工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析2023

• 陳觀秋 2023年4月14日 來源：中研普華報告 百度 1293 84
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伴隨著新興工業(yè)的發(fā)展，以及各地政府對于新興工業(yè)的高度關(guān)注，工業(yè)地產(chǎn)的升級、細分化趨勢明顯，生物醫(yī)藥、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、AI、數(shù)字創(chuàng)意、新能源汽車、大數(shù)據(jù)、航空工業(yè)、電子商務(wù)等垂直領(lǐng)域工業(yè)地產(chǎn)逐漸成為區(qū)域的工業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)載體。

伴隨著新興工業(yè)的發(fā)展，以及各地政府對于新興工業(yè)的高度關(guān)注，工業(yè)地產(chǎn)的升級、細分化趨勢明顯，生物醫(yī)藥、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、AI、數(shù)字創(chuàng)意、新能源汽車、大數(shù)據(jù)、航空工業(yè)、電子商務(wù)等垂直領(lǐng)域工業(yè)地產(chǎn)逐漸成為區(qū)域的工業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)載體。

在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、中國產(chǎn)業(yè)技術(shù)的升級、國家推動重點工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)以及住宅地產(chǎn)受到宏觀政策調(diào)控等諸多因素的影響下，工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)需求穩(wěn)步上升，投資價值逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價格穩(wěn)步上揚。近年來，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)模增速較快，平均增速在7%以上。

工業(yè)地產(chǎn)概述

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。

工業(yè)地產(chǎn)的贏利性主要是為工業(yè)生產(chǎn)提供了場所，能夠維持工業(yè)領(lǐng)域的正常發(fā)展。工業(yè)地產(chǎn)的盈利主要涉及到開發(fā)商和運營商的利益。一般情況下，開發(fā)商主要是通過與制造商合作開發(fā)賺取適當開發(fā)利潤，是自建再通過銷售或者出租獲取利潤，而運營商則以其專業(yè)的素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)賺取租金收入和管理費;小業(yè)主則是自己生產(chǎn)賺取利潤，是出租獲取租金回報。

與住宅地產(chǎn)不同的是，工業(yè)地產(chǎn)面向的客群主要是企業(yè)，尤其是實體企業(yè)。因我國實體經(jīng)濟發(fā)展不濟，沿海很多地區(qū)都出現(xiàn)了倒閉潮。這便導(dǎo)致了企業(yè)對工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的需求度降低，同時工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，出現(xiàn)了供給產(chǎn)品與需求產(chǎn)品不匹配的結(jié)構(gòu)性失衡，行業(yè)有一定的風險性。

工業(yè)用地分為以下三種類型：

一類：金融活動業(yè)、縫紉工業(yè)、電子工業(yè)、工藝品制造等對居住和公共設(shè)施等環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè)。

二類：農(nóng)副食品加工業(yè)、食品工業(yè)、紡織工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)等對居住和公共設(shè)施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)。

三類：冶金工業(yè)、大中型機械制造工業(yè)、采掘工業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)、造紙工業(yè)等對居住和公共設(shè)施等環(huán)境有嚴重干擾和污染的工業(yè)。

此外，隨著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的持續(xù)擴容，除了倉儲物流外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和保障性租賃住房等資產(chǎn)類別進一步受到外資關(guān)注。

根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式有4種，即工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式。

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力較強，從近幾年行業(yè)的凈利潤情況來看，行業(yè)的凈利率總體保持在10-15%之間，行業(yè)處于良好的發(fā)展態(tài)勢之中。

據(jù)了解，近幾年，物流倉儲逐漸成為極具韌性的地產(chǎn)板塊。世邦魏理仕統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一線城市的物流地產(chǎn)投資凈回報率在6%~8%，遠高于商業(yè)地產(chǎn)的4%~5%和住宅地產(chǎn)的2%~3%。并在疫情影響下展現(xiàn)出較強韌性及抗風險能力。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭格局及投資風險預(yù)測報告》分析：

工業(yè)地產(chǎn)的土地投入相對較低，基準地價只是商業(yè)地產(chǎn)用地的四分之一，甚至五分之一到十分之一。因此，工業(yè)地產(chǎn)的進入門檻與其他的地產(chǎn)門類相比要低很多，未來工業(yè)地產(chǎn)的投資主體必將多元化。

隨著中國進入重工業(yè)時代、世界制造中心加快向中國轉(zhuǎn)移、國家推動重點工業(yè)園區(qū)建設(shè)等重要因素的作用下，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的長期需求逐年呈上升趨勢，目前許多地區(qū)已出現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)供需倒掛，工業(yè)地產(chǎn)正迎來全新發(fā)展浪潮。

各地工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)風生水起，中國工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)已經(jīng)在地域分布及建設(shè)模式上取得了一定的特色、從區(qū)域分布來看，環(huán)渤海、長三角和珠三角地區(qū)，依托其雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)，成為全國工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的聚集區(qū);中部沿江地區(qū)借助沿江城市群的聯(lián)動發(fā)展勢頭，大力開展工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)，目前基本形成“東部沿海集聚、中部沿江聯(lián)動、西部特色發(fā)展”的空間格局。

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力較強，從近幾年行業(yè)的凈利潤情況來看，行業(yè)的凈利率總體保持在10-15%之間，行業(yè)處于良好的發(fā)展態(tài)勢之中。過去很長一段時間內(nèi)，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)都不是一個完整發(fā)展的商業(yè)市場。與國際成熟的工業(yè)地產(chǎn)市場相比，我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級階段。

在“新基建”浪潮的推動下，5G、大數(shù)據(jù)、AI等技術(shù)將更一步地發(fā)展和深入應(yīng)用，工業(yè)地產(chǎn)作為新基建時代，工業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要載體，也將迎來一場新的發(fā)展機遇。智慧工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)正向著智慧化、創(chuàng)新化、生態(tài)化的方向進行轉(zhuǎn)變。

想要了解更多工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2022-2027年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭格局及投資風險預(yù)測報告》。報告在總結(jié)中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上，結(jié)合新時期的各方面因素，對中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢給予了細致和審慎的預(yù)測論證。報告資料詳實，圖表豐富，既有深入的分析，又有直觀的比較。如果企業(yè)想抓住機遇，并在合適的時間和地點發(fā)揮最佳作用，那么我們推薦您閱讀我們的報告。我們的報告包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專業(yè)方法和價值洞察，可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢、風險和機遇。在未來的競爭中擁有正確的洞察力，就有可能在適當?shù)臅r間和地點獲得領(lǐng)先優(yōu)勢。

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  2022-2027年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭格局及投資風險預(yù)測報告

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