新規(guī)迫使二房東房源進入租賃市場 人大代表提案促進長租公寓規(guī)范化發(fā)展

• 2021年3月2日 HuangJiang來源：互聯(lián)網(wǎng) 1048 66
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二房東數(shù)量也隨之驟減，曾經(jīng)把控在二房東手中的房源正進入租賃市場。同時，人大代表聚焦到了住房租賃市場，兩份提案同時建議要增加租賃住房供給、給予適當稅收優(yōu)惠、建立行業(yè)準入門檻、嚴格監(jiān)管“租金貸”等建議。

3月1日，全國兩會召開在即，去年年底相關(guān)部門印發(fā)《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知》后，二房東數(shù)量也隨之驟減，曾經(jīng)把控在二房東手中的房源正進入租賃市場。今年最嚴租房新規(guī)《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》實施，這也對租賃市場產(chǎn)生了一定影響。同時，人大代表聚焦到了住房租賃市場，兩份提案同時建議要增加租賃住房供給、給予適當稅收優(yōu)惠、建立行業(yè)準入門檻、嚴格監(jiān)管“租金貸”等建議。

住房租賃市場規(guī)模現(xiàn)狀

我國長租公寓企業(yè)最初從傳統(tǒng)房產(chǎn)中介行業(yè)衍生而來，在90年代出現(xiàn)了二房東，2008年前后出現(xiàn)品牌公寓企業(yè)。2014年以來，資本、社會關(guān)注度提高，讓行業(yè)進入快速發(fā)展期，行業(yè)進入品牌化時期。到目前我國國內(nèi)擁有規(guī)模公寓企業(yè)超過300家。

長租公寓目前主要分布在一、二線城市，如北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等，而主要的客戶群體是年輕白領(lǐng)，年齡在25-30歲之間，上述人群工作經(jīng)驗不算很多、薪酬水平適中，同時又很注重生活質(zhì)量。以上海為例，35%的客戶為23-30歲之間，而38%的租客的工作經(jīng)驗為2年以下，32%的租客的月收入為6001-8000元之間。

住房租賃市場在各大城市情況大同小異。以深圳為例，深圳由于就業(yè)機會多，就業(yè)條件好，深圳一直是外來人口流入的大城市，每年大量涌入深圳的青年人口、寬松的人才引進政策、人才和保障性住房供應量的增加以及租賃和人才保障房用地供應的增加，都促進了深圳住房租賃市場規(guī)模的進一步擴大。

2019年上半年深圳平均租金均價97.94元/㎡/月，其中3、4月份租金價格最高，均在98元/㎡/月以上，這主要因為春節(jié)過后，大量打工人群返回深圳，市場租賃需求的擴大，加大了租金的上漲。

從城區(qū)方面來看，南山區(qū)上半年租金均價最高，為128元/元/㎡/月，其次為福田區(qū)為121元/㎡/月。老城區(qū)羅湖，以97元/㎡/月，位居第三。這些城區(qū)都是經(jīng)濟和商業(yè)中心，高端商圈帶動租金價格高。往關(guān)外看，寶安龍華區(qū)租金價格較高，主要源于這些城區(qū)離南山、福田等商業(yè)辦公中心交通便利，大量白領(lǐng)出于租金性價比考慮，選擇在此居住，市場需求大帶動租金價格上漲。

在一線城市奮斗的青年，在享受著大城市帶來的資源的同時，還要承受遠高于全國平均水平的房價或租金。深圳月租金在2500元以下的房源成交占比不到15%，占比最大的是月租金4500-6000元的房源。60-90㎡和2-3房的房型在租賃成交中占比最大。隨著房價越來越高，年輕人的買房意識也在向租房轉(zhuǎn)變，樂有家研究中心統(tǒng)計的2019年上半年深圳租房人群畫像，80后租房人群占比達到42.7%，90后和80后租房人群占比僅有2.6%的差距，70后租房人群占比為12.2%;租房客中女性占39%，男性占61%。

