深圳商業(yè)地產(chǎn)越來(lái)越受全球投資者關(guān)注 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析

• 2021年10月24日 ZouJunRong來(lái)源：騰訊網(wǎng) 新浪 1048 66
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寫字樓歷來(lái)是投資者非常關(guān)注的資產(chǎn)類型，而深圳擁有中國(guó)最活躍的寫字樓租賃市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展以及隨之而生的房地產(chǎn)需求令深圳日益為商業(yè)地產(chǎn)投資者所矚目。

為什么深圳商業(yè)地產(chǎn)越來(lái)越受全球投資者關(guān)注呢

寫字樓歷來(lái)是投資者非常關(guān)注的資產(chǎn)類型，而深圳擁有中國(guó)最活躍的寫字樓租賃市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展以及隨之而生的房地產(chǎn)需求令深圳日益為商業(yè)地產(chǎn)投資者所矚目，交易活躍度在2016年后顯著提升。2016-2020年，深圳大宗物業(yè)交易累計(jì)超人民幣1,000億元，較此前五年增長(zhǎng)超過(guò)500%，增速遠(yuǎn)高于其他三個(gè)一線城市。

1、作為創(chuàng)新之都， 深圳的智能手機(jī)、5G研發(fā)、柔性屏、機(jī)器人制造等創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)連結(jié)成網(wǎng)，為企業(yè)未來(lái)發(fā)展提供了肥沃土壤。

在華為、騰訊等國(guó)內(nèi)頭部企業(yè)帶動(dòng)下，中小型的科技企業(yè)迸發(fā)出強(qiáng)勁發(fā)展?jié)摿?同時(shí)近年來(lái)，越來(lái)越多跨國(guó)巨頭選擇在深圳設(shè)立研發(fā)機(jī)構(gòu)，包括空中客車、波士頓咨詢亞太數(shù)字中心、埃森哲深圳全球創(chuàng)新研發(fā)中心等。展望十四五，深圳將以建設(shè)具有全球影響力的科技和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地為目標(biāo)，2025年研發(fā)強(qiáng)度預(yù)計(jì)將升至5%，數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重達(dá)到31%，國(guó)家級(jí)高新技術(shù)企業(yè)2.2萬(wàn)家。

2、深圳是中國(guó)改革開(kāi)放的先行者。在先行示范區(qū)實(shí)施方案加持下，透過(guò)前海作為深、港合作先行先試區(qū)域，十四五期間深圳將肩負(fù)消除大灣區(qū)內(nèi)體制、關(guān)稅及貨幣差異等阻礙的責(zé)任，讓這座城市繼續(xù)走在對(duì)外開(kāi)放最前線，同時(shí)構(gòu)建最具開(kāi)放性的營(yíng)商及投資環(huán)境。

3、人口的快速流入是深圳城市活力的另一重體現(xiàn)。 今年發(fā)布的第七次普查人口結(jié)果顯示，2020年深圳常住人口達(dá)到1,756萬(wàn)，與第六次普查相比十年增長(zhǎng)713萬(wàn)，領(lǐng)先全國(guó)。常住人口中15-59歲的勞動(dòng)年齡人口占比高達(dá)80%。世邦魏理仕發(fā)布的《全球2030展望》預(yù)計(jì)，2030年深圳將是全球Z世代工作人口占比最高的城市。

未來(lái)5-10年，作為中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)和粵港澳大灣區(qū)的首位城市，憑借先行先試的制度優(yōu)勢(shì)、面向未來(lái)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和巨大的人口紅利，深圳毋庸置疑仍將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最具活力的增長(zhǎng)極之一，這也是深圳商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)日益受到關(guān)注的根本原因所在。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析

商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)價(jià)值取決于租金坪效、租金坪效取決于商戶零售坪效、零售坪效取決于新招商組合、新招商組合重點(diǎn)在于數(shù)字化新零售雙線品牌的引進(jìn)，隨著傳統(tǒng)實(shí)體商家倒閉潮的到來(lái)，招商要重點(diǎn)轉(zhuǎn)向新零售品牌為主，并倒逼開(kāi)發(fā)商自主投資自營(yíng)新零售板塊，而自營(yíng)新零售板塊比自持物業(yè)重要很多，物業(yè)就像硬件，沒(méi)有軟件的驅(qū)動(dòng)就是一個(gè)爛殼沒(méi)有價(jià)值。

傳統(tǒng)百貨的、購(gòu)物中心的關(guān)店潮會(huì)加速，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)大量的空置率以及租金收益大幅度下滑現(xiàn)象;三、四、五線城市會(huì)更慘烈，三、四、五城市大多屬于中小型開(kāi)發(fā)商，幾乎90%以上開(kāi)發(fā)商不具備自持物業(yè)的實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力，銀行資金又嚴(yán)禁進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，資產(chǎn)證券化的路線在這些市場(chǎng)也無(wú)法跑通，開(kāi)發(fā)商唯一的資金來(lái)源是民間高息借貸，這樣大部分資產(chǎn)已經(jīng)質(zhì)押給資金方最終成為不良資產(chǎn)。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報(bào)告《2021-2025年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》分析

2019年，經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，在投資、新開(kāi)工、銷售面積均同比下降的情況下，預(yù)示著一個(gè)時(shí)代的終結(jié)，同時(shí)也昭示著一個(gè)時(shí)代的開(kāi)啟。商業(yè)地產(chǎn)告別粗放的增量發(fā)展階段，高質(zhì)量發(fā)展階段已經(jīng)來(lái)臨。

2009-2017年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)施工面積總體不斷上升，2018年之后開(kāi)始下降。2019年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)房施工面積為137641萬(wàn)平方米，同比下降0.6%。2019年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)竣工面積為14737萬(wàn)平方米，同比下降2.68%。

未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)整體政策傾向頭部企業(yè)，中小型開(kāi)發(fā)商因缺乏內(nèi)容運(yùn)營(yíng)能力，在拿地成本、資金成本、開(kāi)發(fā)成本和周轉(zhuǎn)速度沒(méi)有任何的優(yōu)勢(shì);原有的自持物業(yè)要么低價(jià)快速變現(xiàn)，要么抵債成不良資產(chǎn)，只有少數(shù)基礎(chǔ)較好的開(kāi)發(fā)商能夠生存下去。

商業(yè)地產(chǎn)帶流量的主力店商超、電影院、KTV、健身廳這些傳統(tǒng)標(biāo)配本身面臨前所未有的關(guān)店潮，家樂(lè)福、沃爾瑪、華潤(rùn)萬(wàn)家每年在大量的關(guān)店，為什么呢?80、90、00后現(xiàn)在愿意到傳統(tǒng)商超去購(gòu)物的已經(jīng)很少了，基本上都是手機(jī)下單送貨到家，靠中老年消費(fèi)的傳統(tǒng)商超還能支撐多久?而電影院、KTV、健身廳這些高流量項(xiàng)目盈利效果也大不如前，大面積撤店也是必然的事情。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)如何?想要了解更多行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2021-2025年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。

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