北京辦公樓市場(chǎng)租金實(shí)現(xiàn)三年來(lái)首漲 辦公樓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析

• 2022年4月7日 ZhouWei來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1466 97
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一季度北京辦公樓租賃市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，租金實(shí)現(xiàn)三年以來(lái)首次上漲;全市整體空置率連續(xù)下降，收至10.2%，創(chuàng)過(guò)去10個(gè)季度以來(lái)最低水平。

一季度北京辦公樓市場(chǎng)租金實(shí)現(xiàn)三年來(lái)首漲

一季度北京辦公樓租賃市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，租金實(shí)現(xiàn)三年以來(lái)首次上漲;全市整體空置率連續(xù)下降，收至10.2%，創(chuàng)過(guò)去10個(gè)季度以來(lái)最低水平。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張斯亮預(yù)計(jì)，2022年全年租金漲幅達(dá)6.7%，市場(chǎng)將持續(xù)活躍，但隨著整體租金的回升，需求勢(shì)頭可能于年中暫時(shí)放緩。

辦公樓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2022年2月全國(guó)辦公樓期房銷售面積累計(jì)值為226.72萬(wàn)平方米，累計(jì)增長(zhǎng)35.4%。

辦公樓指機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員，業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房，一般具有較好的地理位置，相關(guān)的物業(yè)和服務(wù)設(shè)施水平高，具有聚集的商業(yè)圈，效率較高。從辦公樓建設(shè)情況來(lái)看，近年來(lái)我國(guó)辦公樓開(kāi)發(fā)投資額與新開(kāi)工面積均呈現(xiàn)先降后增的趨勢(shì)。2020年，我國(guó)辦公樓開(kāi)發(fā)投資完成累計(jì)值達(dá)到0.65萬(wàn)億元，較2019年增長(zhǎng)5.37%;新開(kāi)工面積為6604萬(wàn)平方米，較2019年下滑6.8%。

辦公樓市場(chǎng)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)存在較大的關(guān)聯(lián)度，經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)也將帶領(lǐng)辦公樓的需求增長(zhǎng)。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)GDP排名前30的城市，第三產(chǎn)業(yè)增加值每增長(zhǎng)一個(gè)單位，將拉動(dòng)辦公樓需求增長(zhǎng)547平方米。其中，深圳影響系數(shù)最高，達(dá)到了1672億元/平方米。

改革開(kāi)放40年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)取得驚人的增長(zhǎng)，相應(yīng)的辦公樓市場(chǎng)也帶來(lái)了快速增長(zhǎng)。近年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，對(duì)辦公樓市場(chǎng)也帶來(lái)了影響。2020年我國(guó)辦公樓銷售面積及銷售額分別為3334.34萬(wàn)平方米和5047.47億元，分別同比下降5.3%和10.4%。

從供求平衡關(guān)系來(lái)看，我國(guó)辦公樓市場(chǎng)尚存在供應(yīng)缺口。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)GDP前50的城市現(xiàn)有存量距理論需求量之間仍存在6000多萬(wàn)平方米的缺口，其中4座一線城市的供應(yīng)缺口達(dá)到3000萬(wàn)平方米以上。

分城市類型來(lái)看，一線城市的供應(yīng)缺口最大，其辦公樓總存量?jī)H占理論需求量的72%;其次是重點(diǎn)二、三線城市，其辦公樓總存量占理論需求量的比例為84%。

相比于供給端以及投資額不斷保持在高位，寫(xiě)字樓需求端則出現(xiàn)了持續(xù)的下降，2010-2017年，我國(guó)辦公樓用房銷售面積總體呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2018年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，為2014年以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，后連續(xù)三年下降。2020年，我國(guó)辦公樓用房銷售規(guī)模為3334.33萬(wàn)平方米，同比下降10.43%。2021年1-5月份，我國(guó)辦公樓用房銷售規(guī)模為1012.95億元。同比增加10.5%。

整體從價(jià)格來(lái)看，我國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)目前供給整體大于需求，且行業(yè)需求長(zhǎng)期以來(lái)持續(xù)疲軟，這一點(diǎn)從我國(guó)寫(xiě)字辦公樓平均銷售價(jià)格可以看出，2018年以來(lái)，我國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)并沒(méi)有出現(xiàn)住宅地產(chǎn)行業(yè)類似的火熱行情銷售價(jià)格整體保持平穩(wěn)，截至2021年5月，全國(guó)寫(xiě)字辦公樓平均銷售價(jià)格為13249.23元每平方米，較2018年10月還下降了近400元每平方米。

辦公樓行業(yè)發(fā)展前景

在疫情慢慢退去的環(huán)境下，經(jīng)濟(jì)將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，經(jīng)過(guò)近5年來(lái)的高位運(yùn)行以及持續(xù)調(diào)控，市場(chǎng)已迎來(lái)理性增長(zhǎng)時(shí)代。隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制不斷完善，因城施策效果不斷顯現(xiàn)，2022年房地產(chǎn)投資有望平穩(wěn)健康發(fā)展。

2021年末中國(guó)城鎮(zhèn)常住人口比2020年末增加1205萬(wàn);特別是流動(dòng)人口38467萬(wàn)，比上年末增加885萬(wàn)，會(huì)帶來(lái)新的住房需求。

房地產(chǎn)市場(chǎng)供給在逐步優(yōu)化，多主體供應(yīng)、多渠道保障、租售并舉的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給格局在逐步形成，新的發(fā)展模式正在探索中成型。同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控因城施策有利于促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)，也有利于保障群眾正常居住需要。

欲了解更多行業(yè)具體詳情，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2021-2026年中國(guó)辦公樓行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》。

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