香港樓市遭看淡 里昂證券：香港房價一年內(nèi)或?qū)⑾碌?5%

• 2018年9月3日 FanTianQing來源：新浪新聞、鳳凰財經(jīng) 559 31
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  2018-2023年版房地產(chǎn)金融項目商業(yè)計劃書

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里昂證券認(rèn)為，香港的房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷十五年來最差的宏觀環(huán)境，利率上升、經(jīng)濟(jì)放緩和人民幣貶值正沖擊著香港樓市。

上周末（8月31日），香港差餉物業(yè)估價署按慣例發(fā)布的一組數(shù)字在當(dāng)?shù)貥鞘幸鹨魂囋陝?。這份《香港物業(yè)報告》顯示，7月份私樓樓價指數(shù)報393.5點，按月升幅0.82%，相較6月份的1.85%明顯收窄，是自2017年9月錄得0.32%升幅后近十個月來最小單月升幅。香港樓市經(jīng)過20多個月不停歇的上漲后，已是強(qiáng)弩之末。業(yè)內(nèi)人士普遍看淡未來樓市行情，認(rèn)為樓市在年內(nèi)可能會終止升勢，暫時見頂。

香港樓市降溫在其他方面也得到印證。上周五，香港金管局公布的7月份住宅按揭統(tǒng)計調(diào)查結(jié)果表明，當(dāng)月新申請貸款個案較6月份按月減少2.5%，至14217宗。

一般認(rèn)為，香港樓市降溫緣于三個因素：一是香港特區(qū)政府六項房屋政策新措施對樓市產(chǎn)生影響，二是美聯(lián)儲不斷加息帶來資金成本的壓力，三是受到由美國挑起的全球貿(mào)易摩擦影響。這三個因素中，當(dāng)數(shù)房屋新政影響最大。新政策對需要住房的市民確實有吸引力，合乎資格的市民會放棄對高價私樓的追逐而等候公營房屋。

據(jù)觀察，進(jìn)入三季度香港樓市開始逐步降溫。但由于“受力”情況不同，一手樓與二手樓表現(xiàn)各異?？傮w看，一手樓表現(xiàn)活躍，成交上升，但價格“克制”；二手樓表現(xiàn)清淡，觀望氣氛濃。

先看一手樓市。6月29日，香港特區(qū)政府發(fā)布房屋政策新措施，提出三個目標(biāo)、六項措施。其中一個目標(biāo)是促使一手私人住宅單位盡早推向市場，其相關(guān)的措施有：一是向空置的一手私人住宅單位征收“額外差餉”；二是修改“預(yù)售樓花同意方案”，以改善銷售手法。

從市場反應(yīng)看，這一招對抑制開發(fā)商捂盤惜售的效果較為明顯。由于應(yīng)繳稅收足以影響到開發(fā)商的業(yè)績，政策出臺后，開發(fā)商認(rèn)真對待，推售樓盤明顯加快，以避免余貨成為課稅對象。有專欄作家這樣形象地描述：“因不少發(fā)展商都加快賣樓，各不相讓，造成各個發(fā)展商都不敢明顯提價，以免被同業(yè)乘虛而入，搶走生意，禍及業(yè)績?！?/p>

據(jù)統(tǒng)計，8月份一手樓成交數(shù)突破1230宗，若只計算已取得入伙紙的現(xiàn)樓新盤成交，已逼近1000宗。7月份現(xiàn)樓新盤成交則只有190宗，8月份按月急升超過四倍。如果以政府早前公布的已落成但仍未出售的一手樓單位約9000伙來計算，現(xiàn)在一手樓空置余貨相應(yīng)降至7800伙。據(jù)透露，最積極賣現(xiàn)樓的發(fā)展商非新地莫屬，8月份頭三個最多現(xiàn)樓新盤成交都是新地的樓盤，單計算這三個樓盤，當(dāng)月已套現(xiàn)近100億港元。

相形之下，二手樓市場明顯降溫。6月底六項房屋政策新措施出臺，疊加股市連挫，財富效應(yīng)消失，于是買家觀望，成交清淡。

反映二手樓價走勢的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）顯示，新措施推出后七周，CCL指數(shù)累升0.39%，較新措施推出前七周累升3.7%，升幅減少3.3個百分點。具體看，同期主攻剛需人群的新界西樓價錄得1%跌幅，同期港島區(qū)指數(shù)也累計跌去0.99%。

如果從私人住宅買賣合約登記方面看，截至8月29日，8月份二手私人住宅買賣合約登記錄得2807宗，總值247.3億港元。相較7月份的4032宗和362億港元，分別下跌23%和25%。

