中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析

• 2021年11月1日 HaoChenChong來源：互聯(lián)網(wǎng) 1213 79
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商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。

中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析

商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。

2021年上半年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售端景氣度雖較上年同期有所復(fù)蘇，但與2019年同期相比，銷售端景氣度仍顯著低于疫情前水平。從2011年以來的累計(jì)竣工銷售比來看，商業(yè)營業(yè)用房供應(yīng)過剩的狀況有所緩解但仍屬過剩，辦公樓供求關(guān)系有小幅扭轉(zhuǎn)，但考慮到未來宏觀經(jīng)濟(jì)增速下行壓力，辦公樓供大于求的狀況可能再次出現(xiàn)。

2020年，雖有新冠肺炎疫情的沖擊，全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍實(shí)現(xiàn)了較顯著的回升。2021年上半年，隨著國內(nèi)疫情防控工作持續(xù)推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)修復(fù)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資增速進(jìn)一步反彈。其中，上半年商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資完成額為6054.19億元，同比增長3.50%;辦公樓開發(fā)投資完成額為2909.57億元，同比增長6.70%。但考慮到2020年上半年開發(fā)投資受疫情影響較大，數(shù)據(jù)可比性不強(qiáng)。與2019年上半年相比，2021年上半年全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資完成額下降2.09%，辦公樓開發(fā)投資完成額增長3.36%，受房地產(chǎn)整體融資趨緊影響，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資端景氣度較弱。

2014年以來隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩、居民消費(fèi)方式變化，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)面臨去庫存和轉(zhuǎn)型壓力，開發(fā)投資增速顯著下滑;2019年起，受新一線城市商用土地放量、個(gè)稅改革和減稅降費(fèi)等政策提振消費(fèi)、傳統(tǒng)零售商銷售方式和渠道更新、電商線下門店拓展、品牌商戶布局下沉等因素影響，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)健復(fù)蘇，在疫情后也延續(xù)良好的恢復(fù)態(tài)勢。除了開發(fā)投資端的增長，商業(yè)地產(chǎn)銷售端2020年以來持續(xù)回暖，2021年上半年，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓的銷售額同比增速分別為8.80%和10.70%，但考慮到2020年上半年數(shù)據(jù)受疫情影響較大，可比性不強(qiáng)。與2019年上半年相比，2021年上半年，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓銷售額分別下降18.88%和20.28%，景氣度仍顯著低于疫情前水平。

從供求情況來看，2021年上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓的竣工銷售比均為0.88倍，較2020年進(jìn)一步下滑。從近十年數(shù)據(jù)來看，2011年至2021年上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓累計(jì)竣工銷售比分別為1.12倍和0.99倍，商業(yè)營業(yè)用房仍存在供給過剩，辦公樓整體供求關(guān)系已有小幅扭轉(zhuǎn)。

根據(jù)《2021年商業(yè)地產(chǎn)趨勢洞察白皮書》顯示，2014年以來全國購物中心存量規(guī)模增速呈下降趨勢，2020年受疫情影響增速降至歷史最低點(diǎn)，大量商業(yè)延遲至2021年開業(yè)，今年商業(yè)競爭加劇。《白皮書》指出，大部分一二線城市的人均購物中心面積超越部分發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，商業(yè)同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，而三四線城市仍有較大發(fā)展空間。

《2021年商業(yè)地產(chǎn)趨勢洞察白皮書》，從商業(yè)地產(chǎn)整體趨勢、商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位分布、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營態(tài)勢、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)風(fēng)向四個(gè)部分展開，從社會(huì)消費(fèi)回暖、商業(yè)客流恢復(fù)、項(xiàng)目集中開業(yè)等種種跡象表明，線下經(jīng)濟(jì)活力回升，商業(yè)地產(chǎn)整體回暖。但呈現(xiàn)地區(qū)分布不均，結(jié)構(gòu)性過剩等特點(diǎn)。主流商業(yè)企業(yè)在堅(jiān)守一二線城市的同時(shí)，開始重點(diǎn)拓展下沉市場。商業(yè)競爭加劇，核心商圈存量調(diào)改為主旋律。面對(duì)客群高度重疊，競爭日趨激烈的情況，商業(yè)體紛紛通過品牌化、融合化、場景化等方式驅(qū)動(dòng)精細(xì)化運(yùn)營。

白皮書也指出，在商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)智化轉(zhuǎn)型中，數(shù)據(jù)可獲取性、技術(shù)平臺(tái)搭建等為主要難點(diǎn)，數(shù)字化進(jìn)程仍處于初級(jí)探索階段。

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