養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)分析

• 2020年6月11日 HaoChenChong來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 273 10
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近年來(lái)，養(yǎng)老地產(chǎn)逐步成為了新的投資熱點(diǎn)，提前步入老齡化的中國(guó)社會(huì)不得不面對(duì)日益突出的養(yǎng)老、醫(yī)療和勞動(dòng)力等多方面的壓力。

近年來(lái)，養(yǎng)老地產(chǎn)逐步成為了新的投資熱點(diǎn)，提前步入老齡化的中國(guó)社會(huì)不得不面對(duì)日益突出的養(yǎng)老、醫(yī)療和勞動(dòng)力等多方面的壓力。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)投資也被認(rèn)為前景廣闊、市場(chǎng)巨大，但是除了正常經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)外，政策和法規(guī)的配套完善，也是投資人，包括打算購(gòu)買養(yǎng)老公寓、設(shè)施和服務(wù)的普通大眾應(yīng)該高度關(guān)注的。

養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)

中國(guó)是目前世界老年人口最多、增長(zhǎng)最快的國(guó)家。據(jù)全國(guó)老齡委辦公室估計(jì)，到2025年，我國(guó)老年人口總數(shù)將達(dá)到3億;到2050年老年人口總數(shù)將超過(guò)4億，即每三個(gè)人中就有一個(gè)老年人。社會(huì)老齡化結(jié)構(gòu)的加劇，使得“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”擁有了龐大的市場(chǎng)。資料顯示，目前我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)?？蛇_(dá)1萬(wàn)億元，而養(yǎng)老地產(chǎn)在其中占有不小的比例，這給房地產(chǎn)等相關(guān)企業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展情況

隨著我國(guó)步入老齡社會(huì)，養(yǎng)老問(wèn)題已經(jīng)成為中國(guó)關(guān)注的大事。養(yǎng)老型地產(chǎn)對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，將是一塊巨大的蛋糕。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止目前全國(guó)已有超過(guò)20余家中、大型房企高調(diào)宣布進(jìn)軍或涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，如萬(wàn)科、保利、綠城、遠(yuǎn)洋、花樣年等，有的還專門(mén)成立了“養(yǎng)老地產(chǎn)事業(yè)部”或“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司”，中國(guó)平安等保險(xiǎn)企業(yè)也紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，以期延長(zhǎng)保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。如今，在常規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，中國(guó)“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”日益顯示出光明前景的情況下，養(yǎng)老地產(chǎn)已成為市場(chǎng)上的新藍(lán)海。

雖然目前中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)還處于早期發(fā)展階段，但相信隨著老齡化社會(huì)的到來(lái)，養(yǎng)老地產(chǎn)的社會(huì)需求將迅速增長(zhǎng)，在相關(guān)經(jīng)營(yíng)方式不斷成熟和服務(wù)理念更新轉(zhuǎn)變的帶動(dòng)下，中國(guó)養(yǎng)老型地產(chǎn)業(yè)將實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的“雙贏”，并擁有廣闊的市場(chǎng)發(fā)展前景。

根據(jù)中研普華研究報(bào)告《2020-2025年養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》統(tǒng)計(jì)分析顯示：

一、混住型公寓的可行性研究

老年公寓市場(chǎng)機(jī)遇

我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段

按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家，60歲以上的老齡人口約為1.85億，占我國(guó)總?cè)丝诘?1.2%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以3%的速度增長(zhǎng)。我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，到2025年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝?9.34%;到2040年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝诘?7.8%，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。

“老年公寓”市場(chǎng)潛力巨大

到本世紀(jì)一十年代末，中國(guó)退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的13%;另?yè)?jù)中國(guó)老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國(guó)老年人消費(fèi)約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到迚一步增長(zhǎng)。由此可見(jiàn)“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開(kāi)収的產(chǎn)業(yè)。老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移

受傳統(tǒng)觀念的影響，國(guó)內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變;核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不進(jìn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過(guò)去不肯到養(yǎng)老院開(kāi)始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在収生根本性變化。家庭因素催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展