據(jù)《2020中國青年租住生活藍皮書》數(shù)據(jù)顯示，2020年全國投入租賃市場的存量房源為0.87億套，而預計租賃需求人數(shù)為2.4億，現(xiàn)存房源供不應求;同時房源質(zhì)量普遍較差，部分城市房源中樓齡20年以上的老舊小區(qū)占比約40%，且普遍存在設(shè)施老舊、配套缺失等問題。長租市場監(jiān)管機制有待進一步完善。

對此，民進中央提案建議加強準入管理和信用管理，促進長租機構(gòu)規(guī)范化發(fā)展。鼓勵多種形態(tài)多種主體擴大租賃住房供給。出臺財稅扶持政策，給予行業(yè)優(yōu)惠支持。推動“租售同權(quán)”切實落地。

規(guī)范發(fā)展長租房市場

在經(jīng)歷了前兩年的野蠻生長后，參與主體認識到行業(yè)發(fā)展之艱難。這一年企業(yè)放慢擴張步伐，企業(yè)間優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象加劇，資本介入更加審慎，政策在鼓勵市場發(fā)展的同時更多著墨于規(guī)范市場、整治亂象、防范風險。在政府主導推進下，我國長租公寓市場正在逐步規(guī)范，市場規(guī)模上了很大一個臺階，參與主體、房源、相關(guān)用地供應規(guī)模均有大幅提升。2019年以來，長租公寓行業(yè)遭遇“資本寒冬”，融資難度加大。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年全年長租公寓行業(yè)投融資事件16起，同比減少15起，投融資金額123.01億元。2019年長租公寓融資難度大，但是單筆融資金額龐大，資本越來越向國企、開發(fā)商、知名品牌公寓等頭部企業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。

在集中式公寓品牌中，“房企系”的萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓分別以累計拓展23萬間、10萬間、5萬間位列前三。在開業(yè)長租公寓房源量榜領(lǐng)先的，也是5.4萬間的龍湖、5萬間的萬科和1.5萬間的旭輝;其他房企如碧桂園、華潤和保利，也在奮起直追。分散式公寓運營商則以中介系為首，管理房源數(shù)量分別達到80萬間、70萬間以及40萬間的自如、相寓和蛋殼公寓，躋身排行榜前三。而橫向?qū)Ρ雀鱾€派系項目拓展及開業(yè)情況，有資金和資源優(yōu)勢的房企系公寓品牌不僅在整體規(guī)模拓展上獨占優(yōu)勢，也有較好的運營管理和產(chǎn)品服務表現(xiàn)。

根據(jù)中研普華出版的《2021-2025年中國住房租賃行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預測報告》顯示：

2019-2025年長租公寓行業(yè)競爭形勢及策略

第一節(jié) 行業(yè)總體市場競爭狀況分析

一、長租公寓行業(yè)競爭結(jié)構(gòu)分析

從競爭結(jié)構(gòu)來看，目前我國長租公寓分為集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我國長租公寓的主要形態(tài)，分散式公寓的房間數(shù)量占整個長租公寓房間數(shù)量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式長租公寓更勝一籌。

圖表：2018年我國長租公寓行業(yè)競爭結(jié)構(gòu)

資料來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

二、長租公寓行業(yè)集中度分析

目前，集中式長租公寓市場集中度仍有待提高，魔方公寓的房間數(shù)量在整個集中式長租公寓占比只有14%;分散式長租公寓市場集中度較高，自如友家、相寓HOME兩家企業(yè)在整個分散式長租公寓市場的占比超過50%。

圖表：2018年集中式長租公寓市場集中度

資料來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

圖表：2018年分散式長租公寓市場集中度

資料來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

三、長租公寓行業(yè)SWOT分析

優(yōu)勢：

長租公寓行業(yè)的投資回報較為穩(wěn)定，一線城市的出租率較高，深圳為例，2018年深圳平均住房租賃價格雖較2017年下降了3%，但仍達68元每平米。運營成功的長租公寓空置率基本低于10%。

