北京房租兇猛 前7月同比漲幅超10%租戶議價(jià)空間明顯縮窄

• 2018年8月18日 ZhouXun來源：中國經(jīng)營報(bào) 473 25
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  2018-2023年版廉租房產(chǎn)品入市調(diào)查研究報(bào)告

  在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、新產(chǎn)品層出不窮的今天，要開發(fā)一個(gè)新品并能迅速在市場(chǎng)上推廣其難度是可想而知的。只有經(jīng)過科學(xué)的市場(chǎng)分析、消費(fèi)者分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，做到有的放矢，才能使企業(yè)開發(fā)的新...

接受采訪的多位市場(chǎng)人士表示，自去年大興大火以來，隨著拆違行動(dòng)和治理群租房亂象的力度加大，低價(jià)房源大量清退，今年以來內(nèi)城幾個(gè)區(qū)域市場(chǎng)租住需求明顯增加，有效供應(yīng)減少疊加市場(chǎng)需求大增，租金一路上揚(yáng)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月北京住房租金價(jià)格同比漲幅超過10%，租戶議價(jià)空間明顯縮窄。

接受采訪的多位市場(chǎng)人士表示，自去年大興大火以來，隨著拆違行動(dòng)和治理群租房亂象的力度加大，低價(jià)房源大量清退，今年以來內(nèi)城幾個(gè)區(qū)域市場(chǎng)租住需求明顯增加，有效供應(yīng)減少疊加市場(chǎng)需求大增，租金一路上揚(yáng)。

此外，隨著企業(yè)加速布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化趨勢(shì)加快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)高端化以及租賃機(jī)構(gòu)哄搶房源，也大幅提升了市場(chǎng)整體租金水平。

8月17日，北京住建委就住房租賃企業(yè)哄抬租金搶占房源問題，約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源;不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。同時(shí)嚴(yán)查哄抬租金擾亂市場(chǎng)的行為。

朝陽海淀漲幅居前

記者在大興黃村興華大街附近的一家鏈家門店了解到，離地鐵站走路大概十分鐘左右的路程，兩居室月租金3500元左右，房子相對(duì)比較老，不帶電梯，樓高多為6層。房齡稍微新一點(diǎn)帶電梯房，兩居室月租金在4000元以上。工作人員告訴記者，大興這邊租金基本上沒有變動(dòng)，主要是去年年底大興那場(chǎng)大火后房租漲幅比較大，漲了有30%~40%。之前兩居室每個(gè)月也就是兩千五六，大火之后漲到三千三四。

記者來到豐臺(tái)角門西地鐵站附近的一家鏈家門店了解，附近一個(gè)開間月租金4200元，兩居室月租金5500元到6000元左右。工作人員告訴記者，現(xiàn)在在租的房源都是老房子，不帶電梯，而且?guī)缀醵际俏鍖踊蛄鶎拥母邩菍?，低樓層在租的房源很少。因?yàn)榛旧献鈶舳紩?huì)選擇續(xù)租，能給自如的房子也就給自如改造出租了，所以現(xiàn)在房源很少?！按笈d大火后租金漲的比較多，之后租金就一直沒下來，而且也一直在漲，大概漲了500元左右?！?/p>

“大興大火那時(shí)候300套房源不到一個(gè)星期全租沒了，搶房。租賃市場(chǎng)每年的2月和8月份是高峰期。一個(gè)是大學(xué)生租房，一個(gè)是過完年剛回來的一部分租客。”角門西地鐵站附近的一家我愛我家門店的工作人員告訴記者。

記者走訪了解到，各個(gè)區(qū)域受到去年年底大興大火的影響比較大，房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了不同幅度的上漲。不過，對(duì)各區(qū)域的影響不一，其中朝陽和海淀漲幅比較明顯，根據(jù)房屋面積、環(huán)境等不同，月租金漲幅在1000元到2000元不等。多位房屋中介人員告訴記者，近期房源較少，成為租金上漲的重要原因。部分高端房源的租金則在6月后出現(xiàn)明顯上漲。

