買房簽合同應(yīng)注意什么？買房合同有哪些補(bǔ)充協(xié)議

• 2018年7月22日 WuYaNan來源：360問答 1283 84
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  2018-2023年中國住宅行業(yè)供需趨勢及投資風(fēng)險研究報告

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房屋買賣合同有效成立和產(chǎn)權(quán)過戶登記是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的生效要件。

房屋買賣合同有效成立和產(chǎn)權(quán)過戶登記是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的生效要件。登記是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必要條件，而非房屋買賣合同的生效要件。房屋買賣合同只要具備書面形式、行為主體適格、意思表示真實(shí)、不違反社會公共利益等合同的一般生效條件，即為有效成立，雙方當(dāng)事人必須信守。

買房簽合同注意事項(xiàng)

1、買房前，注意房產(chǎn)證的辦理。合同中應(yīng)約定房屋交付后，如何辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)。建議消費(fèi)者盡快辦理房產(chǎn)證，因?yàn)榉慨a(chǎn)證是房屋所有權(quán)的證明。

2、買房前，注意價款及支付條款。合同中應(yīng)明確規(guī)定每平方米價格，如果包括其他費(fèi)用(如水暖、煤氣的初裝費(fèi)等)應(yīng)一并列明，該房款是一次付清還是分期付款?是現(xiàn)金支付還是票據(jù)支付?若消費(fèi)者購買的是期房，最好爭取分期付款方式，簽合同是先付總價款的40%，待工程完工過半時再付30%，等工程竣工交付時付清最后的30%，這樣可以給房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)定對等的義務(wù)，減少消費(fèi)者的購房風(fēng)險。

3、買房前，注意房屋所占土地的使用權(quán)。如果賣方未合法取得該土地的使用權(quán)，應(yīng)責(zé)成賣方首先向國家繳納土地使用金。

4、買房前，注意違約條款。應(yīng)列明一方違約時支付違約金的合理數(shù)額或違約金計(jì)算辦法。如房屋開發(fā)上在格式合同中私自定下諸如“若開發(fā)商不能按時交付房屋，按該房屋合同價款 0.001%支付違約金”的不合理?xiàng)l款時，消費(fèi)者應(yīng)對此堅(jiān)決抵制，因?yàn)檫@是房地產(chǎn)開發(fā)商不想履約的一個征兆。若合同中未約定違約金條款時，依法律規(guī)定由違約方支付對方合同總價的1%至5%的違約金。

買房合同有哪些補(bǔ)充協(xié)議

補(bǔ)充協(xié)議是買賣雙方根據(jù)意向自治原則，對正式 契約中不適合當(dāng)事人實(shí)際的條款進(jìn)行變更、修改、補(bǔ)充、完善而訂立的協(xié)議。按照合同法的有關(guān)規(guī)定，是否簽訂及如何簽訂補(bǔ)充契約完全由當(dāng)事人自主決定，任何一方不得將自己的意志強(qiáng)加給對方當(dāng)事人。即通常所說的契約自由原則，也是購房人的基本權(quán)利。

1、損失問題的考慮。目前法律賦予的這項(xiàng)基本權(quán)利卻沒有被購房人充分利用。有些購房人要么對開發(fā)商提出的補(bǔ)充契約可能產(chǎn)生的法 律后果不甚清楚，要么過于相信開發(fā)商的口頭承諾，要么認(rèn) 為開發(fā)商擬定的補(bǔ)充契約不能修改。尤其是那些匆忙交付定 金后，認(rèn)購書中又標(biāo)明“如不簽約，定金扣除”的購房人， 更因擔(dān)心定金損失而被迫接受開發(fā)商擬訂的補(bǔ)充契約。

2、違約問題的考慮。開發(fā)商通過補(bǔ)充契約將正式契約中房地產(chǎn)管理部門用來確保購房人利益的條款加以修改或刪除，使其應(yīng)當(dāng)承 擔(dān)的法律責(zé)任得以豁免或減輕。則購房人的意思卻絲毫沒有 在補(bǔ)充契約中體現(xiàn)出來。一旦發(fā)生糾紛，補(bǔ)充契約對購房人 的權(quán)利缺乏保障，購房人又無法住所開發(fā)商的口頭承諾追究 其違約責(zé)任。

3、賣方合約的注意事項(xiàng)。根據(jù)新合同法的有關(guān)規(guī)定，正式契約與補(bǔ)充契約內(nèi)容不一致的，以補(bǔ)充契約為準(zhǔn)。據(jù)此，以上兩例補(bǔ)充條款產(chǎn)生的 法律后果，一是賣方交付房屋時提交不出正式契約規(guī)定的法 律文本應(yīng)屬違約行為，但通過補(bǔ)充契約的修改，購房人無法按正式契約規(guī)定的內(nèi)容追究賣方的逾期違約責(zé)任;二是賣方 逾期交付物業(yè)所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任可能因補(bǔ)充契約規(guī)定的免 責(zé)事由的存在而被免除或被降到最低。相應(yīng)地，購房人的風(fēng) 險卻因此大大地增加了。

4、風(fēng)險回避。為了降低購房風(fēng)險，希望購房者在簽訂補(bǔ)充契約時一定要拒絕以上類似條款，同時，盡可能地將自己的真實(shí)意思及 賣方的承諾體現(xiàn)在補(bǔ)充契約中。有時開發(fā)商在廣告或銷售過 程中會給出許多誘惑的承諾，如房屋使用率、公共配套設(shè)施 的設(shè)置及建成時間、附帶贈送、產(chǎn)權(quán)證發(fā)放時間等，以上承 諾如果不寫入合同，一亙開發(fā)商沒有兌現(xiàn)承諾，購房者將無 法追究其違約責(zé)任。

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