多地取消商品房限購 房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告2023

• 方蔓桃 2023年1月3日 來源：百度 820 50
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12月26日午間，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知(東建房〔2022〕23號(hào))》，確認(rèn)從通知發(fā)布之日起，莞城街道、東城街道、南城街道、萬江

房地產(chǎn)行業(yè)未來前景如何?繼佛山之后，東莞12月26日正式宣布全域取消限購，引發(fā)市場(chǎng)熱議。

12月26日午間，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知(東建房〔2022〕23號(hào))》，確認(rèn)從通知發(fā)布之日起，莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)全面暫停實(shí)施商品住房限購政策。　至此，在東莞實(shí)施6年之久的限購政策全面取消。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》分析

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)極為不易。2022年，房地產(chǎn)政策進(jìn)入寬松周期，在“房住不炒”總基調(diào)指導(dǎo)下，監(jiān)管部門多次出臺(tái)利好政策，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大，同時(shí)也為地方因城施策釋放空間。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，全國新建商品房成交規(guī)模連續(xù)5年達(dá)到17億平方米以上之后，2022年或降至約14億平方米、銷售額預(yù)期下滑至約14萬億元。

這一年，鄭州打響二線城市救市第一槍、杭州等39城放松限購、濟(jì)南等111城放松限貸……樓市新政接踵而至;11月份，“金融16條”、再融資重啟等政策出臺(tái)，助力房地產(chǎn)行業(yè)迎來黎明。作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的韌性猶在。

7月新政發(fā)布后，東莞樓市熱度普遍提升，項(xiàng)目營銷力度大幅加大，花式促銷琳瑯滿目，諸多樓盤快速承接敏銳的異地團(tuán)體置業(yè)需求，啟動(dòng)“深圳客團(tuán)購專場(chǎng)”，針對(duì)“不限購、無社保，低首付”等主題的噱頭類特惠房源隨處可見。比如，“首付0.5成買房，剩下1.5成直接送”等。

對(duì)于此次政策，東莞市住建局表示，是為切實(shí)貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，目前是最好的政策出臺(tái)時(shí)間，首先中央各部委都已發(fā)出提振市場(chǎng)的指示，其次東莞市場(chǎng)已調(diào)整了兩年，房?jī)r(jià)趨穩(wěn)定，成交量又在低位，可謂天時(shí)地利人和。

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在一個(gè)國家和地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的地位和作用。近年來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，建筑存量大幅增加，有效解決了部分市場(chǎng)需求，提升了城鎮(zhèn)居民住房水平，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為地方財(cái)政收入提供了巨大支撐，促進(jìn)了城市化進(jìn)程和城市發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)制度建設(shè)也穩(wěn)步推進(jìn)。

房地產(chǎn)是一個(gè)綜合的較為復(fù)雜的概念，從實(shí)物現(xiàn)象看，它是由建筑物與土地共同構(gòu)成。土地可以分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結(jié)合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產(chǎn)物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。

隨著城市的擴(kuò)張與發(fā)展，居住、商業(yè)、辦公，多種形態(tài)的城市空間日積月累，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成龐大的規(guī)模。

銷售面積：2021年1-12月，商品房銷售面積為17.9億平方米，同比增長(zhǎng)1.9%，比2019年1-12月份增長(zhǎng)4.6%，兩年平均增長(zhǎng)2.3%，12月同比降幅較上月擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)至15.6%。其中，1-12月住宅銷售面積為15.7億平方米，同比增長(zhǎng)1.1%，辦公樓銷售面積同比增長(zhǎng)1.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比下降2.6%。

房地產(chǎn)行業(yè)前景分析

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，東莞前期政策紓困盡管很頻繁，但從市場(chǎng)銷售和需求端來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊比較疲弱。特別是像東莞這樣外來人口占比非常大的城市，生產(chǎn)和生活服務(wù)業(yè)比重比較大，生產(chǎn)制造型民企、私企很多，受疫情、出口下降、內(nèi)需疲弱的影響比較嚴(yán)重。

“限購區(qū)的放開，一方面可以吸引非限購區(qū)客戶回流至限購區(qū)，預(yù)計(jì)南城和松山湖片區(qū)客戶量會(huì)增多，改善需求進(jìn)一步釋放，莞城由于學(xué)區(qū)房原因也會(huì)有較快的回暖表現(xiàn)。此外，放開限購盤活市場(chǎng)的同時(shí)，片區(qū)樓市分化也會(huì)進(jìn)一步加劇，而且非限購區(qū)二手房限售取消也會(huì)對(duì)片區(qū)新房造成沖擊。”業(yè)內(nèi)人士表示。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，雖然此次放松調(diào)控力度很大，但短期內(nèi)效果或式微，提振作用或?qū)⒀雍箫@現(xiàn)，預(yù)計(jì)春節(jié)后市場(chǎng)將有所回暖。

中指研究院指出，這是因?yàn)闁|莞今年7月的“解限”政策力度較大，短期內(nèi)也帶動(dòng)了市場(chǎng)成交的回升，消化了大量購房需求，商品住宅成交量也創(chuàng)下年內(nèi)新高的3689套，但進(jìn)入到傳統(tǒng)“金九銀十”階段，市場(chǎng)成交不但沒有持續(xù)走高，反而在政策利好消化后持續(xù)走低，10月份商品住宅成交套數(shù)不足2000套。

實(shí)際上，在多部門密集發(fā)聲，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，促進(jìn)住房消費(fèi)的暖風(fēng)下，不止佛山、東莞近期在陸續(xù)退出或收縮樓市的行政干預(yù)政策，根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至12月26日，全國已有超330個(gè)省市(縣)發(fā)布樓市寬松政策超千條。

尤其是頭部品牌房企，率先垂范。例如碧桂園，前三季度累計(jì)交付45萬套，第四季度碧桂園預(yù)計(jì)還將交付約28萬套，全年預(yù)計(jì)共交付約73萬套房屋。龍湖前11月共交付約7.6萬套，100%如期交付。萬科則推出“交房即交證”，讓業(yè)主收樓的同時(shí)可以一手拿鑰匙、一手拿房本。

2022年第四季度以來，房地產(chǎn)行業(yè)融資支持政策密集出臺(tái)，各類融資“堵點(diǎn)”不斷疏通。

近期，高層多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，重申房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。在業(yè)內(nèi)人士看來，此類明確表態(tài)，釋放了強(qiáng)烈信號(hào)，未來供需兩端的支持政策逐步顯效并繼續(xù)加碼，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來轉(zhuǎn)機(jī)，走上健康發(fā)展之路。

2022年來，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)流動(dòng)性壓力不斷增加的背景下，持續(xù)的降價(jià)銷售與縮減拿地，不斷沖擊商品房及土地市場(chǎng)，違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步向高評(píng)級(jí)優(yōu)質(zhì)房企擴(kuò)散，以及商品房銷售持續(xù)探底的過程中，房地產(chǎn)調(diào)控政策在供應(yīng)及需求兩端持續(xù)寬松。

展望2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾，已經(jīng)由過去企業(yè)主、被動(dòng)縮表帶來的整體行業(yè)收縮，轉(zhuǎn)向需求側(cè)。然而，核心與非核心城市在需求側(cè)所面臨的問題卻差異較大。核心城市在房企采取聚焦策略后，商品房的供應(yīng)持續(xù)大幅增長(zhǎng)需要有效的需求側(cè)政策配合;而非核心城市，在市場(chǎng)庫存較高的背景下，需求側(cè)所面臨的核心問題在于交付、收入與房?jī)r(jià)預(yù)期的修復(fù)。

欲了解更多關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)及未來行業(yè)投資前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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