記者來到朝陽區(qū)西大望路的一家鏈家門店采訪時(shí)了解到，一居室月租金5000元到6000元左右，光輝南里的一套一居室報(bào)價(jià)6100元，為七層不帶電梯。兩居室則要月租金7500元。工作人員告訴記者，西大望路這邊的房子月租金普遍漲了1000元左右。去年大興大火之后，不讓打隔斷，房租漲得比較多?，F(xiàn)在房源少，租戶多。他表示，現(xiàn)在管得比較嚴(yán)，兩居室超過四個(gè)人居住就會(huì)被查。

記者在西大望路附近的一家麥田門店了解到，環(huán)境相對(duì)比較好的一居室?guī)щ娞莘?，月租金約6000元~6500元左右，兩室的月租金為8000元~10000元甚至更貴。工作人員告訴記者，附近最高端的樓盤，一個(gè)80多平方米的小兩居，去年月租金13500元，今年漲到15000元?！叭ツ隄q得不算多，主要是今年六七月份漲得比較多。房源稀少是主要原因。”

記者在海淀中關(guān)村附近走訪了解到，一居室月租金約為7000多元，兩居室則是8000多元，環(huán)境稍微好點(diǎn)的約為9000元左右。一個(gè)鏈家門店的工作人員告訴記者，一居室相較去年同期每月漲了1000元左右，兩居室漲了2000元左右，三居室漲得更多。

他表示，因?yàn)楹５斫逃Y源豐富，所以房租會(huì)受影響。從6月份一直到11月份都是租房比較熱的時(shí)間，一般5月份開始房租就會(huì)上漲。5月份的時(shí)候一居室六千二三，現(xiàn)在六千七八到七千一二左右。海淀這邊租客一般除了上班的，還會(huì)有陪讀的。

供不應(yīng)求為主因

根據(jù)貝殼研究院相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，北京市場(chǎng)平均租金為86.4元/平方米/月，略高于去年同期水平，7月租金環(huán)比漲幅為2.6%。剔除不可比因素，今年前7個(gè)月，租金指數(shù)同比上漲10.7%。我愛我家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，今年前7個(gè)月，北京房屋租賃市場(chǎng)交易總量較去年前7個(gè)月增長(zhǎng)14.4%。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥表示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前北京有超過800萬人租房居住，但租賃住房供應(yīng)只有160萬套左右，租賃住房總量不足，大量流動(dòng)人口租住在城中村，供需關(guān)系緊張，租金呈持續(xù)穩(wěn)步上漲勢(shì)頭。同時(shí)，治理群租和清理違建減少了低價(jià)租賃房的數(shù)量，特別是去年“11·18大火”以來，對(duì)地下室、群租房等違法租房的查處力度加大，減少了大量的低租金違建住房。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年以來，北京市中心城六區(qū)租賃成交占比保持在2017年以來高位，六七月份這一占比明顯上升，7月達(dá)到了76%，是2017年以來的次高值。貝殼研究院分析認(rèn)為，從2017年末開始外圍城區(qū)不符合居住要求的違規(guī)建筑、群租房等被清理，導(dǎo)致需求向內(nèi)城轉(zhuǎn)移，中心城區(qū)租賃物業(yè)單價(jià)較高，從而帶動(dòng)全市平均租金的上漲。

數(shù)據(jù)顯示，2017年12月北京新增掛牌租金水平環(huán)比明顯上漲3.2%，此后議價(jià)空間亦有明顯收窄。隨著畢業(yè)季臨近，2018年5、6兩月，新增掛牌租金水平環(huán)比分別明顯上漲3.6%和2.5%，議價(jià)空間進(jìn)一步收窄，6月降至3.7%，為2017年以來最低水平。

記者在走訪過程中發(fā)現(xiàn)，鏈家門店的工作人員都不約而同向記者推薦了該公司旗下的公寓品牌自如。自如的價(jià)格會(huì)比普通房源月租金平均高出1000元甚至更多，并且還要收取10%左右的服務(wù)費(fèi)。

在海淀區(qū)出租一套4居室房源的王女士告訴記者，在她出租的小區(qū)里也有租給自如的房源，一些租客看完同小區(qū)的自如房源后到她那看房的也不少，租客們告訴她環(huán)境都差不多，但是自如的租金要比她這兒貴不少。

記者了解到，自如房源大多以合租為主，采用N+1、N+2等模式，也就是2居3居多隔出1~2間屋子。其中的一名工作人員告訴記者，普通租房房源少，如果怕租不到，自如一定會(huì)租到的。

