中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)現(xiàn)狀分析：2021年中國(guó)集中式長(zhǎng)租公寓260萬(wàn)套

• 2022年11月16日 ChenZeFang來(lái)源：中研普華 樂(lè)居財(cái)經(jīng) 1213 79
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就運(yùn)營(yíng)中公寓數(shù)量計(jì)，集中式長(zhǎng)租公寓的數(shù)量由2017年的100萬(wàn)套增至2021年的260萬(wàn)套，複合年增長(zhǎng)率為26.0%。預(yù)計(jì)集中式長(zhǎng)租公寓的數(shù)量到2026年將進(jìn)一步增至510萬(wàn)套，2021年至2026年的複合年增長(zhǎng)率為14.7%。

隨著國(guó)家層面各項(xiàng)利好住房租賃政策的不斷出臺(tái)，各地方也相繼推動(dòng)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，社會(huì)對(duì)于長(zhǎng)租公寓的關(guān)注度隨之提高。在長(zhǎng)租公寓品牌商搶占市場(chǎng)份額的同時(shí)，國(guó)企、央企紛紛涌入住房租賃領(lǐng)域，并推動(dòng)各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已進(jìn)軍或?qū)⒉季珠L(zhǎng)租公寓，搶灘市場(chǎng)。

在集中式公寓品牌中，“房企系”的萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓分別以累計(jì)拓展23萬(wàn)間、10萬(wàn)間、5萬(wàn)間位列前三。在開(kāi)業(yè)長(zhǎng)租公寓房源量榜領(lǐng)先的，也是5.4萬(wàn)間的龍湖、5萬(wàn)間的萬(wàn)科和1.5萬(wàn)間的旭輝;其他房企如碧桂園、華潤(rùn)和保利，也在奮起直追。分散式公寓運(yùn)營(yíng)商則以中介系為首，管理房源數(shù)量分別達(dá)到80萬(wàn)間、70萬(wàn)間以及40萬(wàn)間的自如、相寓和蛋殼公寓，躋身排行榜前三。而橫向?qū)Ρ雀鱾€(gè)派系項(xiàng)目拓展及開(kāi)業(yè)情況，有資金和資源優(yōu)勢(shì)的房企系公寓品牌不僅在整體規(guī)模拓展上獨(dú)占優(yōu)勢(shì)，也有較好的運(yùn)營(yíng)管理和產(chǎn)品服務(wù)表現(xiàn)。

中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)現(xiàn)狀分析：2021年中國(guó)集中式長(zhǎng)租公寓260萬(wàn)套

就運(yùn)營(yíng)中公寓數(shù)量計(jì)，集中式長(zhǎng)租公寓的數(shù)量由2017年的100萬(wàn)套增至2021年的260萬(wàn)套，複合年增長(zhǎng)率為26.0%。預(yù)計(jì)集中式長(zhǎng)租公寓的數(shù)量到2026年將進(jìn)一步增至510萬(wàn)套，2021年至2026年的複合年增長(zhǎng)率為14.7%。

集中式長(zhǎng)租公寓可進(jìn)一步細(xì)分為連鎖公寓及非連鎖公寓。連鎖公寓是位于多個(gè)城市且由單一運(yùn)營(yíng)商管理的集中式長(zhǎng)租公寓，而非連鎖公寓則由規(guī)模有限的本地運(yùn)營(yíng)商管理。于2021年，按運(yùn)營(yíng)中公寓數(shù)量計(jì)，連鎖公寓僅佔(zhàn)中國(guó)集中式長(zhǎng)租公寓總數(shù)的30%。然而，按運(yùn)營(yíng)中公寓數(shù)量計(jì)，我們中國(guó)連鎖公寓的市場(chǎng)份額預(yù)計(jì)將由2021年的30.0%增至2026年的50.1%，從而超越非連鎖公寓的滲透率。

目前中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)面臨四大挑戰(zhàn)：

第一，重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓企業(yè)盈利周期較長(zhǎng)，目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓企業(yè)在高負(fù)債，資金壓力大的狀態(tài)下運(yùn)營(yíng)，其中資金壓力主要集中于長(zhǎng)租公寓的裝修成本和租金成本兩個(gè)方面。

第二，融資和稅收成本相對(duì)較高，目前租金分期業(yè)務(wù)的融資成本都在10%以上。而且稅收負(fù)擔(dān)較重，“營(yíng)改增”后部分住房租賃機(jī)構(gòu)稅負(fù)不降反增，累計(jì)超過(guò)租金收入的20%。

第三，非規(guī)?；头菍?zhuān)業(yè)化不能存活，長(zhǎng)租公寓企業(yè)持有的房源和租客數(shù)量必須達(dá)到一定的均衡點(diǎn)，才能實(shí)現(xiàn)盈利，只有具備一定規(guī)模和專(zhuān)業(yè)化服務(wù)水平的機(jī)構(gòu)才能從殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中存活并獲得發(fā)展機(jī)會(huì)。然而，目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上長(zhǎng)租公寓企業(yè)相對(duì)分散難以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

第四，租期的維穩(wěn)考驗(yàn)長(zhǎng)租公寓企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，中國(guó)目前住房租賃市場(chǎng)上的租期太短，一般分散式長(zhǎng)租公寓租期為3-6年，集中式長(zhǎng)租公寓租期為10年左右。房東和租客續(xù)約率低，房源和租客的不穩(wěn)定，這就造成了長(zhǎng)租公寓企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本過(guò)高。

未來(lái)，在市場(chǎng)監(jiān)管趨嚴(yán)之下，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有效性的提升，將更考驗(yàn)公寓項(xiàng)目的硬核運(yùn)營(yíng)實(shí)力，行業(yè)將進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)營(yíng)時(shí)代。在規(guī)模之外，未來(lái)有望形成以運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)品為驅(qū)動(dòng)力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。

更多長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)調(diào)研消息,可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2020-2025年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。

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