2020商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析

• 2020年7月12日 HaoChenChong來源：互聯(lián)網(wǎng) 1155 74
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商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度減緩，我國商業(yè)地產(chǎn)(含商業(yè)營業(yè)用地和辦公樓用地)銷售額呈現(xiàn)波動(dòng)變化，增速變化幅度也較大。2018年全國商業(yè)地產(chǎn)銷售額為19625.45億元，同比下降0.35%。長(zhǎng)期來看，2010-2018年，我國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積總體呈上升趨勢(shì)，但增速略為波動(dòng)，2016-2017年銷售面積增速一度達(dá)到20%以上，而2018年增速下滑到負(fù)增長(zhǎng)水平，2018年，全國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為16334.65萬平方米，同比下降7.16%，為歷年最大下滑水平。

2019上半年，中國商辦(商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓)用地成交規(guī)劃建筑面積達(dá)8762.1萬平方米，同比下降9.1%，并且一線及二線城市均有不同程度的下降。并且2019上半年，二線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積占全國44.3%，而一線城市才占比3%。

根據(jù)中研研究院研究出版的《2020-2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》統(tǒng)計(jì)分析顯示：

一、2016-2018年寫字樓市場(chǎng)景氣度分析

2019年，寫字樓租賃市場(chǎng)可謂極其慘淡，北京CBD地區(qū)的寫字樓租金都出現(xiàn)了明顯的下降，一些很核心的地段，租金已經(jīng)降到了每平米每天5-6塊錢，這在前幾年是不可想象的。數(shù)據(jù)顯示，2019年四季度，受中央商務(wù)區(qū)的中信大廈和正大中心等項(xiàng)目相繼入市，為市場(chǎng)帶來約58.8萬平方米的新增供應(yīng)影響。2019年北京全市甲級(jí)寫字樓年度供應(yīng)量超百萬，全市甲級(jí)寫字樓總存量攀升至1114萬平方米。北京寫字樓空置率同比上升。跟北京差不多的是深圳和上海，這種超一線大城市的寫字樓空置率在不斷地上升，數(shù)據(jù)顯示，深圳的寫字樓空置率甚至超過了20%，北京空置率也達(dá)到了15.9%，上?？罩寐矢且?8.5%創(chuàng)下了近十年新高。

二、2016-2018年寫字樓市場(chǎng)供需平衡分析

1、2016-2018年寫字樓存量市場(chǎng)分析

圖表：甲級(jí)寫字樓存量及未來供應(yīng)

數(shù)據(jù)來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

2、2016-2018年寫字樓增量市場(chǎng)分析

圖表：寫字樓竣工面積(萬方)及增速情況

數(shù)據(jù)來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

2018年供應(yīng)高峰持續(xù)上行，CBRE監(jiān)測(cè)的主要17個(gè)城市寫字樓新增供應(yīng)接近850萬平方米。一線城市新增供應(yīng)380萬平方米，與2017年基本持平。滬深將繼續(xù)看到百萬平方米級(jí)別的充沛供應(yīng)，北京CBD、望京和麗澤區(qū)域項(xiàng)目集中上市迎來久違的供應(yīng)釋放。二線城市新增供應(yīng)大幅上漲50%，天津、沈陽、蘇州、寧波、武漢和長(zhǎng)沙供應(yīng)壓力較大。

3、2016-2018年寫字樓成交情況分析

圖表：寫字樓與住宅銷售面積增速對(duì)比

數(shù)據(jù)來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

寫字樓需求指標(biāo)一般用吸納量來衡量，包括出租吸納量和出售吸納量，出租吸納量計(jì)算方法為新租面積+擴(kuò)租面積-退租面積，出售吸納量即為新出售寫字樓面積，總吸納量即為兩者之和。地產(chǎn)五大行會(huì)季度性地發(fā)布區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的研究報(bào)告，公布樣本城市的寫字樓吸納量數(shù)據(jù)，但由于其并非所有報(bào)告均對(duì)外公開，故很難獲得連續(xù)的寫字樓市場(chǎng)需求數(shù)據(jù)。因此出售吸納量數(shù)據(jù)我們選擇參考國家統(tǒng)計(jì)局公布的辦公樓銷售面積進(jìn)行分析，經(jīng)對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，全國層面來看，寫字樓出售吸納量增速基本與住宅銷售面積增速基本保持同頻波動(dòng)，呈現(xiàn)出明顯的3年一輪小周期波動(dòng)特征，銷售金額增速亦然。

想要了解更多商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)詳細(xì)分析，請(qǐng)關(guān)注中研研究院研究出版的《2020-2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》

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  2020-2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告

  商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑...

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