為什么中國租房市場(chǎng)租金快速上漲？

• 2018年8月27日 YangJinZhu來源：搜狐 1307 85
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  2018-2023年中國輕質(zhì)建筑材料制造行業(yè)供需趨勢(shì)及投資風(fēng)險(xiǎn)研究報(bào)告

  隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，輕質(zhì)建筑材料制造市場(chǎng)發(fā)展面臨巨大機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方面，輕質(zhì)建筑材料制造企業(yè)數(shù)量越來越多，市場(chǎng)正面臨著供給與需求的不對(duì)稱，輕質(zhì)建筑材料制造行業(yè)有進(jìn)一步洗牌的...

當(dāng)前中國租房市場(chǎng)租金快速上漲的問題已經(jīng)炒得沸沸洋洋。有數(shù)據(jù)顯示，過去一年里，在全國的一二線城市中，有13個(gè)城市房租上漲幅度超過20%。其中成都房租上漲了30.98%，深圳上漲了29.68%，重慶、西安、天津、合肥等二線城市，漲幅全線超越北上廣，而北京和廣州的漲幅也

當(dāng)前中國租房市場(chǎng)租金快速上漲的問題已經(jīng)炒得沸沸洋洋。有數(shù)據(jù)顯示，過去一年里，在全國的一二線城市中，有13個(gè)城市房租上漲幅度超過20%。其中成都房租上漲了30.98%，深圳上漲了29.68%，重慶、西安、天津、合肥等二線城市，漲幅全線超越北上廣，而北京和廣州的漲幅也均超過20%。僅是今年7月房租的飚升更是瘋狂。而按照平均月租金排序，北京、深圳、上海已經(jīng)分別達(dá)到了92.33元、78.3元、74.48元。這意味著在兩三個(gè)月時(shí)間里，國內(nèi)一線城市，一套100平方米的住房平均房租已經(jīng)從5,000-7,000元迅速上漲到7,000至10,000元。

那么，至于這些城市房租為何會(huì)突然快速上漲？見仁見智，如季節(jié)性因素，供需結(jié)構(gòu)失衡，如北京那樣大力拆除違規(guī)建筑，長(zhǎng)租公寓哄抬房租，等等。對(duì)此，無論如何解釋，其實(shí)不是太重要的。重要的是為何政府提出發(fā)展中國的住房租賃市場(chǎng)，中國的住房租賃市場(chǎng)沒有發(fā)展起來就會(huì)亂象叢生？原因何在？當(dāng)前中國住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的障礙有哪里？如果這些問題不梳理清楚，要找到當(dāng)前中國住房租賃市場(chǎng)房租突然快速飚升的根源是不可能的。

發(fā)展中國的住房租賃市場(chǎng)，是十九大報(bào)告提出的。十九大報(bào)告指出，要建立起中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，就得要建立起住房租售并舉的房地產(chǎn)市場(chǎng)體制。在這個(gè)租售并舉的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中，一方面商品住宅市場(chǎng)還得繼續(xù)發(fā)展，另一方面要建立起中國的住房租賃市場(chǎng)。也就是說，為了保證居民的基本居住條件，今后的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，有支付能力的居民進(jìn)入商品住房市場(chǎng)購買住房，而中低收入居民則通過住房租賃的方式來保證。如果中國的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展了，那么中國房地產(chǎn)市場(chǎng)問題也就解決了，即房?jī)r(jià)能夠穩(wěn)定在現(xiàn)有的水平，中低收入居民居住也得以滿足。政府職能部門所看到的是，如德國有發(fā)達(dá)的住房租賃市場(chǎng)，中低入居民的居住問題得以解決，同時(shí)德國房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，居民都能夠安居樂業(yè)，整個(gè)國家根本上也不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)引發(fā)多少社會(huì)矛盾。

