資回報周期較長、風(fēng)控環(huán)節(jié)較多。這意味著，在投資渠道拓寬的同時，對保險機(jī)構(gòu)的項目審查、風(fēng)險管理、投后監(jiān)督也提出了更高的要求。

基于此，《通知》通過多道防線著重加強(qiáng)了風(fēng)險管控。第一道防線是明確對保險資金所投長租項目的區(qū)域提出了明確要求，處于北京、上海、雄安新區(qū)以及人口凈流入的大中型試點(diǎn)城市，滿足效益、權(quán)屬、土地使用性質(zhì)和審批程序等方面的要求。第二道防線是明確產(chǎn)品設(shè)立條件，針對投資長租項目的債權(quán)投資計劃和股權(quán)投資計劃分別設(shè)置了設(shè)立條件。第三道防線是規(guī)范資金管理，要求保險機(jī)構(gòu)督促各類主體規(guī)范項目建設(shè)管理和資金劃撥，實行資金專戶管理和資金進(jìn)出的全流程監(jiān)控，確保保險資金封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?。第四道防線是明確投資的風(fēng)險管理要求。

據(jù)了解，下一步，銀保監(jiān)會將繼續(xù)支持保險機(jī)構(gòu)發(fā)揮自身優(yōu)勢，積極探索可持續(xù)的長租市場商業(yè)運(yùn)作模式，進(jìn)一步參與國家重大戰(zhàn)略、關(guān)鍵領(lǐng)域和民生工程建設(shè)。

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