目前，香港市場對樓市走向的看法在一點上是比較一致的，那就是香港樓價長達(dá)兩年多氣勢如虹的上漲勢頭，基本將在年內(nèi)終止。至于第四季度或明年會不會出現(xiàn)樓價普遍下跌，是陰跌還是快速下跌，還要看影響樓價的幾個因素如何變化。比如，不久后將發(fā)布的施政報告能否維持市民對公營房屋供應(yīng)的預(yù)期，美聯(lián)儲貨幣政策對香港資金市場的影響程度，以及全球貿(mào)易摩擦是降溫還是往深處發(fā)展等等。

里昂證券：香港房價一年內(nèi)或?qū)⑾碌?5%

里昂證券認(rèn)為，香港的房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷十五年來最差的宏觀環(huán)境，利率上升、經(jīng)濟(jì)放緩和人民幣貶值正沖擊著香港樓市。隨著居民對房價的負(fù)擔(dān)能力下降以及可能惡化的市場情緒，預(yù)計未來一年房價會出現(xiàn)15%的回調(diào)。

作為全球房價最貴的城市之一，香港樓市與香港股市一樣，被視為反映本地整體經(jīng)濟(jì)健康狀況的重要指標(biāo)。然而隨著樓市基本面的改變，市場愈加認(rèn)為香港房價或?qū)⒊霈F(xiàn)大跌。

投資銀行里昂證券(CLSA)就在最新的研報中表示，經(jīng)歷了多年上漲后，隨著市場人氣的急劇下降，香港樓價將大幅下跌。該行分析師Nicole Wong在一份報告中表示，香港的房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷十五年來最差的宏觀環(huán)境，利率上升、經(jīng)濟(jì)放緩和人民幣貶值正沖擊著香港樓市。

據(jù)反映香港房價的中原城市指數(shù)（CCI），今年以來香港房價已經(jīng)上漲了14%。但房價最高的香港島，房價已出現(xiàn)2.07%的環(huán)比降幅。香港島多處單位，如太古城、會展中心會景閣、藍(lán)灣半島和嘉亨灣環(huán)比房價分別大跌10.06%、6.53%、5.42%、4.47%。

另一方面，香港財政司司長陳茂波近日稱，預(yù)期下半年香港銀行最優(yōu)惠利率有很大機(jī)會上調(diào)，過去一段時間的超低息環(huán)境可能快要結(jié)束。這可能進(jìn)一步推升購房者的還貸壓力，也將讓新買家望而卻步。

此外，今年以來人民幣匯率下跌9%，使得香港樓市對內(nèi)地投資者的吸引力降低，內(nèi)地流入香港地產(chǎn)市場的資金大幅下降。據(jù)房產(chǎn)咨詢公司高力國際統(tǒng)計，2018年上半年，內(nèi)地對香港住宅用地的投資金額累計僅為8.35億美元，而去年全年的數(shù)字高達(dá)70億美元。

近日，香港政府為了阻止房價上漲，于6月底宣布將對空置6個月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅單位征收“額外差餉”（空置稅），大約相等于樓價的5%。此舉正等待立法會批準(zhǔn)，但其對市場產(chǎn)生的心理影響似乎正在發(fā)酵。

Nicole Wong進(jìn)一步表示，隨著居民對房價的負(fù)擔(dān)能力日益下降，以及隨時可能惡化的市場情緒，預(yù)計未來12個月內(nèi)房價會出現(xiàn)15%的回調(diào)。

里昂證券不是唯一一家預(yù)測香港房價將下跌的投行。

野村證券在本月早些時候也表示，銀行已開始提高抵押貸款利率，并指出自2008年以來，過去兩輪類似的樓價上漲后，房產(chǎn)價格分別出現(xiàn)了5％和13％的下跌。

瑞銀（UBS）此前預(yù)計，從現(xiàn)在起至2019年底，香港房價有可能下跌，最多將跌去10%。花旗預(yù)計，下半年香港房價可能下跌7%左右。

房地產(chǎn)咨詢公司萊坊（Knight Frank）在其月度報告中表示，預(yù)計今年剩余時間香港房價將繼續(xù)上漲，但漲幅將放緩；該機(jī)構(gòu)預(yù)計2018年全年住宅價格漲幅將收窄至10-13％。

不過，香港住宅土地供應(yīng)一直面臨短缺的問題，這也成為一些人長期看好住宅地產(chǎn)的原因。

高力國際（Colliers International）在本月一份報告中稱，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基本面和到2026年的108公頃的土地短缺，將支持未來五年每年5-10％的價格增長。

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