自我國(guó)七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來(lái)，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存競(jìng)爭(zhēng)條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒(méi)完沒(méi)了的家庭煩惱及社會(huì)問(wèn)題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。

國(guó)家、省、市各級(jí)政府鼓勵(lì)進(jìn)行老年公寓的建設(shè)

面對(duì)我國(guó)步入老齡化社會(huì)，老年人生活問(wèn)題已越來(lái)越被社會(huì)所關(guān)注。1998年起各級(jí)政府就出臺(tái)了相兲政策，鼓勵(lì)民間組織、企業(yè)、個(gè)人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。在2012年召開(kāi)中共十八各類會(huì)議上有兲代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視。近日國(guó)家民政部及地方各級(jí)民政部門(mén)從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，幵鼓勵(lì)從事老年住宅的建設(shè)。

二、混住型老年公寓選址分析

根據(jù)當(dāng)?shù)氐闹鲗?dǎo)風(fēng)向和村北的河流走向，建筑走向定為南偏東，夏季有良好通風(fēng)，冬季又能遮擋東北風(fēng)的襲擊。規(guī)劃用一條中軸線將兩個(gè)片厭連接起來(lái)，中軸線上布置片區(qū)中心。圍繞中心是6個(gè)規(guī)模相當(dāng)?shù)慕M團(tuán)，形成平面重點(diǎn)突出，立面開(kāi)合有致的空間序列。社區(qū)分為6個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)都有它的標(biāo)志，以增加識(shí)別性和安全感。整個(gè)社區(qū)設(shè)置1個(gè)主入口，3個(gè)次入口，避免在過(guò)境公路上開(kāi)設(shè)路口，宅前道路采用盡端式道路，以增強(qiáng)居民的安全感。在景觀塑造上，采用造園手法，以崗阜、水潭和仿古建筑相結(jié)合，營(yíng)造中國(guó)傳統(tǒng)的風(fēng)水寶地模式，增強(qiáng)居民認(rèn)同感和歸屬感。

三、混住型老年公寓空間布局

為了使混住型老年公寓更好地滿足老年人的需要，在設(shè)計(jì)時(shí)必須針對(duì)老年人群身心變化情況作細(xì)致的分析，除r在選址、空間布局、構(gòu)成類型以及住區(qū)配套服務(wù)設(shè)施等方面尊重老年人的特點(diǎn)和要求之外，其住區(qū)在規(guī)劃時(shí)還必須預(yù)留足夠的公共交往空間，并精心布局設(shè)計(jì)。

具體而言，公共交往空間可分為戶外和混住型老年公寓建筑內(nèi)部?jī)煞矫妫豪先诵枰幸欢ǖ膽敉饣顒?dòng)空間來(lái)進(jìn)行健身、休閑和交往活動(dòng)，因此可在戶外設(shè)置運(yùn)動(dòng)、坐息空間;在公寓內(nèi)部走道、樓梯等與老年人日常?；铌P(guān)系非常密切的公共空間更應(yīng)該通過(guò)合理的設(shè)計(jì)，為老人提供更多鄰里之間接觸交往的機(jī)會(huì)。

四、混住型老年公寓構(gòu)成類型

混住型老年公寓的公共區(qū)域主要由以下幾個(gè)部分構(gòu)成：

1、戶外運(yùn)動(dòng)空間

2、戶外作息空間

3、公寓底層空間

4、公寓內(nèi)走道

五、混住型老年公寓戶型分析

一室一廳套型

參與設(shè)計(jì)的某老年公寓一室一廳套型設(shè)計(jì)要素，包括a戶前空間、b入戶玄關(guān)、c廚房、d衛(wèi)生間、e戶內(nèi)陽(yáng)臺(tái)等方面。

圖表：一室一廳套型圖示例

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料，中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

1)戶前空間充分考慮老年人提重物開(kāi)門(mén)的情況，設(shè)置置物臺(tái)，方便老年人入戶，也可作為個(gè)性化物品擺臺(tái)，成為各戶在公共走廊上的一道風(fēng)景。

