2021商業(yè)綜合體市場發(fā)展情況如何 商業(yè)綜合體行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與前景分析研究

• 2021年2月7日 zengyan來源：互聯(lián)網(wǎng) 1498 99
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商業(yè)綜合體，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明顯區(qū)別。商業(yè)綜合體，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而

商業(yè)綜合體，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明顯區(qū)別。商業(yè)綜合體，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體。

城市綜合體是以建筑群為基礎，融合商業(yè)零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”(功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟聚集體)。

2021商業(yè)綜合體市場發(fā)展情況如何 商業(yè)綜合體行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與前景分析研究報告

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對購物消費場所的要求也同時提高，購物中心的功能也隨之越來越完善。單純的“購物+娛樂”難以滿足人們的需求，以休閑體驗為導向的沉浸式購物應需而生。購物中心從一百多年前的美國郊區(qū)購物區(qū)域，發(fā)展為如今全方位的商業(yè)綜合體;從最初的簡單情感共鳴，到如今的“沉浸式”購物體驗打造。其中的變化不僅證明了時代的進程，更體現(xiàn)了人們消費觀以及消費需求的更迭。

商業(yè)綜合體產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值預測

城市商業(yè)綜合體是現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的一種新業(yè)態(tài)，是以建筑群為基礎，融合商業(yè)零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”。商業(yè)綜合體是出于城市土地資源的高度集約需要而產(chǎn)生的，因此其在城市的核心區(qū)域和未來的核心區(qū)域，具體的位置大致可以分為四類：新開發(fā)區(qū)的中心商貿(mào)區(qū)、城市副中心、CBD和交通樞紐。城市商業(yè)綜合體的開發(fā)模式，單純以商業(yè)為主，占整個建筑綜合體開發(fā)面積大約45%-65%的比例。創(chuàng)業(yè)比例占3%-5%的比例;真正以休閑和娛樂為主的城市商業(yè)綜合體目前正在發(fā)展，比例大概占到30%左右，從開發(fā)商的實踐當中可以看出，這四種開發(fā)模式當中，開發(fā)商的傾向性是非常明顯的。休閑商業(yè)綜合體難點在于文化的活化、休閑業(yè)態(tài)的市場化、商業(yè)地產(chǎn)的盈利化，文化活化是靈魂、休閑業(yè)態(tài)是關鍵、盈利模式是核心。住宅市場低迷已經(jīng)是不爭的事實，而房企在今后兩年要在業(yè)績上有所建樹不得不多花心思，多點創(chuàng)新和突破。當前中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新運行特征，與人口結構趨勢性拐點和老齡化加快密切相關。

通常情況下，商業(yè)綜合體經(jīng)營業(yè)態(tài)的“黃金比例”為：購物、餐飲和娛樂按照52∶18∶30分布。近兩年來，無論房地產(chǎn)上市公司、大型房企，還是中小房企，乃至保險企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)如娃哈哈、雨潤等眾多其他行業(yè)的企業(yè)均紛紛轉向城市綜合體的開發(fā)。除一線城市外，城市綜合體在二、三線城市，乃至四線城市遍地開花。城市綜合體未來一段時間內(nèi)將保持高速增長態(tài)勢。城市綜合體經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，成績顯著，而商業(yè)綜合體將是未來城市綜合體的發(fā)展方向，是城市綜合體發(fā)展的主流模式。

放眼國際繁華大都會，每個城市往往都有一張能夠體現(xiàn)城市發(fā)展水平、匯聚城市頂尖價值、洋溢城市精神的都會"名片"--城市綜合體，如法國拉德芳斯、紐約洛克菲勒中心、日本六本木等，不僅在滿足了居住、商務洽談、餐飲、娛樂等各種消費功能需求的同時，也展示了它在城市地位中應有的王者之尊。

此外，城市綜合體更是便捷生活和高效人居的一種生活方式。每天早上，走出家門，對面就是單位所在的寫字樓;下班以后，樓下就能購物、吃飯、看電影，五分鐘生活工作圈使生活極其便利。也正因為如此，城市綜合體住宅與純住宅相比，受到越來越多購房者的關注與青睞。總的來說，世界商業(yè)綜合體價格受其價值說影響，而價值受所在國家的經(jīng)濟以及世界經(jīng)濟的發(fā)展，地理位置，商業(yè)綜合體的配套設施，以及營銷等因素，都會受到影響商業(yè)綜合體價格。

相比較純住宅樓盤，城市綜合體融合商業(yè)零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂等五大核心功能于一體的"城中之城"，綜合體住宅占有資源越多價值越大，價格往往能高出不少。

純住宅樓盤隨著時間的更迭，物業(yè)硬件越來越陳舊，便不具備再次升值的潛力，只能隨著城市房價的提升而略有提升，轉讓二手房的價格都會存在"天花板"。而城市綜合體通過商業(yè)運營，商圈日漸繁榮，商家品牌逐步更新、提升，城市綜合體住宅也將爆發(fā)出其他純住宅樓盤無法匹敵的強勁升值潛力。同時，城市綜合體在為片區(qū)打造配套價值的同時，也會引領區(qū)域經(jīng)濟騰飛，區(qū)域價值的飆升也會反哺二手房住宅價格的上漲。

中國商業(yè)綜合體行業(yè)供運營服務與運營成本分析

一、"酒店式管理""管家式服務" 特色服務概述

1、“酒店式管理”是物業(yè)服務中心把酒店的管理模式融合進物業(yè)管理服務中來，充分整合社會資源和物業(yè)服務中心內(nèi)部資源建立以家庭清潔、家庭園藝、水電維修、家政服務、特約服務為主體的個性化服務體系，盡可能地為業(yè)主提供全方位的多元化服務，最大限度地滿足業(yè)主需求。對一些細微的，并不需付出很大成本的服務，如訂報刊、安排的士、辦理供水、供電、通訊、燃氣、包括餐廳訂坐等，可以無償服務，于細微處體現(xiàn)“真誠”管理。

