中國長租公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 長租公寓行業(yè)市場投資風(fēng)險(xiǎn)評估2023

• 陳澤芳 2023年3月14日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1210 78
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隨著國家層面各項(xiàng)利好住房租賃政策的不斷出臺，各地方也相繼推動(dòng)租賃市場的發(fā)展，社會對于長租公寓的關(guān)注度隨之提高。在長租公寓品牌商搶占市場份額的同時(shí)，國企、央企紛紛涌入住房租賃領(lǐng)域，并推動(dòng)各自的品牌公寓。

長租公寓按照機(jī)構(gòu)和個(gè)人可分為機(jī)構(gòu)長租公寓和非機(jī)構(gòu)式長租公寓，其中個(gè)人散租仍是主要公寓提供，機(jī)構(gòu)式公寓來看，按照整體分布分為集中式和分散式，集中式指自持、收購或租入并轉(zhuǎn)租集中式房源的模式，地產(chǎn)商與運(yùn)營商均有所切入，典型代表有萬科“泊寓”等，分散式主要指機(jī)構(gòu)租入并轉(zhuǎn)租分散式房源，主要由中介和運(yùn)營商主導(dǎo)，典型代表有鏈家、自如等。

“長租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”、“單身合租公寓”，是房地產(chǎn)市場一個(gè)新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。國內(nèi)長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營;分散式主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來，依靠整合戶主房源進(jìn)行重新裝修管理，類似“二房東”。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2023-2028年中國長租公寓行業(yè)深度分析及發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告》顯示：

在經(jīng)歷了前兩年的野蠻生長后，參與主體認(rèn)識到行業(yè)發(fā)展之艱難。這一年企業(yè)放慢擴(kuò)張步伐，企業(yè)間優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象加劇，資本介入更加審慎，政策在鼓勵(lì)市場發(fā)展的同時(shí)更多著墨于規(guī)范市場、整治亂象、防范風(fēng)險(xiǎn)。在政府主導(dǎo)推進(jìn)下，我國長租公寓市場正在逐步規(guī)范，市場規(guī)模上了很大一個(gè)臺階，參與主體、房源、相關(guān)用地供應(yīng)規(guī)模均有大幅提升。

在日本，租賃房屋有八成以上是由專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一運(yùn)營管理。而美國大部分地區(qū)房屋租賃企業(yè)占整體住房出租比例都在35%以上。目前，我國租賃企業(yè)滲透率僅為2%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家水平。住建部數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)階段一、二線城市租房比例已達(dá)到50%以上，而規(guī)?；》孔赓U企業(yè)市場份額僅2%，品牌租賃機(jī)構(gòu)更是寥寥無幾，房屋租賃市場發(fā)展空間巨大。

長租公寓行業(yè)市場競爭格局分析

隨著國家層面各項(xiàng)利好住房租賃政策的不斷出臺，各地方也相繼推動(dòng)租賃市場的發(fā)展，社會對于長租公寓的關(guān)注度隨之提高。在長租公寓品牌商搶占市場份額的同時(shí)，國企、央企紛紛涌入住房租賃領(lǐng)域，并推動(dòng)各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已進(jìn)軍或?qū)⒉季珠L租公寓，搶灘市場。未來，在市場監(jiān)管趨嚴(yán)之下，隨著市場競爭有效性的提升，將更考驗(yàn)公寓項(xiàng)目的硬核運(yùn)營實(shí)力，行業(yè)將進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)營時(shí)代。在規(guī)模之外，未來有望形成以運(yùn)營和產(chǎn)品為驅(qū)動(dòng)力的市場競爭格局。

近年來，多起長租公寓暴雷事件嚴(yán)重打擊了用戶的信任度，隨著主流房企入局并逐步擴(kuò)大規(guī)模，相較運(yùn)營商整體高資產(chǎn)的房企更值得信任，一定程度上加速了集中式長租公寓的規(guī)模擴(kuò)張速度，從用戶體驗(yàn)來看，長租公寓用戶愿意為增值服務(wù)付費(fèi)的意愿較強(qiáng)，未來長租公寓在諸如管家服務(wù)、房間打掃等方面給予便利，將有效提高用戶體驗(yàn)感，而集中式長租公寓整體服務(wù)更加規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，有利于塑造長租公寓品牌形象，提高自身的競爭力，預(yù)計(jì)未來集中式長租公寓占比將持續(xù)提升的同時(shí)集中度持續(xù)提升，且服務(wù)將成為長租公寓的關(guān)鍵競爭要素。

目前中國長租公寓行業(yè)面臨四大挑戰(zhàn)：

第一，重資產(chǎn)經(jīng)營導(dǎo)致長租公寓企業(yè)盈利周期較長，目前國內(nèi)長租公寓企業(yè)在高負(fù)債，資金壓力大的狀態(tài)下運(yùn)營，其中資金壓力主要集中于長租公寓的裝修成本和租金成本兩個(gè)方面。

第二，融資和稅收成本相對較高，目前租金分期業(yè)務(wù)的融資成本都在10%以上。而且稅收負(fù)擔(dān)較重，“營改增”后部分住房租賃機(jī)構(gòu)稅負(fù)不降反增，累計(jì)超過租金收入的20%。

第三，非規(guī)?；头菍I(yè)化不能存活，長租公寓企業(yè)持有的房源和租客數(shù)量必須達(dá)到一定的均衡點(diǎn)，才能實(shí)現(xiàn)盈利，只有具備一定規(guī)模和專業(yè)化服務(wù)水平的機(jī)構(gòu)才能從殘酷的市場競爭中存活并獲得發(fā)展機(jī)會。然而，目前國內(nèi)市場上長租公寓企業(yè)相對分散難以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

第四，租期的維穩(wěn)考驗(yàn)長租公寓企業(yè)運(yùn)營能力，中國目前住房租賃市場上的租期太短，一般分散式長租公寓租期為3-6年，集中式長租公寓租期為10年左右。房東和租客續(xù)約率低，房源和租客的不穩(wěn)定，這就造成了長租公寓企業(yè)運(yùn)營成本過高。

更多長租公寓市場調(diào)研消息,可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2023-2028年中國長租公寓行業(yè)深度分析及發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告》。

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  2023-2028年中國長租公寓行業(yè)深度分析及發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告

  “長租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”、“單身合租公寓”，是房地產(chǎn)市場一個(gè)新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。國內(nèi)長租公寓主要分為“集中...

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