重慶二手房存量超20萬(wàn)套 十四五時(shí)期人口紅利模式逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)必將探索新的發(fā)展模式

• 2021年3月15日 WuYaNan來(lái)源：和訊網(wǎng) 409 20
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貝殼重慶站市場(chǎng)負(fù)責(zé)人告訴記者，他們平臺(tái)重慶庫(kù)存的二手房源已經(jīng)超過(guò)了20萬(wàn)套，平均房源成交周期已經(jīng)超過(guò)了三個(gè)月，在這樣一個(gè)供需關(guān)系里，做出向賣(mài)家收取中介費(fèi)的變革。

重慶試點(diǎn)向賣(mài)家收取中介費(fèi)

一直以來(lái)，在二手房買(mǎi)賣(mài)中，中介費(fèi)用一般由買(mǎi)房者支付。但最近在重慶二手房交易市場(chǎng)上，多家房產(chǎn)中介對(duì)中介費(fèi)的收費(fèi)方式做了調(diào)整，這將開(kāi)啟向賣(mài)家收取中介費(fèi)的變革。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期在重慶渝北區(qū)的一家中介門(mén)店內(nèi)，記者看到，最新的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在店內(nèi)顯眼處進(jìn)行了公示：收取客戶2%的傭金不變，賣(mài)方從免費(fèi)變成需要向中介支付成交額1%的服務(wù)費(fèi)。

那么，重慶房屋中介做出這樣的調(diào)整究竟出于怎樣的考慮?目前重慶的二手房市場(chǎng)情況又如何呢?記者在走訪中了解到，這個(gè)調(diào)整主要是基于重慶二手房源存量的持續(xù)上升的市場(chǎng)現(xiàn)狀作出的。貝殼重慶站市場(chǎng)負(fù)責(zé)人告訴記者，他們平臺(tái)重慶庫(kù)存的二手房源已經(jīng)超過(guò)了20萬(wàn)套，平均房源成交周期已經(jīng)超過(guò)了三個(gè)月，在這樣一個(gè)供需關(guān)系里，做出向賣(mài)家收取中介費(fèi)的變革。

對(duì)此次房屋中介開(kāi)始向賣(mài)方收取中介費(fèi)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，不少網(wǎng)友認(rèn)為是中介平臺(tái)在變相調(diào)高中介費(fèi)，表面上看是向賣(mài)方收費(fèi)，到最后這筆中介費(fèi)還是算到房?jī)r(jià)上，由買(mǎi)家承擔(dān)。

目前，中國(guó)二手房市場(chǎng)表現(xiàn)如何?

此前受疫情影響，二手房市場(chǎng)基本處于“停擺”狀態(tài)，1-2月北京二手房成交量同比下降超5成。貝殼研究院此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年1-2月，北京二手房網(wǎng)簽量約1.2萬(wàn)套，同比下降27.4%，2月北京二手房網(wǎng)簽量約3477套，環(huán)比下降59.4%，同比下降42.9%。此外，受新疫情影響，二手中介機(jī)構(gòu)暫停對(duì)外營(yíng)業(yè)，客戶看房熱情減弱，整個(gè)市場(chǎng)幾乎陷入成交冰凍期。

分城市來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶介紹，2020年12月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和廣州分別上漲0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%。二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。

二三線城市房?jī)r(jià)漲幅均保持穩(wěn)定。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年12月份，31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均上漲0.1%，漲幅均與上月相同。35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.1%和0.2%，漲幅均與上月相同。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1月70城房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅較上月有所擴(kuò)大。4個(gè)一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。另外，31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均上漲0.4%，漲幅比上月均擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.2%和0.3%，漲幅比上月均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

而在全國(guó)二手房成交中，東莞成交量居高，2021年1月，東莞市新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷(xiāo)售7768套，其中地面建筑層數(shù)超過(guò)4層新建商品住宅共簽約7478套，均價(jià)為29242元/㎡，地面建筑層數(shù)超過(guò)4層以下新建商品住宅簽約290套，均價(jià)32886元/㎡。

二手住宅網(wǎng)簽3523套，簽約面積39.5萬(wàn)平方米，均價(jià)18022元/㎡。

根據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，截至2020年上半年，中國(guó)住戶部門(mén)總債務(wù)余額人民幣58.9萬(wàn)億元，居民負(fù)債率(即債務(wù)占GDP比率，亦稱杠桿率)近59%。據(jù)央行發(fā)布的2019年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查報(bào)告顯示，截止2019年年底，我國(guó)住戶部門(mén)債務(wù)余額超過(guò)55萬(wàn)億元，這和2008年相比，增長(zhǎng)了8.7倍。按照14億人口去計(jì)算，也就是我國(guó)人均負(fù)債近4萬(wàn)。

據(jù)中國(guó)人口與發(fā)展研究中心的文章預(yù)測(cè)，十四五時(shí)期將是中國(guó)出生人口規(guī)模減少最為快速的時(shí)期，預(yù)測(cè)出生人口將從2020年的1400萬(wàn)左右降至2025年的1230萬(wàn)左右，平均每年減少近50萬(wàn)。人口負(fù)增長(zhǎng)意味著什么?中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)所依賴的人口紅利模式將發(fā)生逆轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略必將做大幅調(diào)整，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，必須重新審視發(fā)展模式了。

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)金融有很強(qiáng)的依賴性。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、流通和消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。目前中國(guó)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股本不足，融資渠道狹窄，經(jīng)營(yíng)資金過(guò)分依賴銀行貸款;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因?yàn)檩^高的資本回報(bào)率，也不愿讓利從事股本融資。房地產(chǎn)融資對(duì)銀行貸款的過(guò)分依賴，可能危及金融體系的安全運(yùn)行。迄今，我國(guó)還沒(méi)有真正建立起一整套成體系的住房金融政策及相關(guān)的財(cái)政支持系統(tǒng)，在房地產(chǎn)住房資金來(lái)源、政府信用擔(dān)保、減輕貸款返還負(fù)擔(dān)和個(gè)人征信體系等方面還沒(méi)形成程序化的實(shí)施辦法。再加上上述我國(guó)的房地產(chǎn)金融政策還沒(méi)有從經(jīng)濟(jì)政策中相對(duì)獨(dú)立出來(lái)的原故，因而每次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控實(shí)質(zhì)上都只是宏觀經(jīng)濟(jì)"大調(diào)控"背景下的產(chǎn)業(yè)性配合，而非真正獨(dú)立意義的樓市調(diào)控。

近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)金融業(yè)的全面發(fā)展，成為國(guó)家金融領(lǐng)域內(nèi)的中流砥柱。但是，由于當(dāng)前中國(guó)正處于社會(huì)主義初級(jí)階段，與其相適應(yīng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制仍需完善，所以，若想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融的巨大發(fā)展，就要不斷加強(qiáng)金融創(chuàng)新。

中研普華研究院撰寫(xiě)的二手房行業(yè)研究報(bào)告依據(jù)全國(guó)及海外多種相關(guān)報(bào)紙雜志的基礎(chǔ)信息等公布和提供的大量資料和數(shù)據(jù)，客觀、多角度地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了分析研究。報(bào)告在總結(jié)中國(guó)二手房行業(yè)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上，結(jié)合新時(shí)期的各方面因素，對(duì)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)給予了細(xì)致和審慎的預(yù)測(cè)論證。未來(lái)二手房行業(yè)將如何發(fā)展?請(qǐng)點(diǎn)擊查看中研普華研究院報(bào)告《2021-2025年中國(guó)二手房行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》。

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