三四線房價將大調(diào)整？三四線樓市露出本來面目

• 2018年9月4日 HaoChenChong來源：搜狐 1288 84
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  2018-2023年版體育場館建設(shè)產(chǎn)品入市調(diào)查研究報告

  在市場競爭日益激烈、新產(chǎn)品層出不窮的今天，要開發(fā)一個新品并能迅速在市場上推廣其難度是可想而知的。只有經(jīng)過科學(xué)的市場分析、消費(fèi)者分析、競爭對手的分析，做到有的放矢，才能使企業(yè)開發(fā)的新...

經(jīng)歷了之前新一輪房價大漲，三四線城市的高房價和房租給年輕人帶來的壓力已遠(yuǎn)超一二線城市。

在經(jīng)歷了之前新一輪房價大漲，三四線城市的高房價和房租給年輕人帶來的壓力已遠(yuǎn)超一二線城市。權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，三四線年輕人房租房貸所占收入30%以上的比例比一線城市高6%，而房貸占收入一半以上的竟達(dá)到15.1%，在30歲之前無存款比例已達(dá)35.7%。

本輪三四線房價飆升主要有三個原因：第一，一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控把投機(jī)炒房客趕向三四線城市炒房，同時，大型房企都轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市開發(fā)建房。再加上三四線城市之前房價本身不高，存在估值洼地。于是各路資本紛紛進(jìn)入炒高房產(chǎn)。

第二，棚改貨幣化安置。鑒于地方政府要給房地產(chǎn)“去庫存，化風(fēng)險”。于是發(fā)改委就要求國開行通過PSL形式發(fā)放貸款，地方政府拿了貸款后發(fā)放給棚改拆遷戶，由拆遷戶到周邊去買商品房，但三四線城市房地產(chǎn)盤子本身就小，一下子來了巨大的購房需求，房價不被抄高才是怪事。

第三，雖然房企開發(fā)貸受到限制，但是居民住房貸款都在大量發(fā)放。今年 1-7 月份，銀行新增貸款超過了 10 萬億規(guī)模，其中有近四成新增貸款流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域，主要還是居民住房貸款。大量個人房貸資金流向三四線城市，房價肯定會漲，現(xiàn)在三四線城市房產(chǎn)均價已超過 1.2 萬 / 平方米。

不過，最近權(quán)威部門公布二組數(shù)據(jù)，預(yù)示三四線城市房價有反轉(zhuǎn)的跡象：一方面，從8月前25天的數(shù)據(jù)來看，41城日均地產(chǎn)銷量增速-2%，較7月的5.9%回落轉(zhuǎn)負(fù)，其中三四線城市成為了主要拖累。目前三四線城市成交量正在快速萎縮。

如今虛火退去，三四線樓市露出了本來面目。

以江蘇常州為例，2017年常州房價翻倍，雖然受限價政策影響，房價漲幅趨緩，但直至當(dāng)前，樓市依舊火熱，吸引了眾多品牌房企深耕?？硕鸬禺a(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，目前常州熱銷盤認(rèn)購客戶與推售套數(shù)比例可達(dá)到5:1，新項(xiàng)目開盤當(dāng)天去化率超85%。

江蘇面積最大的地級市鹽城，在去庫存等利好下，2016年10月出現(xiàn)樓市快速上漲勢頭。短短三個月房價從5000~6000元/平方米上漲到12000~13000元/平方米。不同于常州的是，2017年3月開始，鹽城樓市逐步回歸冷靜，價格開始回落，其中以城南區(qū)域?yàn)榇?，整體價格降至10100元/平方米。

“三四線市場高溫不可持續(xù)，雖然目前還有溫度，但部分城市銷售速度已有放緩跡象?！痹谥性禺a(chǎn)中國大陸區(qū)副總裁兼上海中原總經(jīng)理陸成看來，由于消費(fèi)力、再生能力不足，一波消耗后短期無法培養(yǎng)出新的需求，部分三四線城市會越來越難做。同時，今年以來各城市仍有政策加碼，市場預(yù)期也在轉(zhuǎn)變。

從長三角購房群體結(jié)構(gòu)來看，張家港、泰興等城市，客戶結(jié)構(gòu)較為單一，多是本地改善型需求以及返鄉(xiāng)置業(yè)群體。像南通等藏富于民的城市，普通市民手中均有一兩套住房，多以投資需求為主。

上海樓市政策的持續(xù)收緊，使南通樓市進(jìn)入了上升通道，市場受限價影響供不應(yīng)求。外地客群僅需限貸全款，無限售政策，投資客尤為集中。房價低廉的開發(fā)區(qū)更是聚集了大量來自上海和海門等地的投資客。

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