租賃機(jī)構(gòu)化推升租金

趙慶祥表示，北京已有超過15%的租賃住房由住房租賃企業(yè)運(yùn)營，高租金長(zhǎng)租公寓、青年公寓、白領(lǐng)公寓等租賃住房占比不斷提升，租賃住房的結(jié)構(gòu)性變化，也是造成租金上漲的原因。同時(shí)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(住房租賃企業(yè))爭(zhēng)搶房源哄抬房租，市場(chǎng)上出租房屋供小于求，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一套房源多家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(住房租賃企業(yè))爭(zhēng)搶的局面，往往是“價(jià)高者得”，特別是有資本支持的機(jī)構(gòu)，甚至不計(jì)成本地拿房，房租水漲船高。

趙慶祥認(rèn)為，2015年以來，北京市住房?jī)r(jià)格經(jīng)歷了一輪快速上漲，房?jī)r(jià)租金比偏離正常區(qū)間?！白饨鸷头?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)有一個(gè)合理的比例關(guān)系，目前就北京來看，同期的房?jī)r(jià)和租金計(jì)算，租金收益率也就2%左右，租金回報(bào)率不高。房?jī)r(jià)上漲一定會(huì)帶動(dòng)租金上漲。經(jīng)歷過一個(gè)房?jī)r(jià)快速上漲之后，租金會(huì)補(bǔ)漲?！?/p>

根據(jù)貝殼研究院相關(guān)數(shù)據(jù)顯示， 2018年上半年北京市居民租金收入比為22.2%，略高于2015年和2017年，但略低于2016年，仍處于30%以內(nèi)的合理范圍。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池也認(rèn)為，多元化、多樣性的租房市場(chǎng)的形成，對(duì)房租有一定的影響。租賃市場(chǎng)也有高中低檔之分，如果公租房、低端租賃住房供應(yīng)增加，則房租會(huì)下降;如果高檔租賃住房供應(yīng)增加，則會(huì)拉高房租水平。

她表示，房租水平也受政策影響。每一個(gè)新政出臺(tái)，都會(huì)對(duì)房租形成一定影響，最終房租水平是所有綜合因素作用的結(jié)果。例如，根據(jù)租賃新政，京籍無房家庭滿足條件可以得到子女接受教育的權(quán)利，不再與產(chǎn)權(quán)房掛鉤，這一新政會(huì)增加租賃住房的需求，進(jìn)而推動(dòng)房租上漲;政府鼓勵(lì)開發(fā)商自持物業(yè)供給租賃住房，而目前開發(fā)商自持租賃住房有走高端化趨勢(shì)，而且是成本定價(jià)法確定房租，從一定意義上拉高了房租水平;住房鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)租賃，機(jī)構(gòu)租賃的租金水平高于個(gè)人房東直接出租的租金水平。

趙秀池還表示，目前來看，北京租房市場(chǎng)的供求狀況仍然不平衡。尤其是小戶型一居室、二居室、集體宿舍嚴(yán)重短缺。從2013年開始，北京制定了群租房的標(biāo)準(zhǔn)，但市場(chǎng)上的集體宿舍幾乎沒有供應(yīng)，租賃市場(chǎng)主要以個(gè)人閑置的房源為主，缺乏大規(guī)模的機(jī)構(gòu)供給房源。

貝殼研究院分析認(rèn)為，從理論上看，租金的漲幅長(zhǎng)期與居民收入，尤其是租房者的收入水平保持較強(qiáng)的相關(guān)性。盡管短期租金數(shù)據(jù)會(huì)有波動(dòng)，但長(zhǎng)期向收入水平收斂。歷史數(shù)據(jù)顯示，每年7~8月會(huì)迎來租賃成交的季節(jié)性高點(diǎn)，價(jià)格達(dá)到峰值。之后市場(chǎng)開始進(jìn)入淡季，租金將迎來回落。從線上數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前租賃熱度已經(jīng)開始下降。貝殼找房租賃訪問量和鏈家APP租賃訪問量均開始下行，鏈家租賃新增客源也開始減少。預(yù)計(jì)8月租金漲幅將會(huì)繼續(xù)收窄，9月后市場(chǎng)開始進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，預(yù)計(jì)租金將迎來下滑。

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