全國樓市整體退熱 不少房企轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)

• 2018年12月5日 ZhouXun來源：證券日報 證券時報 683 40
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  市場快速增長，房地產(chǎn)策劃代理行業(yè)發(fā)展機(jī)遇大，如何驅(qū)動行業(yè)內(nèi)在發(fā)展動力？

  隨著房地產(chǎn)策劃代理行業(yè)競爭的不斷加劇，大型企業(yè)間并購整合與資本運(yùn)作日趨頻繁，國內(nèi)外優(yōu)秀的房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)愈來愈重視對行業(yè)市場的分析研究，特別是對當(dāng)前市場環(huán)境和客戶需求趨勢變化的深...

一線城市房價集體微降，準(zhǔn)一線及二線城市房價總體回調(diào)，過半三四線城市房價下跌且市場分化進(jìn)一步加劇。

日前，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的報告指出，10月份全國房地產(chǎn)市場整體退熱，一線城市房價集體微降，準(zhǔn)一線及二線城市房價總體回調(diào)，過半三四線城市房價下跌且市場分化進(jìn)一步加劇。例如，10月份一線城市房價環(huán)比平均下跌1.857%，跌幅比上月進(jìn)一步擴(kuò)大1.3個百分點(diǎn)。廣州、北京、深圳、上海四個一線城市房價均環(huán)比下跌。

今年房企的日子普遍不大好過，目前不少房企紛紛轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，房企累計(jì)項(xiàng)目股權(quán)出售動態(tài)達(dá)到473條。

克而瑞研究中心分析師汪維文認(rèn)為，房企項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓浪潮波濤洶涌，背后的原因錯綜復(fù)雜，既有融資需要，也有為企業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型鋪墊和出于剝離不良資產(chǎn)的考量。

“目前房地產(chǎn)行業(yè)中轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項(xiàng)目或股權(quán)的現(xiàn)象比較普遍，這里面既包括房企之間的轉(zhuǎn)讓，也包括非主營地產(chǎn)類企業(yè)所涉及的轉(zhuǎn)讓?！?8安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對《證券日報》記者表示，目前來看，大多數(shù)房企中短期對房地產(chǎn)行業(yè)持悲觀態(tài)度，但長期看好房地產(chǎn)發(fā)展，而手中的項(xiàng)目受開發(fā)進(jìn)度、公司短期發(fā)展戰(zhàn)略等影響，需要在短期內(nèi)進(jìn)行相應(yīng)地優(yōu)化和盤整，因此轉(zhuǎn)讓、合作等現(xiàn)象就會時有發(fā)生。

統(tǒng)計(jì)顯示，今年第四季度以來，大量房企通過債市或票據(jù)市場融資。11月20日，花樣年控股公告稱，附屬公司花樣年中國已獲中國證監(jiān)會核準(zhǔn)向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過人民幣29億元的公司債券;同日，時代中國控股發(fā)行2020年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率10.95%;龍光地產(chǎn)發(fā)行規(guī)模為人民幣24.9億元、于2022年到期的境內(nèi)債券，票面年利率為5.98%。

張波認(rèn)為，房企的融資成本整體依然在高位維持，中小房企融資短板更為凸顯，房企資金壓力依然較大，在資金壓力之下，不少房企尤其是中小型房企會尋求實(shí)力雄厚的品牌房企進(jìn)行合作開發(fā)，項(xiàng)目并購現(xiàn)象也因此增多。

對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的形勢分析與預(yù)測，上述報告認(rèn)為，中央抑制房價上漲的決心沒有發(fā)生改變。這不僅對穩(wěn)定房價預(yù)期有積極作用，也將促使開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，同時將促使地方政府將房地產(chǎn)調(diào)控政策真正落到實(shí)處。預(yù)測一二線城市房價穩(wěn)中略降，三四線城市漲速將進(jìn)一步下降。

政策進(jìn)入平穩(wěn)期

11月，房地產(chǎn)政策面最大的特點(diǎn)是收緊約束性政策銳減。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月，各種房地產(chǎn)調(diào)控政策合計(jì)僅20次，相比之前平均單月40次明顯減少，成為2018年全年房地產(chǎn)政策發(fā)布最少的月份。從政策內(nèi)容來看，只有蘇州一地針對限購政策有所升級，其他城市基本無收緊約束性的調(diào)控政策發(fā)布，大部分政策內(nèi)容都是重申或落實(shí)之前的調(diào)控政策。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，市場漲幅明顯放緩，是約束性政策減少的最主要原因，樓市告別高燒，房地產(chǎn)調(diào)控再收緊加碼的市場基礎(chǔ)不存在。2018年是房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)最多的一年，各地樓市調(diào)控政策執(zhí)行力度最嚴(yán)格，疊加10月份的24次樓市調(diào)控，年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)合計(jì)高達(dá)410次，同比上漲超過80%。

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