樓市調(diào)控壓抑需求釋放 “限價”造成價差

• 2018年6月6日 FanTianQing來源：鳳凰資訊 435 22
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  2018-2023年版房地產(chǎn)信托項目可行性研究咨詢報告

  《2018-2023年版房地產(chǎn)信托項目可行性研究報告》為中研普華公司獨家首創(chuàng)針對行業(yè)投資可行性研究咨詢服務(wù)的專項研究報告。報告分為：行業(yè)通用版、專業(yè)定制版。行業(yè)通用版是中研普華根據(jù)行業(yè)一般1...

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，今年年內(nèi)，全國各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)多達百余次。

樓市調(diào)控壓抑需求釋放，“限價”造成價差。

6月5日，天津市出臺樓市調(diào)控新政，明確嚴格落實天津市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，加強購房人購房資格審查，對不符合調(diào)控政策規(guī)定的，不予辦理相關(guān)購房手續(xù)，堅決遏制投機炒房。對擅自放松購房條件的，將嚴格進行追責問責。此前一天晚間，湖北宜昌市發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)工作的通知》，宣布要加大商品住房供應(yīng)，不得夜間開盤和開展銷售活動，在城區(qū)（含夷陵區(qū)）范圍內(nèi)購買商品住房的，自簽訂商品住房網(wǎng)簽合同之日起，2年內(nèi)不得上市交易。同時，對商品住房申報價格過高等行為進行規(guī)范。

按照中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，今年年內(nèi)，全國各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)多達百余次。

即便調(diào)控政策不斷，但是市場上卻出現(xiàn)了“萬人搶房”、“深夜排隊交購房審核資料”、“一房難求”等現(xiàn)象，為此，住建部約談了12個城市相關(guān)部門。為何樓市之火難熄？媒體采訪了業(yè)內(nèi)多位專家，試圖找到答案。

樓市調(diào)控壓抑需求釋放

樓市調(diào)控壓抑的部分購房需求反彈或是樓市“火”起來的其中一點原因。

中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員王業(yè)強指出，樓市調(diào)控本身已經(jīng)經(jīng)歷了很長一段時間，一些從最初觀望的購房者看到房價出現(xiàn)上漲后也增加了部分市場購房需求。

回顧樓市調(diào)控政策可以發(fā)現(xiàn)，2016年9月30日各地開啟限購政策被認為是打響樓市調(diào)控的第一輪。2017年3月17日，以北京為調(diào)控范本，各地開啟樓市調(diào)控升級，各地開啟限售模式。第三輪調(diào)控政策則從2017年7月開始，租賃成為政策的主要內(nèi)容，2017年9月開始，第四輪調(diào)控開啟，三四線城市不斷加入樓市調(diào)控行列。

而從2018年3月份，特別是兩會前后開啟的房地產(chǎn)調(diào)控政策被業(yè)內(nèi)認為是2016年“930”后的第五輪樓市調(diào)控。其主要特征是熱點城市購房出現(xiàn)剛需優(yōu)先搖號以及出現(xiàn)限價房。

“限價”造成價差，價格信號已失靈

“限價”被認為是造成樓市火爆的又一主因。

王業(yè)強稱，執(zhí)行限價措施是平穩(wěn)房價行之有效的政策，在一段時間內(nèi)房價出現(xiàn)異常波動后可以起到維持房價穩(wěn)定的作用，但是長期使用就會出現(xiàn)價格信號失靈的現(xiàn)象。

據(jù)媒體報道，南京775套限價房引來1.25萬人搶購，報名通道一度癱瘓。

浙江大學房地產(chǎn)研究中心主任賈生華指出，由于限價造成了一二手房價格倒掛，“買到就賺到”的思想使得限價政策刺激了購房熱情，另外一方面，由于房源有限，也造成了排隊買房等現(xiàn)象?，F(xiàn)在來看，限價措施并未穩(wěn)定市場情緒。

在中國社會科學院金融所房地產(chǎn)研究中心主任尹中立看來，限價等行政調(diào)控措施扭曲了市場的一些情況。限價在一定的時間內(nèi)是有效的，可以起到平抑市場、降溫的效果，但時間長之后，它的負面效果就會顯現(xiàn)，從而出現(xiàn)越調(diào)越火的情況。

而應(yīng)對房源有限的問題，部分城市則采取了搖號的購房模式。“限價、搖號并沒有穩(wěn)定市場，反而是刺激了需求，當前最主要的還是要調(diào)節(jié)供求關(guān)系”賈生華說道。

王業(yè)強認為，當前各地采取的一些行政性限制措施，如新房搖號，實際上增加了很多套利需求，而土地拍賣中的競自持實際上減少了新房供給并助長了房價進一步上漲的預(yù)期。根據(jù)中國城市地價監(jiān)測系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)，全國106個主要監(jiān)測城市2018年第1季度土地價格繼續(xù)快速上漲，住宅用地價格同比上漲10.43%；另根據(jù)國家統(tǒng)計局提供的2018年1季度數(shù)據(jù)，全國土地購置均價同比上漲19.8%。地價的上漲既蘊含著未來房價可能進一步上漲，也意味著當前的行政性限制房價措施不可持續(xù)，如果繼續(xù)限價只會造成新增供給短缺。

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