工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模增速 2023工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前景分析

• 方蔓桃 2023年2月25日 來源：百度 1335 88
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當(dāng)前，我國正處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵階段，傳統(tǒng)的制造業(yè)向產(chǎn)業(yè)鏈下游和價(jià)值鏈高地延伸，「傻大笨粗」的重型加工企業(yè)越來越少，取而代之的生產(chǎn)工藝先進(jìn)、生產(chǎn)設(shè)備較輕、生產(chǎn)過程震動(dòng)更小的電子信息，智能制造、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)。比如，在「工業(yè)上樓」發(fā)達(dá)的珠三角，很

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)怎么樣?京東拍賣顯示，由成都市中級(jí)人民法院處置的成都市新津區(qū)一處倉儲(chǔ)用地資產(chǎn)公開拍賣，經(jīng)過長達(dá)近30個(gè)小時(shí)的激烈競(jìng)價(jià)，從1.958億的起拍價(jià)一路飆升，吸引了近萬人圍觀，最終歷經(jīng)706次出價(jià)，于2月9日15點(diǎn)39分，由四川陸海云港集團(tuán)發(fā)展有限公司以6.013億元的價(jià)格收入囊中，成交價(jià)遠(yuǎn)超2.7億的預(yù)估價(jià)，且溢價(jià)高達(dá)4.1億元。

伴隨著新興工業(yè)的發(fā)展，以及各地政府對(duì)于新興工業(yè)的高度關(guān)注，工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)、細(xì)分化趨勢(shì)明顯，生物醫(yī)藥、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、AI、數(shù)字創(chuàng)意、新能源汽車、大數(shù)據(jù)、航空工業(yè)、電子商務(wù)等垂直領(lǐng)域工業(yè)地產(chǎn)逐漸成為區(qū)域的工業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)載體。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2022-2026年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭格局及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

工業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)密切相關(guān)，根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)建筑體規(guī)模大小的差異，可分為工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)，我國的工業(yè)園區(qū)包括各種類型的開發(fā)區(qū)，如國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等。

近年來，在國家加快重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)等因素的推動(dòng)下，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的長期需求逐年呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。以成都新津區(qū)的倉儲(chǔ)用地為代表的稀缺性工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在京東拍賣上成為多家投資機(jī)構(gòu)志在必得的搶手貨，最終以超過評(píng)估價(jià)3.3億元的價(jià)格成交，也能窺見到工業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值正逐步顯現(xiàn)。

過去三年，疫情疊加經(jīng)濟(jì)疲軟，對(duì)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)增長形成了嚴(yán)重制約。隨著政策的放開，「拼經(jīng)濟(jì)」將成為2023年國家發(fā)展的主旋律。作為經(jīng)濟(jì)大盤的「壓艙石」，工業(yè)增長無疑將被放到最重要的位置。而各地2023年的政府工作報(bào)告也印證了這一點(diǎn)，如工業(yè)強(qiáng)市蘇州，便把「聚焦實(shí)體經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新集群融合發(fā)展」列為2023年十方面重點(diǎn)工作第一項(xiàng);貴為一線城市的廣州，也提出要「堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)第一、制造業(yè)立市」，此外，深圳、天津、合肥等多個(gè)城市也紛紛重提「工業(yè)立市」、「制造強(qiáng)市」戰(zhàn)略目標(biāo)，足見地方政府發(fā)展工業(yè)的緊迫感。

近年來，我國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，開發(fā)規(guī)模和銷售面積持續(xù)增長，平均售價(jià)有所下滑。2021年初，我國工業(yè)地產(chǎn)平均售價(jià)增長態(tài)勢(shì)良好，創(chuàng)2019年以來最高價(jià)格。

工業(yè)地產(chǎn)不僅蘊(yùn)含著新的利潤空間，而且將使其在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展乃至宏觀經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上發(fā)揮前所未有的重要作用。這將為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，贏得更大、更廣闊的空間。

中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)參與主體包括了傳統(tǒng)地產(chǎn)商、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、制造業(yè)企業(yè)、金融資本等。涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)越來越多元化。近年來，跨界活躍在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)主體主要可以分為四大類，房地產(chǎn)企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、金融資本企業(yè)、電商等其他企業(yè)。

由于國家統(tǒng)計(jì)局并沒有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工業(yè)物業(yè)的開發(fā)和銷售進(jìn)行專門的統(tǒng)計(jì)，而是將其納入“商品房中的其他房屋”中，而“其他房屋”又以工業(yè)地產(chǎn)為主，因此文章以“其他房屋”的供需數(shù)據(jù)代替工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售數(shù)據(jù)做分析。

從工業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模來看，我國工業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模整體呈增長趨勢(shì)。2020年，我國以工業(yè)地產(chǎn)為主的其他房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到17427億元，同比增長11%。2021年1-3月，我國以工業(yè)地產(chǎn)為主的其他房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)3365億元。