劣勢：

目前市場上的大大小小長租公寓運營商已經(jīng)達300多家，大大小小的地產(chǎn)開放商進入市場，使得整個市場面臨著混亂的競爭格局。

風險：

長租公寓行業(yè)面臨著人才缺失的困境，租房行業(yè)的產(chǎn)品升級是一個大趨勢，要形成人才構(gòu)成的專業(yè)性需要一定的時間。

機會：

1、流動人口及租房需求持續(xù)增大;

2、高端品牌市場占有比例底，有較大的機會空間;

市場容量

在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)下，長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一，截至2019年，國內(nèi)TOP100規(guī)模房企中已布局長租公寓業(yè)務的企業(yè)占比接近1/4 。從規(guī)模上來看，2019年房企長租公寓TOP20的累計開業(yè)房源規(guī)模已突破32萬間，成為集中式長租公寓的主力軍。

2019年，在整體大環(huán)境不容樂觀的背景下，長租公寓行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，著力于已拓房源的開業(yè)效率和經(jīng)營質(zhì)量。從2019年的開業(yè)情況來看，TOP10企業(yè)的增長情況較好，而頭部企業(yè)更保持了領(lǐng)先優(yōu)勢，其中，萬科泊寓和龍湖冠寓的新開業(yè)規(guī)模占TOP10新增總量的6成。

在日本，租賃房屋有八成以上是由專業(yè)機構(gòu)統(tǒng)一運營管理。而美國大部分地區(qū)房屋租賃企業(yè)占整體住房出租比例都在35%以上。目前，我國租賃企業(yè)滲透率僅為2%，遠低于發(fā)達國家水平。住建部數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)階段一、二線城市租房比例已達到50%以上，而規(guī)模化住房租賃企業(yè)市場份額僅2%，品牌租賃機構(gòu)更是寥寥無幾，房屋租賃市場發(fā)展空間巨大。

競爭格局

隨著國家層面各項利好住房租賃政策的不斷出臺，各地方也相繼推動租賃市場的發(fā)展，社會對于長租公寓的關(guān)注度隨之提高。在長租公寓品牌商搶占市場份額的同時，國企、央企紛紛涌入住房租賃領(lǐng)域，并推動各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已進軍或?qū)⒉季珠L租公寓，搶灘市場。未來，在市場監(jiān)管趨嚴之下，隨著市場競爭有效性的提升，將更考驗公寓項目的硬核運營實力，行業(yè)將進入精細化運營時代。在規(guī)模之外，未來有望形成以運營和產(chǎn)品為驅(qū)動力的市場競爭格局。

發(fā)展前景

在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)下，長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一。2019年，在長租公寓行業(yè)遇冷的大環(huán)境下，房企長租公寓整體風格偏謹慎，規(guī)模拓展收縮，而將主要精力放在拓展房源的開業(yè)轉(zhuǎn)化方面。據(jù)悉，2018年TOP10房企長租公寓拓展的管理規(guī)模同比增速173%，2019年增速極大放緩，僅增長了18.9%，但累計開業(yè)規(guī)模增幅達到79.6%。截至2019年，國內(nèi)TOP100規(guī)模房企中已布局長租公寓業(yè)務的企業(yè)占比接近1/4。從規(guī)模上來看，2019年TOP20房企長租公寓的累計開業(yè)房源規(guī)模已突破32萬間，成為集中式長租公寓的主力軍。2020年是全面建成小康社會和“十三五”收官之年，2019年底中央經(jīng)濟工作會議重申要“大力發(fā)展租賃市場”，長租公寓作為租賃市場重要組成部分，未來仍將處于政策紅利期，市場仍大有可為。

欲了解更詳實的中國住房租賃行業(yè)發(fā)展前景分析請點擊中研普華報告《2021-2025年中國住房租賃行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預測報告》

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