深圳“房改”正式落地 減少商品住房銷售量或成為趨勢

• 2018年8月4日 FanTianQing來源：鳳凰資訊 1430 94
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  2018-2023年版房地產(chǎn)經(jīng)紀產(chǎn)品入市調(diào)查研究報告

  在市場競爭日益激烈、新產(chǎn)品層出不窮的今天，要開發(fā)一個新品并能迅速在市場上推廣其難度是可想而知的。只有經(jīng)過科學(xué)的市場分析、消費者分析、競爭對手的分析，做到有的放矢，才能使企業(yè)開發(fā)的新...

8月3日，深圳市人民政府辦公廳正式發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》（深府規(guī)〔2018〕13號），這意味著深圳版“房改”方案正式落地。

8月3日，深圳市人民政府辦公廳正式發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》（深府規(guī)〔2018〕13號），這意味著深圳版“房改”方案正式落地。未來，深圳商品住房比例將僅占40%，保障和人才住房將覆蓋絕大部分人才和中等偏下收入居民，確保戶籍特困人員、低保及低保邊緣家庭應(yīng)保盡保。

保障性住房占60%

《意見》指出，近年來，隨著深圳市人口持續(xù)凈流入，商品住房價格上漲較快，住房供需不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、保障不充分等問題日益突出， 現(xiàn)行住房制度已難以滿足廣大市民對改善住房條件的新需求，難以滿足深圳實施人才強市戰(zhàn)略的新需要，難以滿足深圳建設(shè)創(chuàng)新引領(lǐng)型全球城市的新要求。為此，深圳亟需深化住房制度改革，加大住房供應(yīng)，擴大保障范圍，不斷提升城市對人才的吸引力，不斷增強市民群眾的獲得感、幸福感、歸屬感，努力讓全體市民住有所居。

《意見》提出的近期目標(biāo)是，到2035年，新增建設(shè)籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。統(tǒng)籌解決各類居民的住房問題，構(gòu)建相對完備的住房供應(yīng)與保障體系，確保戶籍特困人員、低保及低保邊緣家庭應(yīng)保盡保，各類人才和中等偏下收入居民以及為社會提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員、先進制造業(yè)職工等群體的住房困難得到有效解決，可通過市場解決的住房需求得到較好滿足。

根據(jù)新的住房供應(yīng)體系，深圳市場商品住房，將僅占住房供應(yīng)總量的40%左右，以普通商品住房為主，面向符合條件的各類居民供應(yīng)，租售結(jié)合。而其余60%將由三部分組成，分別是：——人才住房，占住房供應(yīng)總量的20%左右，重點面向符合條件的企事業(yè)經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)、高技能、社會工作、黨政等方面人才供應(yīng)，可租可售，建筑面積以小于90平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的60%左右。對符合條件的高層次人才實行更加優(yōu)惠的政策。

——安居型商品房，占住房供應(yīng)總量的20%左右，重點面向符合收入財產(chǎn)限額標(biāo)準等條件的戶籍居民供應(yīng)，可租可售、以售為主，建筑面積以小于70平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的50%左右。

——公共租賃住房，占住房供應(yīng)總量的20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員、先進制造業(yè)職工等群體供應(yīng)，建筑面積以30—60平方米為主，只租不售，租金為屆時同地段市場商品住房租金的30%左右，特困人員、低保及低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。

此外，政府還將對符合條件的各類人員進行住房貨幣補貼，探索采用住房租賃券的形式發(fā)放住房租賃補貼和人才安居補貼。

擺脫房地產(chǎn)依賴

中國社會科學(xué)院金融所研究員尹中立看來，在1998年住房制度改革之后，尤其是2003年（當(dāng)年的國務(wù)院18號文件）之后，我國城鎮(zhèn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)大約是：90%是商品住房，10%是保障性住房，商品住房占絕對主導(dǎo)地位。住房供應(yīng)過度倚重商品住房是導(dǎo)致住房價格偏離普通工薪階層收入水平的主要原因，深圳出臺的新文件將住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進行了重大調(diào)整是落實中央“房住不炒”精神的有力措施。

尹中立認為，未來的深圳市的住房供應(yīng)主要有保障性住房主導(dǎo)。雖然《意見》是一個深圳市出臺的文件，但它是住房制度改革啟航的重大信號。深圳歷來是改革的先行先試者，30多年前的土地制度改革就是從深圳發(fā)端的。不僅對深圳樓市影響深遠，對全國房地產(chǎn)市場而言都具有里程碑意義。

“十九大報告提出住房制度改革，說的是多主體供給、多渠道保障、租售并舉，深圳出臺的《意見》可以看成是深化改革的體現(xiàn)，也體現(xiàn)了讓全體人民住有所居的目標(biāo)?！? 中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說道。

在顧云昌看來，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的貢獻無可爭議，但是未來減少商品住房的銷售量或成為趨勢。

“深圳有其特殊性，GDP對于房地產(chǎn)的依賴性也不是很大，因此深圳有條件減少新房銷售量，建設(shè)保障性住房?！鳖櫾撇赋?。

據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，2017年深圳的GDP是22439億元，房地產(chǎn)投資是2136億元，房地產(chǎn)投資僅占GDP的9.5%，而對房地產(chǎn)依賴度最高的三亞，其依賴度是103.9%，其他的三個一線城市對房地產(chǎn)的依賴度均在12%以上。

58安居客房產(chǎn)研究院分析師王林燕認為，深圳對房地產(chǎn)的依賴度低于10%，這在全國來說都是很低了，這也說明深圳是最有條件“告別土地財政”的，深圳在金融以及高科技兩大產(chǎn)業(yè)的支撐下，經(jīng)濟高速發(fā)展，動力強勁。

“深圳出臺的新政對其他城市具有借鑒意義，當(dāng)前，中央明確房地產(chǎn)市場調(diào)控的主體責(zé)任是地方政府，因此各地政府都會根據(jù)自身情況進行決策?！鳖櫾撇赋?。

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