什么是房屋買(mǎi)賣(mài)不破租賃？

• 2018年7月27日 HaoChenChong來(lái)源：房天下 885 55
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  2018-2024年中國(guó)新型裝配建筑行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告

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有一部分房屋持有人在出售房屋的時(shí)候，房屋尚有租戶(hù)居住，且租賃期限未到，該如何處理呢?

有一部分房屋持有人在出售房屋的時(shí)候，房屋尚有租戶(hù)居住，且租賃期限未到，該如何處理呢?

什么是買(mǎi)賣(mài)不破租賃?

根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)不破租賃是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使房屋持有人將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓他人，買(mǎi)受人不得以房屋產(chǎn)權(quán)人身份否定此前的租賃關(guān)系。這是為了更好地保護(hù)承租人在租賃期間內(nèi)，順利、安全地對(duì)租賃物使用收獲。但是這里指的租賃，是指有固定期限的租賃，未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。

有租戶(hù)的房子如何賣(mài)?

如果房屋尚在出租狀態(tài)，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)在售房之前的合理期限內(nèi)通知承租人，在實(shí)際案例中這個(gè)期限一般為15或30天。這樣承租者可以提前了解房屋持有人的出售意愿，根據(jù)自身情況決定是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，或利用這段時(shí)間另尋房屋、或和房屋持有人約定告知買(mǎi)主租賃現(xiàn)狀。需要提醒房屋持有人的是，如出售房屋未通知承租人，即使手續(xù)合法、程序健全，承租人也有權(quán)利主張房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，并有權(quán)以同等價(jià)格購(gòu)得該房屋。

租戶(hù)一定能優(yōu)先買(mǎi)房嗎?

雖然租戶(hù)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但并不意味著租戶(hù)一定能優(yōu)先買(mǎi)房。還需要滿足下方條件：

1、承租人與出租人之間簽訂的租賃合同必須合法有效。

2、房屋產(chǎn)權(quán)人將房屋出售給配偶、父母、子女等親屬的話，承租人無(wú)法主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

3、承租人只能在同等條件下行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。所謂的“同等條件”就是指，承租人購(gòu)房的條件與第三人購(gòu)房的條件是相同的，不論是在房?jī)r(jià)、支付方式還是其他方面，承租人都不會(huì)以?xún)?yōu)于第三人的購(gòu)買(mǎi)條件買(mǎi)下房屋。

4、如果承租人和共有權(quán)人同時(shí)想購(gòu)買(mǎi)房屋，共有人可以先于承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

5、承租人必須在一定的期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)人賣(mài)房之前要確保租客等享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的人已經(jīng)放棄使用權(quán)利，要求對(duì)方出示放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明。

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