但是，德國發(fā)達(dá)的住房租賃市場(chǎng)是如何發(fā)展起來的？其前提條件有哪些？如果這些條件難以滿足，中國住房租賃市場(chǎng)能夠得以發(fā)展嗎？或中國住房租賃發(fā)展的障礙在哪里？我在去年就撰文指出，要發(fā)展中國住房租賃市場(chǎng)的第一個(gè)前提條件就是落實(shí)“只住不炒”的市場(chǎng)定位，去除住房市場(chǎng)的投機(jī)炒作功能，去除住房市場(chǎng)賺錢效應(yīng)，讓住房?jī)r(jià)格完全回歸理性，回到住房消費(fèi)者有支付能力的購買水平。如果這個(gè)前提條件不確立，有效健康的中國住房租賃市場(chǎng)是發(fā)展不起來的。最近炒得沸沸洋洋的全國一二線城市住房租金價(jià)格快速飚升，就是與這種制度、法律、法規(guī)準(zhǔn)備不足有很大關(guān)系，與“只住不炒”的市場(chǎng)定位沒有真正落實(shí)有關(guān)，與當(dāng)前中國住房市場(chǎng)仍然是以投資炒作主導(dǎo)的市場(chǎng)有關(guān)，與中國房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有真正轉(zhuǎn)型為消費(fèi)市場(chǎng)有關(guān)，讓這些城市的房?jī)r(jià)完全頂在天花板上。

因?yàn)?，只要政府不用?jīng)濟(jì)杠桿嚴(yán)格限制住房的投資功能，那么居民在是租房還是購買住房上永遠(yuǎn)是不確定的。特別是房?jī)r(jià)高得離譜的一二線城市，居民更是會(huì)寧可進(jìn)入購買住房市場(chǎng)而不進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。在這種情況下，不僅會(huì)導(dǎo)致可租賃的住房越來越少，也會(huì)導(dǎo)致要進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)的中低收者越來越多。所謂的這些城市的租賃住房供應(yīng)矛盾就會(huì)更加突出。

第二個(gè)前提條件是政府對(duì)住房租賃市場(chǎng)是不是有足夠的財(cái)政投入。因?yàn)?，進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)的主要是中低收入居民，如果房?jī)r(jià)水平很高，低收入特別極低收入的居民，不僅根本上不可能進(jìn)入購買住房市場(chǎng)，而且也沒有能力進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。對(duì)于這部分居民，政府就得建立公租房的方式幫助解決其基本的居住問題。而政府對(duì)租賃市場(chǎng)的財(cái)政投入還包括對(duì)租賃住房建造的財(cái)政補(bǔ)貼及租賃住房者的租金補(bǔ)貼。前者是鼓勵(lì)企業(yè)建造中低收入居民能夠租賃得起的住房，后者是鼓勵(lì)居民租賃住房而不是購買住房。在德國就專門有《住房租賃補(bǔ)貼法》的立法。如果沒有政府較大的財(cái)政投入安排，住房租賃市場(chǎng)是無法發(fā)展起來的。就國內(nèi)各城市來看，目前地方政府財(cái)政支持還是非常少。這是造成當(dāng)前不少城市住房租賃市場(chǎng)供給不足的最為重要的根源。