2、“管家式”服務源于英國，進入我國深圳、北京、上海、成都等物業(yè)管理的前沿城市，是融合了英式管家和酒店的前臺而產(chǎn)生的一種新式的服務模式，主要適用于尖端的高層住宅和商務式公寓。特別是酒店式公寓，因為酒店式公寓并不能等同與酒店，客戶群體主要是有短期租住、成長型企業(yè)商務辦公、年輕白領等組成。“管家式”服務是從客戶的角度出發(fā)，通過和客戶建立良好的溝通和友情，只要其要求合乎法、理、情，管家定會滿足客戶生活、文化、商業(yè)活動需求，提供一對一貼身服務，實現(xiàn)了業(yè)主與物業(yè)零距離溝通與互動的新型物業(yè)管理方式。以貼身服務、人性化的管理，在管理和服務理念等方面全面提升物業(yè)服務質(zhì)量。

“管家式”服務的特點是加大了服務的含量，在服務范圍、服務細節(jié)、服務鏈條等方面取得重大突破。在一樓大堂設置管家臺，按酒店式管理配置24小時人員，為業(yè)主提供24小時不間斷服務，在“管家式”服務的鏈條中，作為和客戶保持經(jīng)常接觸的最前線服務人員，管家成為了接收客戶信息和協(xié)調(diào)后臺資源完成任務的樞紐，直接面向客戶開展服務工作，管理直接責任到人，服務項目涵蓋所有日常管理與服務項目、家政服務和特約服務。

在硬件配置上面，服務臺配有電腦、電話、對講機、打印機、復印機等常用辦公設備。他們的職責相當于私人管家，給業(yè)主提供各種比以往更為細致、貼心的物業(yè)服務，讓業(yè)主體驗到尊貴的感覺。

二、 服務內(nèi)容

酒店式物業(yè)管理服務則較為全面而又多樣化。該服務是現(xiàn)在人們對高素質(zhì)物業(yè)管理服務的一種追求，該服務模式所努力體現(xiàn)的是通過為業(yè)主創(chuàng)造一個安全舒適、文明有序的全新的生活環(huán)境，超越單純物業(yè)管理對物業(yè)維修、維護、保養(yǎng)打理，從滿足現(xiàn)代人追求的現(xiàn)代生活方式出發(fā)，強調(diào)為業(yè)戶營造一種高品質(zhì)的生活氛圍，引導一種全新的生活方式，以人為本，以客為尊，著重自然溝通，自始至終為客戶各種合理的需要提供盡完善的、高效、超值、優(yōu)質(zhì)、稱心的服務，并通過服務本身去配合先進的硬件設施，體現(xiàn)高品質(zhì)的物業(yè)管理服務，從而提升物業(yè)的價值。

圖表：針對客戶在生活、休閑的需要及自身實際情況考慮而提供的服務項目

數(shù)據(jù)來源：中研普華研究院

圖表：日常運作服務項目

數(shù)據(jù)來源：中研普華研究院

三、 業(yè)主前期體驗式服務

在售樓階級，在項目售樓大廳設置專門的物業(yè)服務咨詢臺，回答客戶的問題了解客戶的需求，并參照客戶要求落實服務內(nèi)容，可為客戶量身訂制個性化的服務菜單。

圖表：業(yè)主前期體驗式服務項目

數(shù)據(jù)來源：中研普華研究院

四、 推行首接負責制

1、總則

信息處理總則為：“首接負責，全程跟進”、“限時匯報、及時處理”、建立以“前臺為樞紐、全體為支援”的中央信息控制系統(tǒng)。

2、目的

為明確信息的傳遞責任及處理控制標準，保障信息能準確、持續(xù)傳達并跟進，以確保各類投訴、報修、求助等信息能及時、合理地得到解決，特建立本信息處理控制規(guī)程。

3、范圍

適用于公寓范圍內(nèi)的所有投訴、報修、求助等信息的處理。(現(xiàn)場結合)

4、專業(yè)術語

a)客戶信息：前臺接收的所有信息含外部客戶與內(nèi)部客戶信息。b)首接負責:指接收信息第一人將對此信息負責。c)全程跟進：對信息進行持續(xù)跟進直至獲得信息來源方認可關閉信息。

5、作業(yè)標準/要求

a)快速反應的原則：一般情況下應立即給予回復，無法處理信息應向主管請示后5分鐘內(nèi)給予回復。b)盡可能提供幫助的原則：對客戶提出的正當求助，應盡可能提供幫助，滿足客戶的要求。c)嚴禁推諉的原則：任何部門接收到客戶信息時,對滿足不了客戶提出求助要求的，也應主動幫助其聯(lián)系相關部門，嚴禁推諉(可借助前臺的信息樞紐功能)。(工作技巧要求高，結合實際，培訓)d)所接信息的當值人員負責對信息處理的跟進。e)前臺負責日常信息的傳遞、協(xié)調(diào)、跟進、確認及回訪。f)公寓主管和領班負責信息處理的抽樣回訪及督促工作。

2019-2025年中國商業(yè)綜合體行業(yè)銷售收入預測

圖表：2019-2025年中國商業(yè)綜合體行業(yè)銷售收入預測

數(shù)據(jù)來源：中研普華研究院

2019-2025年中國商業(yè)綜合體行業(yè)利潤總額預測

圖表：2019-2025年中國商業(yè)綜合體行業(yè)利潤總額預測

數(shù)據(jù)來源：中研普華研究院

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