2)入戶玄關(guān)充分考慮老年人出入時(shí)更換衣帽鞋等動(dòng)作，設(shè)置相應(yīng)的空間及家居。

3)廚房空間以C字形臺(tái)面串聯(lián)洗、切、燒、放及就餐等功能，方便高齡老年人操作。

4)衛(wèi)生間在玄關(guān)及主臥內(nèi)部均有連通門(mén)，方便老年人在戶內(nèi)各空間到達(dá)衛(wèi)生間。

5)戶內(nèi)設(shè)置大尺度陽(yáng)臺(tái)，為老年人提供集觀景、休閑、儲(chǔ)藏、洗衣、晾衣等多種功能于一體的半室外空間。

多居室套型

某老年公寓多居室套型如圖所示，設(shè)計(jì)時(shí)需關(guān)注a戶前空間、b玄關(guān)、c衣帽間、d洗手間、e起居和餐飲空間、f臥室、g臥室衛(wèi)生間、h餐廳、i廚房、k多功能空間等。

圖表：多居室套型示例圖

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料，中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

1)在戶前空間充分考慮老年人身體特點(diǎn)，戶門(mén)處設(shè)置置物板，方便老年人外出購(gòu)物歸家后開(kāi)啟戶門(mén)。

2)玄關(guān)處設(shè)置換鞋凳、鑰匙臺(tái)，并設(shè)置儲(chǔ)物掛衣柜，衣柜主要儲(chǔ)藏當(dāng)季衣物，衣柜外設(shè)置換衣鏡，方便老年人出入更衣。

3)老年人衣物不多，傳統(tǒng)臥室設(shè)置衣柜的做法并不符合老年人行動(dòng)特征，增加了老年人出入流線長(zhǎng)度。因此，就近在玄關(guān)一側(cè)設(shè)置步入式衣帽間，方便老年人存儲(chǔ)換季衣物，老年人出入時(shí)方便選擇及更換衣物。

4)在步入式衣帽間相鄰位置設(shè)置洗手臺(tái)、洗衣機(jī)、烘干機(jī)等空間，方便老年人自己洗衣、掛衣等家務(wù)活動(dòng)需要。同時(shí)設(shè)置單獨(dú)的馬桶廁位，方便訪客如廁。

5)此戶型將南向開(kāi)間全部作為起居空間和餐飲空間，老年人可在日?；顒?dòng)中享受更多的陽(yáng)光和景觀環(huán)境。

6)臥室為起居、就餐活動(dòng)空間讓位，沒(méi)有放置于直接采光面上，由于相對(duì)活躍型老年人大部分時(shí)間并非就寢臥床，因此采光環(huán)境不必強(qiáng)求，相對(duì)遠(yuǎn)離戶外門(mén)窗，可減少外部強(qiáng)光、噪聲影響，有利于老年人入眠。將臥室相對(duì)內(nèi)置的做法可節(jié)約單戶面寬，使更多的套型獲得日照及景觀。

7)臥室內(nèi)設(shè)置功能完備的衛(wèi)生間，方便老年人夜間如廁。

8)餐廳空間適度放大，方便老年人廚房活動(dòng)，也為老年人提供除就餐外的日常休閑及訪客聚會(huì)活動(dòng)空間。

9)廚房空間臨近窗戶，有利于采光和通風(fēng)，避免傳統(tǒng)廚房空間較暗、排風(fēng)不暢等問(wèn)題，同時(shí)與餐廳結(jié)合，方便老人烹飪操作。

10)戶內(nèi)設(shè)置多功能空間，滿足老年人讀書(shū)看報(bào)、學(xué)習(xí)上網(wǎng)等活動(dòng)需要。也可作為孫輩臨時(shí)居住的小臥室空間，使老人有機(jī)會(huì)與家人共同生活。老年公寓居住空間設(shè)計(jì)明顯區(qū)別于護(hù)理機(jī)構(gòu)或普通住宅，設(shè)計(jì)關(guān)鍵是對(duì)老年人生活起居本質(zhì)需求和行為特征的分析。

想要了解更多關(guān)于行業(yè)專業(yè)分析，請(qǐng)關(guān)注中研普華研究報(bào)告《2020-2025年養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》

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  2020-2025年養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告

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