正因?yàn)?，中國住房租賃制度安排嚴(yán)重不足，加上政府不能夠以巨大的財(cái)政投入增加更多的可對(duì)中低收入者的租賃住房供應(yīng)，這自然會(huì)給贏利性的住房租賃企業(yè)獲得暴利創(chuàng)造最好的機(jī)會(huì)。因此，要發(fā)展中國的住房租賃市場(chǎng)，特別是要發(fā)展房?jī)r(jià)高得離譜多少城市的住房租賃市場(chǎng)，首先要解決的是如何滿足中低收居民的租賃住房供應(yīng)由誰來提供，這些租賃住房租金水平如何來定價(jià)，以及這些租賃性住房如何來分配？等等問題。其次，作為贏利性企業(yè)的建造的租賃性住房，或私人提供的租賃性住房，租金水平如何，如何來定價(jià)，住房租賃市場(chǎng)的利潤(rùn)水平多少？等，以及通過什么的法律制度來保護(hù)住房租賃者的權(quán)益，如果這些中低收入的住房租賃者的利益受到損害時(shí)，如何來賠償？等等。再就是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，政府的住房租賃補(bǔ)助政策如何來確立？采取何種方式來實(shí)施？等等。對(duì)于這些問題，在發(fā)達(dá)國家，特別是德國及新加坡，都有一套完整的租賃住房市場(chǎng)發(fā)展的法律法規(guī)與政策，所以，他們的住房租賃市場(chǎng)能夠建立起來并得以持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。即使是美國這種以住房持有為主導(dǎo)的國家，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)也一套完整的計(jì)劃與制度安排，而對(duì)中國來說，基本上是空白。

正是因?yàn)檫@樣，一方面政府要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，另一方面相應(yīng)的制度安排又準(zhǔn)備不足，地方政府也不愿意過高的財(cái)政投入，這自然為企業(yè)利用金融杠桿進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)謀利或謀以暴利創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。十九大后，不僅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始參與住房租賃項(xiàng)目或住房長(zhǎng)租公寓建設(shè)，而且國內(nèi)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新各種與住房租賃市場(chǎng)有關(guān)的金融工具，比如住房租賃貸。還有，專業(yè)住房租賃機(jī)構(gòu)更是以自如、蛋殼、相寓為代表的大型房地產(chǎn)中介公司紛紛設(shè)立。這些公司以建立長(zhǎng)租公寓為幌子，吸引各路資金及金融機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。早在今年的1月16日，中國長(zhǎng)租公寓領(lǐng)跑者自如就完成了40億元人民幣的A輪融資，估值約200億元人民幣。國內(nèi)排名Top100的房地產(chǎn)開發(fā)商中，已有超過30家涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。蜂鳥屋統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日，分散式品牌公寓TOP10總?cè)谫Y金融約為75.792億元；而集中式品牌公寓TOP10融資總額約為71.15億元。

資金的大量涌入，各路長(zhǎng)租公寓快速擴(kuò)張，快速搶占房源，從而讓一二線城市的可租賃住房短期內(nèi)就壟斷在少數(shù)租賃中介公司手上。比如，目前北京自如手中就持有12萬套可租賃的住房。在這種情況下，這些租賃中介公司要控制租賃市場(chǎng)的價(jià)格易如反掌?？梢哉f，最近國內(nèi)許多城市住房租金價(jià)格快速上漲，很大程度上就與當(dāng)前這種住房租賃市場(chǎng)的生態(tài)及運(yùn)行模式有關(guān)。如果不改變當(dāng)前中國住房租賃市場(chǎng)的運(yùn)作模式，想通過行政性的方式來限制一些城市的住房租金不漲價(jià)是不可能的。

所以，當(dāng)前中國住房租賃市場(chǎng)發(fā)展最大障礙是，沒有采取有效的經(jīng)濟(jì)杠桿讓中國房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回到“只住不炒”的市場(chǎng)定位上來，沒有讓中國房地產(chǎn)市場(chǎng)真正轉(zhuǎn)型到消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，沒有讓房?jī)r(jià)回歸理性；政府對(duì)住房租賃市場(chǎng)的定位不清，即主要是解決中低收入居民基本居住問題，并以較大力度的財(cái)政投入來支持這個(gè)市場(chǎng)；沒有設(shè)立有效的法律法規(guī)確立住房市場(chǎng)企業(yè)及業(yè)主的利潤(rùn)水平，從而讓企業(yè)能夠輕易地推高租金價(jià)格；沒有建立起有效保護(hù)弱勢(shì)的住房租賃者的法律法規(guī)，從而讓他們的利益容易受到傷害等。如果這些方面問題不改進(jìn)，中國健康發(fā)展的住房租賃市場(chǎng)無法建立起來。

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