另一方面，外部環(huán)境動(dòng)蕩的負(fù)面影響、西方國家對(duì)中國的科技封鎖，也從客觀上要求中國必須走一條高端制造的道路。由此判斷，2023年工業(yè)經(jīng)濟(jì)的整體走勢(shì)將是一個(gè)穩(wěn)步回升的過程。

眾所周知，工業(yè)地產(chǎn)作為制造業(yè)的最重要載體，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)景氣程度息息相關(guān)。過去三年，市場(chǎng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)缺乏信心，工業(yè)地產(chǎn)亦被波及。如今，隨著制造業(yè)訂單逐步恢復(fù)，工業(yè)地產(chǎn)也將迎來持續(xù)穩(wěn)定的增長發(fā)展。

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前景分析

工業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的替代性項(xiàng)目，客觀上經(jīng)營空間更大，其在現(xiàn)金流生產(chǎn)能力、資產(chǎn)資本化能力、金融工具適用性等方面相比住宅和商辦具有天然優(yōu)勢(shì)，業(yè)內(nèi)亦有「工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)回歸金融」的說法。在這樣的背景下，工業(yè)地產(chǎn)資本化已成為行業(yè)共識(shí);另一方面，國家對(duì)房地產(chǎn)的嚴(yán)厲調(diào)控讓地產(chǎn)開發(fā)商們感到了陣陣寒意，房企們紛紛尋求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，助推了工業(yè)地產(chǎn)的旺盛需求。

眾所周知，傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)受政策變化影響較大，存在較大不確定性;而工業(yè)地產(chǎn)投資大、周期長、回款慢的特性導(dǎo)致運(yùn)營的價(jià)值一般要在園區(qū)成熟之后才能體現(xiàn)，而這個(gè)過程往往要經(jīng)歷數(shù)年時(shí)間，對(duì)開發(fā)商的資金鏈要求極高。隨著REITs的發(fā)展，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目得以通過資產(chǎn)證券化方式提前回收資金，以緩解投資商的資金壓力。

長期來看，工業(yè)地產(chǎn)供需將穩(wěn)步增長;在REITs隨著融資的穩(wěn)步推進(jìn)，工業(yè)地產(chǎn)的金融化越來越明顯，促進(jìn)了工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的參與。新基礎(chǔ)設(shè)施5G、以數(shù)據(jù)中心、云計(jì)算、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、智能制造為代表的七大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)投資的智能化，數(shù)字化將使產(chǎn)業(yè)投資成為一種趨勢(shì)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)，是圍繞著微笑曲線構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺(tái)，以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，以政策為基礎(chǔ)，以金融和產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運(yùn)營。

工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)越來越不適合經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。一些開發(fā)區(qū)正在成為工業(yè)新城，以探索工業(yè)房地產(chǎn)的新途徑。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，開發(fā)區(qū)是高新技術(shù)轉(zhuǎn)化、引進(jìn)外資和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的基地。工業(yè)地產(chǎn)不僅促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)集聚、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和就業(yè)，還聚集了大量的人員、物流、信息流和現(xiàn)金流。適時(shí)開發(fā)住宅等城市功能，走工業(yè)新城之路是工業(yè)地產(chǎn)的一種趨勢(shì)。

當(dāng)前，我國正處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵階段，傳統(tǒng)的制造業(yè)向產(chǎn)業(yè)鏈下游和價(jià)值鏈高地延伸，「傻大笨粗」的重型加工企業(yè)越來越少，取而代之的生產(chǎn)工藝先進(jìn)、生產(chǎn)設(shè)備較輕、生產(chǎn)過程震動(dòng)更小的電子信息，智能制造、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)。比如，在「工業(yè)上樓」發(fā)達(dá)的珠三角，很多做手機(jī)芯片、小家電制造、LED生產(chǎn)企業(yè)都可以上樓。

值得一提的是，在《「工業(yè)上樓」成重要趨勢(shì)，怎么做?》一文中，筆者提到，「工業(yè)上樓」應(yīng)由國企引領(lǐng)，打造工業(yè)上樓樣本，帶動(dòng)更多社會(huì)資本參與工業(yè)上樓，深圳2022年11月舉行的「工業(yè)上樓」廠房空間建設(shè)簽約儀式，也驗(yàn)證了這一方向趨勢(shì)。

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告對(duì)中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競(jìng)爭格局及市場(chǎng)供需形勢(shì)進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。還重點(diǎn)分析了重點(diǎn)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對(duì)未來幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進(jìn)行了專業(yè)的預(yù)判。

本報(bào)告同時(shí)揭示了工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求與潛在機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對(duì)政府部門也具有極大的參考價(jià)值。

未來，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景如何?想了解關(guān)于更多行業(yè)專業(yè)分析，請(qǐng)點(diǎn)擊《2022-2026年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭格局及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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